Fundo de lajes corporativas, BRCR11 pode embolsar R$ 755 milhões com venda de participação em imóveis em São Paulo
O fundo pretende se desfazer das fatias nos edifícios Brazilian Financial Center, Burity, Cidade Jardim, Transatlântico e Volkswagen, todos localizados na cidade de São Paulo
O fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) pode engordar o caixa em R$ 755 milhões com a venda de imóveis de seu portfólio em São Paulo.
O FII fechou um Memorando de Entendimentos (MOU) — uma espécie de acordo de compromisso — para vender toda a participação, direta e indireta, em cinco ativos de seu portfólio.
O fundo pretende se desfazer das fatias nos edifícios Brazilian Financial Center, Burity, Cidade Jardim, Transatlântico e Volkswagen, todos localizados em bairros de alto padrão na cidade de São Paulo.
Vale destacar que o FII não revelou o nome do potencial comprador das participações nos empreendimentos corporativos.
Considerado um dos maiores fundos imobiliários da B3, o BC Fund é um fundo de lajes corporativas que investe em edifícios de alto padrão construtivo nas principais regiões de negócios do Brasil.
Com mais de 152 mil cotistas, o BRCR11 entregou um retorno com dividendos (dividend yield) de 9,5% nos últimos 12 meses encerrados em outubro. Na B3, porém, o FII acumula retorno negativo de 11,87% em um ano.
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Os detalhes da venda de imóveis do BRCR11
Com valor total de R$ 755 milhões, o negócio envolvendo a venda da fatia do BRCR11 em ativos possui um cap rate (taxa de capitalização, em português) estimado de 8,0%.
Vale ressaltar que o cap rate mede o retorno de um investimento imobiliário através da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda. Isso significa que, quanto maior for a quantia recebida pelo vendedor, menor o indicador.
Vale destacar que o negócio ainda poderá ser acrescido de uma parcela complementar, a depender da eficiência encontrada na estrutura da transação.
Do total, cerca de 70% do montante será pago para o FII BTG Pactual Corporate Office Fund à vista assim que a operação for concluída.
Enquanto isso, a parcela remanescente de 30% será paga a prazo em duas vezes, com correção pelo CDI.
A primeira será depositada no final do primeiro ano que sucederá o fechamento da transação, enquanto a segunda deverá ser paga ao final do 24º mês.
Vale destacar que a conclusão da venda pelo BRCR11 depende do cumprimento de condições típicas deste tipo de negócio, como a renúncia ao direito de preferência de locatários e condôminos dos imóveis e assinatura de documentos definitivos de compra e venda.
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Por que o BRCR11 pensa em vender os imóveis
De acordo com o BTG Pactual, gestor do BRCR11, existem cinco motivos principais para o fundo vender a participação nestes cinco prédios corporativos de São Paulo.
O primeiro deles segue a estratégia de desinvestimento parcial em ativos maduros e com atingimento de leasing spread (reajuste real no contrato de aluguel) positivos nos últimos anos.
Segundo o BC Fund, isso demonstra “gestão ativa e a geração de valor para os cotistas do fundo”.
Além disso, de acordo com o comunicado, a precificação da transação representa um valor superior à marcação de valor justo dos ativos segundo o laudo anual de avaliação.
O BRCR11 ainda destaca a conjuntura econômica e as expectativas do mercado para a taxa terminal da Selic em 2024, de algo próximo de 9,0%.
Na análise do BC Fund, o percentual resultaria em um custo de dívida ainda superior ao cap rate dos ativos. Por isso, o fundo prefere realizar um desinvestimento parcial de seu portfólio com foco na redução da alavancagem financeira.
Isso porque o fundo imobiliário possui cerca de R$ 920 milhões em obrigações financeiras relacionadas à aquisição de ativos, o que representa um loan to value (LTV) — percentual dos créditos em relação ao valor dos imóveis em garantia — bruto de 25% e a um LTV líquido de 21%.
“Uma vez que o custo de financiamento vinculado às obrigações do portfólio se encontram superiores ao cap rate associado aos ativos, a destinação de recursos da alienação para a redução das obrigações de financiamento resultará em um destravamento mensal de lucro líquido destinado a distribuição de rendimentos”, disse o fundo do BTG Pactual.
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