🔴 ONDE INVESTIR 2º SEMESTRE – QUAIS AS RECOMENDAÇÕES PARA RENDA FIXA E DIVIDENDOS? ACOMPANHE OS PAINÉIS DO 2º DIA

Vale a pena investir em shopping centers? Confira uma oportunidade no segmento imobiliário de melhor performance em 2022

Vendas em shopping centers cresceram 34,8% no 1T22, primeiro resultado positivo do setor desde o início da pandemia

26 de junho de 2022
7:35 - atualizado às 14:59
Shopping JK Iguatemi, pertencente ao Iguatemi (IGTI11) follow-on
Iguatemi apresenta um bom ponto de entrada no setor de shopping centers. - Imagem: Divulgação

Se me perguntarem qual o segmento imobiliário com os melhores resultados em 2022, a resposta é clara: shopping centers.

Após grande impacto da pandemia, os últimos seis meses tem relembrado os investidores sobre a resiliência do setor, bem como a capacidade dos operadores.

De acordo com a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), o setor apresentou crescimento de 34,8% nas vendas no primeiro trimestre se comparado ao ano anterior.

Trata-se do primeiro resultado positivo para o período desde o início da pandemia. Após esses dados, a Associação revisou a perspectiva de vendas para o ano, saltando de 13,8% para 17,3% na comparação com 2021.

Conforme esperado, essa reação está atrelada ao aumento do fluxo de visitantes nos empreendimentos, especialmente após o avanço contundente do programa de vacinação.

Segundo semestre dos shopping centers indica desempenho melhor que o esperado

Ao que tudo indica, o segundo trimestre também se mostra acima das expectativas.

Leia Também

A antecipação do clima frio, aliado ao bom ritmo de vendas nas datas comemorativas (Dia das Mães e Dia dos Namorados), traz maior otimismo aos lojistas para a continuidade dessa retomada.

Isso sem contar a perspectiva de consolidação do setor.

Além da fusão entre Aliansce Sonae e BR Malls, que promete criar o maior player de shoppings do Brasil, temos observado diversos fundos imobiliários atuando no mercado de M&A, em busca de maior diversificação do portfólio. 

Em bolsa, o setor de shopping centers segue instável

Embora o momento seja positivo, os preços dos FIIs e ações de shoppings seguem trajetória volátil em Bolsa. Entre os players mais líquidos, apenas Multiplan (MULT3) registra alta significativa no período, na casa de 20%. Quase todo o restante negocia com queda ao longo do ano.

Um dos fatores que justificam essa performance é a escalada dos juros (especialmente os com vencimentos longos).

Com os juros altos, a economia desacelera e as pessoas perdem grande parte de seu potencial de compra.

Este cenário poderá ser visto já no próximo semestre, no qual temos a ausência (teórica) de novos estímulos do governo e uma base comparativa mais exigente.

Ainda assim, interpreto que o setor tenha sido exageradamente castigado ao longo dos últimos meses, especialmente considerando a melhora nos resultados (acima das estimativas) e o histórico dos players.

Olhando para múltiplos como Preço/Lucro e Preço/Patrimônio das ações, enxergamos valores próximos às mínimas históricas. 

Ações de MULT3, IGTI11, ALSO3 e BRML3. Fontes: Empiricus e Bloomberg

Relação risco x retorno é mais favorável a empresas listadas em bolsa do que a FIIs

Para quem deseja se posicionar no setor, hoje vejo uma relação risco vs retorno mais favorável para as companhias listadas do que os fundos imobiliários. Aliás, talvez este seja o único setor no qual podemos comparar veículos distintos.

Primeiro, é inevitável citar que os portfólios das companhias são mais qualificados que dos FIIs. Além de imóveis dominantes em suas regiões, eles são administrados por equipes capacitadas no dia a dia (no Brasil, estamos falando de pessoas com referência global). Enquanto nos fundos, as gestoras normalmente delegam a administração dos empreendimentos a terceiros.

Outro ponto importante é a liquidez: em média, o volume diário negociado pelas ações supera em 40 vezes a cesta de FIIs mais líquidos da indústria.

É claro que os FIIs possuem algumas características exclusivas, tal como a periodicidade mensal de dividendos e sua isenção de imposto de renda. Ainda assim, quando olhamos os preços por metro quadrado de cada portfólio, não vejo uma assimetria favorável para nossos queridos fundos neste momento.

O quality em oferta: Iguatemi (IGTI11)

Na última semana, a Iguatemi (IGTI11) divulgou ao mercado a prévia de seus indicadores de abril e maio. Além disso, tivemos uma conversa com o CFO da companhia, Guido Oliveira, para entrarmos em detalhes acerca dos resultados e suas perspectivas para os próximos meses.

Entre abril e maio, as vendas totais registraram um crescimento de 33,8% e 31,9%, respectivamente, em relação ao mesmo intervalo em 2019 – de todo o portfólio, sete ativos apresentaram crescimento das vendas acima de 40% no período.

Diante da forte performance nas vendas, o resultado dos aluguéis também evidenciou boa recuperação, com a retirada de quase todos os descontos – o que resta está concentrado em entretenimento e praça de alimentação. O aluguel de mesmas lojas (SSR) cresceu 58,4% e o aluguel de mesmas áreas (SSA), 45,7%. Vale citar que o IGP-M acumulado no período (três anos) foi de 61,6%, portanto, estamos falando do repasse quase integral do indexador, algo que nem todos os players chegam perto.

Mesmo com a alta dos aluguéis, a companhia tem sido capaz de controlar o custo de ocupação e a inadimplência dos lojistas, indicadores fundamentais para o desempenho de curto prazo.

Gráfico, Gráfico de cascata

Descrição gerada automaticamente
Fonte: Iguatemi

Iguatemi dispensa apresentações

A apresentação de Iguatemi dispensa detalhes. São quase 470 mil metros de área bruta locável (ABL) distribuídos em empreendimentos premium, tal como JK Iguatemi e Pátio Higienópolis.

Nos últimos três anos, a companhia iniciou sua linha digital com o Iguatemi 365, e-commerce de marcas premium com ticket elevado.

Neste caso, as vendas seguem em um ritmo de crescimento interessante, impulsionadas pelo aumento da variedade de marcas e dos contratos de exclusividade, como no caso da Tiffany.

Contudo, os gastos com marketing e tecnologia tem se intensificado para melhorar a eficiência no mercado digital – segundo a companhia, a operação deve atingir um breakeven até o início de 2024.

Enquanto isso, o portfólio físico da Iguatemi segue com 93% de ocupação, com perspectivas de chegar em 96% até o fim do ano. O percentual de hoje está abaixo da média dos pares, justificado pela intenção da gestão de não fechar contratos “a qualquer preço”, o que faz sentido quando olhando para o longo prazo (historicamente, o leasing spread de Iguatemi é IGP-M + 1%).

No geral, apesar do cenário turbulento de pressões inflacionárias e alta de juros, Iguatemi vem dando sinais sólidos de recuperação em suas operações, superando os níveis pré-pandemia em termos reais, o que demonstra a resiliência do seu portfólio. Mesmo com a provável perda do poder de compra da população nos próximos meses, Iguatemi se mantém mais confortável pelo posicionamento em alta renda.

Um bom ponto de entrada no setor de shopping centers

Pensando em valuation, as ações de IGTI11 negociam a um Preço/FFO convidativo de 12 vezes para 2022, sustentado por um forte desempenho operacional ao longo do ano.

Em termos de valor por metro quadrado, a companhia negocia a atrativos R$ 13,5 mil – de acordo com o modelo, temos um potencial de valorização na casa de 20% para o ativo, o que seria suficiente para encurtar o desconto em relação ao principal par, Multiplan (MULT3).

Gráfico

Descrição gerada automaticamente
Performance e ratio de IGTI11 e MULT3 nos últimos oito meses. Fonte: Bloomberg

Em suma, é bem verdade que o cenário macro ainda representa um risco para as ações brasileiras, inclusive para os shoppings. Para o 2T22 especificamente, vale mencionar que Iguatemi sofrerá um impacto financeiro relevante pela posição da Iguatemi nas ações de Infracommerce (IFCM3), que caem cerca de 70% no trimestre.

Considerando uma perspectiva de longo prazo, enxergo um momento oportuno de posicionamento no papel, que historicamente gera bons retornos aos acionistas.

COMPARTILHAR

Whatsapp Linkedin Telegram
DÉCIMO ANDAR

Magalu, Americanas e Via seguem como boas inquilinas? Apesar da desaceleração do e-commerce, FII de logística continua atrativo

24 de julho de 2022 - 7:40

Atualmente, temos diversos FIIs logísticos negociando abaixo do valor patrimonial e do custo de reposição, mesmo em portfólios de alta qualidade e bem posicionados

DÉCIMO ANDAR

Vai investir em FIIs? Conheça os simulacros e as melhores oportunidades do mercado imobiliário

25 de maio de 2022 - 12:26

O descolamento entre a performance dos ativos e a realidade financeira quase sempre indica uma antecipação de cenário pelas instituições do mercado. Quando essa dinâmica se mostra incorreta, surgem janelas de investimento

DÉCIMO ANDAR

Após a boa notícia da CVM, conheça uma nova oportunidade em um fundo imobiliário (FII) de crédito

22 de maio de 2022 - 7:39

Decisão da CVM sobre rendimentos de FII alivia a pressão sobre os fundos imobiliários, entre eles os de crédito (CRI); veja uma boa opção para investir

Décimo Andar

Com os FIIs de tijolo nos holofotes, conheça um portfólio de qualidade que está dando sopa

24 de abril de 2022 - 8:04

Cenário econômico proporciona uma série de barganhas entre os fundos imobiliários de tijolos, mesmo aqueles de maior qualidade

DÉCIMO ANDAR

Agora vai? Setor de lajes corporativas sinaliza recuperação e abre oportunidades nos fundos imobiliários (FIIs); saiba onde investir

27 de março de 2022 - 9:00

Temos uma oportunidade de entrada interessante em FIIs do segmento de escritórios, aproveitando este momento de retomada do trabalho presencial

DÉCIMO ANDAR

Uma nova oportunidade de entrada em um dos fundos imobiliários (FIIs) vencedores de 2021

27 de fevereiro de 2022 - 7:45

Enxergo uma nova oportunidade de entrada no FII Kinea Securities (KNSC11), que prepara a quarta emissão de cotas; conheça o fundo imobiliário

DÉCIMO ANDAR

Fiagro: fique por dentro da nova forma de ganhar dinheiro investindo no agronegócio

30 de janeiro de 2022 - 7:50

Fundo é uma junção dos recursos de vários investidores para a aplicação em ativos de investimentos do agronegócio, sejam eles de natureza imobiliária rural ou de atividades relacionadas à produção do setor

DÉCIMO ANDAR

FIIs: Saiba mais sobre a surpresinha dos fundos imobiliários anunciada pela CVM na última terça-feira

27 de janeiro de 2022 - 11:10

Comissão de Valores Mobiliários encrencou com a maneira como o fundo imobiliário MXRF11 distribui rendimentos, e disputa pode afetar negativamente toda a indústria de FIIs

Décimo Andar

Meu FII de galpões logísticos preferido para 2022: quem é o HSLG11?

30 de dezembro de 2021 - 6:19

Enxergamos potencial de valorização na casa de 15% para o FII HSI Logística, que opera no segmento de galpões logísticos, área que se manteve resiliente na pandemia e deve seguir em ascensão em 2022

DÉCIMO ANDAR

Chamem o VAR inglês: os fundos de crédito imobiliário e as diferenças de interpretação que interferem diretamente nos seus rendimentos

15 de dezembro de 2021 - 5:30

Fundos CRI são os grandes vencedores do ano até o momento quando comparados com outros FIIs, mas exigem atenção às regras de apuração dos resultados

Décimo Andar

O mercado imobiliário americano segue vencedor: confira uma nova opção na B3 para investir na área

28 de novembro de 2021 - 7:29

Mesmo com a perspectiva de aumento dos juros no exterior, o mercado imobiliário americano segue forte na alta dos preços; veja um ativo para investir sem sair da B3

DÉCIMO ANDAR

No universo dos FIIs, o fundamento é vencedor no longo prazo

24 de novembro de 2021 - 11:44

Mudança no cenário dos fundos imobiliários ao longo dos últimos anos exige exposição equilibrada

Décimo Andar

Meu principal fundo imobiliário para capturar a retomada dos escritórios é um legítimo FII de lajes corporativas triple A

28 de outubro de 2021 - 5:52

Fundo dispõe de um dos melhores portfólios – se não o melhor – de lajes corporativas do mercado e seus ativos apresentam bastante qualidade técnica e ótimas localizações

ANIVERSÁRIO DO SEU DINHEIRO

Onde investir para os próximos 3 anos: Uma trinca de fundos imobiliários para quem busca renda com isenção de imposto

29 de setembro de 2021 - 5:59

Para celebrar os 3 anos do SD, trago uma dica de fundo de papel, uma de tijolo e também uma de lajes corporativas

Décimo Andar

Os FoFs de fundos imobiliários foram muito castigados durante o ano? Confira uma opção atrativa para investir

1 de setembro de 2021 - 6:07

Caso tenhamos uma recuperação do Ifix nos próximos meses, certamente os FoFs serão beneficiados com um desempenho superior à média dos fundos imobiliários

DÉCIMO ANDAR

Um FII para você capturar oportunidades no aquecido mercado de crédito imobiliário

29 de julho de 2021 - 6:05

Com a reviravolta na reforma tributária, e tendo em vista a forte demanda por imóveis residenciais, considero que o segmento seguirá bem aquecido nos próximos meses

Décimo Andar

Tributação, Taxa Selic, Inflação… Uma alternativa de FII para enfrentar o segundo semestre

1 de julho de 2021 - 6:40

Período promete trazer alguns impactos para os fundos imobiliários, mas ainda existe ao menos uma boa opção para proteção

Décimo Andar

Vale a pena investir em fundos imobiliários de shoppings? Conheça a minha principal aposta para o setor

27 de maio de 2021 - 5:59

Mesmo no curto prazo — refletindo o mês de maio favorável para os shoppings — esperamos uma recuperação dos FIIs do setor, até mesmo no nível de proventos

Décimo andar

Crescimento e inflação criam oportunidade de investimento em REITs, os ‘fundos imobiliários’ dos EUA

29 de abril de 2021 - 5:26

Saiba como utilizar essa classe de aplicações para se expor ao mercado imobiliário norte-americano de uma forma inteligente

Décimo Andar

A alta dos juros afeta os fundos imobiliários? Sim, mas nem todos. Conheça um FII que pode proteger a sua carteira

1 de abril de 2021 - 6:04

Mesmo que tenhamos um cenário positivo pela frente em termos de recuperação econômica, é necessário posicionar parte do portfólio em ativos estratégicos

Décimo Andar

[Vídeo] O que aconteceu (e acontecerá) com os fundos imobiliários?

3 de março de 2021 - 13:25

Tijolos, argamassa, tinta e cimento. É nisso que investem pessoas que tem fundos imobiliários? Não exatamente. Os empreendimentos como shoppings, escritórios e lojas é que geram valor a esses materiais. E com a pandemia de covid-19, diversos desses estabelecimentos acabaram entregando as chaves, o que provocou um certo desconforto no setor imobiliário. Acompanha o comentário […]

Décimo Andar

Existe valor nas lajes corporativas? Sim, e eu apresento um fundo imobiliário para você investir

25 de fevereiro de 2021 - 5:38

A partir de hoje, publicarei um conteúdo mensal com objetivo de entregar as melhores ideias de investimento atreladas ao mercado imobiliário, sendo a indústria de FIIs o principal veículo

Menu

Usamos cookies para guardar estatísticas de visitas, personalizar anúncios e melhorar sua experiência de navegação. Ao continuar, você concorda com nossas políticas de cookies

Fechar