Fundo imobiliário PATC11 quer comprar dois ativos do BLMC11; FII está envolvido em outra proposta de venda de portfólio

Dois dias após propor a negociação dos ativos que compõem a carteira do fundo imobiliário Vila Olímpia Corporate (VLOL11), o Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) é novamente o protagonista de um possível movimento de venda na indústria de FIIs.

O PATC11 enviou nesta quinta-feira (15) uma proposta para a aquisição de imóveis do portfólio do fundo BM Brascan Lajes Corporativas (BMLC11) por R$ 17,4 milhões.

O alvo do Pátria Edifícios Corporativos são dois pavimentos do edifício Brascan Century Corporate. Localizado no Itaim Bibi, bairro paulista que concentra uma das maiores demandas por escritórios do país, a área total dos ativos é de pouco mais de 1,4 mil metros quadrados.

A administradora e a gestora do BMLC11 — BTG Pactual e Argucia Capital, respectivamente — avaliarão a proposta e explicam que, caso entendam que ela é interessante para o FII, convocarão uma assembleia geral extraordinária para que os cotistas avaliem a transação.

Vale destacar que, como as duas lajes formam boa parte do patrimônio do BM Brascan Lajes Corporativas, a possível venda pode levar à liquidação do fundo. Além delas, o FII é proprietário de quatro pavimentos de um edifício em Botafogo, no Rio de Janeiro.

“A aprovação da proposta poderá ser submetida à AGE de forma conjunta com a aprovação dos atos que decorram de tal aceitação, incluindo a liquidação do fundo”, afirmam, em comunicado, BTG Pactual e Argucia Capital.

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Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) ataca novamente

Essa é a segunda vez nesta semana que o Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) propõe a compra ou a venda do portfólio de um fundo imobiliário.

Na última terça-feira (13), o FII pediu a convocação de uma assembleia do Vila Olímpia Corporate (VLOL11), do qual é cotista, para deliberar a venda das seis lajes nas quais o VLOL11 investe.

O Pátria Edifícios Corporativos também propõe alterações de regulamento e a emissão de novas cotas com integralização em bens imóveis.

A RB Capital Asset, gestora do Vila Olímpia Corporate, afirmou que, junto à Oliveira Trust — a administradora do fundo —, irá analisar as informações do pedido e avaliar as alternativas disponíveis para o VLOL11 e seus cotistas antes de convocar uma assembleia.

Outros fundos imobiliários movimentam o mercado

Além do PATC11, outros dois fundos imobiliários receberam propostas para vender seus ativos. Uma delas já foi aceita: o VBI Consumo Essencial (EVBI11) fará a aquisição de um imóvel do TRX Real Estate (TRXF11) por R$ 73 milhões.

O acordo, celebrado ontem, está condicionado à aprovação do conflito de interesse, uma vez que os dois fundos são administrados pela BRL Trust. 

Superado o obstáculo, o TRXF11 estima que terá um lucro de R$ 14,5 milhões com a transação. O montante representa uma taxa interna de retorno (TIR) de cerca de 16,15% ao ano.

A outra proposta mencionada chegou para o CSHG Prime Offices (HGPO11). O FII recebeu uma oferta de R$ 466,4 milhões por dois imóveis localizados no Jardim Europa, em São Paulo.

Segundo o fundo, o valor é 3,5% superior à soma combinada das melhores propostas recebidas durante o processo competitivo pelos ativos. Mas a quantia ainda é 5,17% inferior ao preço mínimo estabelecido em assembleia.

“Mesmo com o processo competitivo de venda devidamente encerrado em 29 de julho de 2022, a administradora decidiu dar publicidade à nova proposta”, informa o Credit Suisse, que não irá convocar uma nova AGE para discutir o tema.

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O ativismo no mercado de fundos imobiliários

Vale relembrar que o Pátria Edifícios Corporativos, autor dos dois pedidos em destaque, também sofreu uma tentativa de liquidação de seu portfólio no início deste ano.

Na ocasião, o PATC11 foi alvo de uma oferta hostil da Capitânia Investimentos para a aquisição de cotas e tomada de controle do FII visando a obtenção de ganho de capital com a venda dos ativos. A operação, no entanto, não foi para frente por falta de adesão.

Além disso, outros pedidos de mudança na estrutura e gestão de fundos imobiliários chamaram a atenção dos cotistas nos últimos meses e provocaram discussões sobre as regras de identificação de investidores ativistas, ou seja, que sugerem mudanças significativas na estrutura de FIIs.

O Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11), por exemplo, recebeu um pedido para que a gestão do fundo, atualmente feita pela Banestes, passasse a ser responsabilidade da Suno.

Os autores do pedido escolheram permanecer anônimos, mas o sigilo foi contestado na CVM. Segundo os advogados do Banestes, os demais cotistas precisam dessa informação para manter a isonomia da decisão e evitar conflitos de interesses.

A autarquia concordou com a gestora e determinou a identificação dos cotistas do FII. O grupo então preferiu desistir do pedido a divulgar os dados, o que reforçou as suspeitas dos críticos da operação de que estariam ligados à Suno, de alguma forma.

O mesmo argumento foi adotado posteriormente pela Bluecap em outro caso de ativismo. A gestora pede a suspensão da assembleia que aprovou a incorporação do BlueCap Renda Logística (BLCP11) e BTG Pactual Logística (BTLG11).

A identidade dos cotistas que solicitaram a AGE chegou a ser divulgada às vésperas do encontro. Contudo, a gestora afirma que a informação chegou tarde demais para validar a assembleia, na qual 72% dos cotistas presentes aprovaram a operação.

Apesar disso, a Justiça derrubou a liminar concedida à Bluecap para suspender os efeitos da AGE e liberou a fusão. Mas a ação movida pela gestora ainda tramita na 1ª Vara Empresarial e Conflito de Arbitragem do Tribunal de Justiça de São Paulo.