Ameaça de novo calote derruba cotas de cinco fundos imobiliários na B3; devedor obteve tutela cautelar para evitar pagamentos

Pouco mais de duas semanas após virarem notícia pela inadimplência de um ativo presente nos portfólios, os fundos imobiliários Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Hectare CE (HCTR11) e Versalhes RI (VSLH11) voltam a amargar perdas na B3 com um possível calote.

Dessa vez, eles são acompanhados por outros dois FIIs, Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) e Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11). Confira o desempenho das cotas dos fundos por volta das 16h37.

• BCRI11: -0,72%
• DEVA11: -3,41%
• HCTR11: -4,54%
• IRDM11: -2,02%
• VSLH11: -3,36%

Os cinco fundos imobiliários recuam pois estão expostos a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do grupo Gramado Parks. O grupo imobiliário e de turismo obteve na Justiça uma tutela cautelar para suspender o pagamento de recebíveis ligados aos títulos, de acordo com o jornal Valor Econômico.

Ainda de segundo a publicação, a decisão de uma juíza da 2ª Vara Judicial da Comarca de Gramado, no Rio Grande do Sul, suspendeu por 60 dias o repasse de valores à Forte Securitizadora (Fortesec), responsável pela emissão dos CRIs.

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Gramado Parks enfrenta problemas econômicos

Uma consulta ao site da Fortesec mostra que o Gramado Parks é o devedor de três emissões de certificados de recebíveis imobiliários estruturados pela securitizadora entre 2018 e 2021.

As operações totalizam um montante de R$ 237 milhões. Uma parcela desses CRIs foi parar na carteira de fundos imobiliários cujas cotas são negociadas na B3. 

A decisão judicial à qual o jornal teve acesso mostra que a companhia fazia mensalmente o repasse de quase todos seus recebíveis à Fortsec e ficava com os excedentes para custear a operação.

Mas com a alta dos juros e uma queda na receita, a companhia alega que os excedentes não são suficientes para cobrir as despesas e manter a liquidez do caixa.

"Após um crescimento exponencial nos últimos anos, a Gramado Parks foi diretamente impactada pela crise da pandemia da COVID-19. Somado a isso, o grau de endividamento também foi elevado pelo aumento desordenado dos
insumos da construção civil e a elevação expressiva dos juros e encargos financeiros", diz o grupo em nota enviada ao Seu Dinheiro.

Nos 60 dias em que estará sob tutela cautelar, o Gramado Parks poderá utilizar os recursos que seriam enviados à Fortesec para quitar dívidas, como a folha de pagamento dos funcionários, ou fortalecer o caixa.

A medida também pode ser seguida por um pedido de recuperação judicial. Vale relembrar que a Americanas (AMER3) e a Oi se valeram desse mesmo mecanismo antes de entrarem oficialmente em RJ. Mas, de acordo com Arthur Silveira, sócio de um dos escritórios de advocacia que conduz o processo, o caso do grupo não deve chegar a esse ponto, ao menos por enquanto.

"A tutela cautelar irá propiciar uma atmosfera favorável à negociação, através de um ambiente capaz de reequilibrar a relação entre a companhia e credores, evitando-se, neste momento, medidas mais austeras", afirma o advogado e mestre em direito empresarial.

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Vai ter calote para os fundos imobiliários?

A suspensão dos repasses do Gramado Parks à Fortesec não implica necessariamente em um calote para os fundos imobiliários que investem nos CRIs do grupo. Isso porque os títulos possuem garantias que podem ser acionadas em momentos como este.

A execução dessas garantias pode ser dificultada, porém, pela tutela cautelar e por uma possível recuperação judicial.

Conforme explica a Iridium, gestora do IRDM11, em nota enviada ao Seu Dinheiro, os pagamentos referentes ao mês de março caíram na conta da securitizadora. Mas a parcela de juros e amortização que seria repassada aos FIIs foi retida preventivamente pela Fortesec “dada a decisão da Justiça sobre o pedido de tutela cautelar”.

O fundo, que tem cerca de 1,7% de seu patrimônio líquido alocado em CRIs ligados ao Gramado Parks, afirma que as operações possuem diversas garantias — incluindo imóveis e cotas de empresas do grupo.

“A equipe de gestão está em constante acompanhamento do assunto junto a securitizadora e o agente fiduciário para a contratação de assessores jurídicos para defender os direitos dos detentores dos CRIs”, declarou a Iridium.

Outros FIIs expostos ao possível calote, DEVA11 e HCTR11, também destacaram as garantias das operações. A gestora do DEVA11 explicou que, em casos como este, o fundo de reservas é acionado para garantir o fluxo de pagamento das parcelas, e há a possibilidade de renegociação.

“Na possibilidade de um cenário mais estressado, a Devant partirá para a execução das garantias, incluindo as reais”, diz a nota.

A Hectare reforçou manter-se "a par das medidas judiciais que serão tomadas pela Fortesec, com o objetivo de preservar o patrimônio dos nossos dos nossos cotistas, assim como dos outros investidores destas operações".

Também em nota, a Fortesec informa que tomará todas as medidas cabíveis para defender os interesses dos titulares dos CRIs e que já está pacificado no judiciário que garantias pessoais dos sócios e garantias fiduciárias vinculadas aos ativos estão preservadas em benefício dos investidores.

Procurado pelo Seu Dinheiro, o Banestes — gestor do fundo BCRI11 — não comentou o tema até a publicação desta matéria. O texto será atualizado caso recebamos um posicionamento oficial da empresa.

Já a RCAP Asset, responsável pelo FII Versalhes RI, informou que em breve a administradora do fundo publicará um fato relevante sobre o assunto na página oficial da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

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