No universo dos FIIs, o fundamento é vencedor no longo prazo

Comemorações pessoais nunca foram o meu forte. Mesmo criança, por mais que tivesse o suporte da família na organização dos aniversários, a preocupação com que tudo estivesse em ordem sempre tirava minha atenção.

Na última semana, completei cinco anos de Empiricus. Meia década em uma empresa que praticamente moldou minha carreira profissional. Felizmente, tenho uma pequenina participação no crescimento da companhia também.

Contudo, definitivamente não é hora de comemorações. O clima de tensão no mercado de capitais impede qualquer festejo.

Mudança de cenário

Há cinco anos, o cenário doméstico era bem diferente. No caso dos fundos imobiliários então, indústria que acompanho diariamente, parece que era outra realidade.

Em 2016, o ritmo de queda das taxas de juros e a recuperação econômica do país ditavam o movimento do mercado. Até 2019, enxergávamos uma grande evolução na indústria de FIIs, com captações bilionárias, entrada massiva de novos participantes (investidores e gestoras) e uma valorização significativa de fundos de tijolo, principalmente.

Com a cotação dos FIIs em alta, o nível de yield médio do mercado foi caindo consecutivamente. No gráfico abaixo, é possível observar este movimento no spread entre o rendimento acumulado do Ifix e a taxa real da NTN-B 2035, um dos referenciais do mercado.

Fica bem evidente que o ano de 2021 vem apresentando relação inversa, e o spread já alcançou patamares observados há meia década.

Motivos não faltam

Além do impacto negativo da pandemia, o cenário está correlacionado com a perspectiva de alta da taxa Selic, que baliza boa parte das operações de renda fixa no Brasil. Em função do ciclo de aperto monetário, a migração dos recursos de FIIs e ações para classes mais conservadoras se torna um efeito quase natural e com impacto na cotação dos ativos.

Entre 2012 e 2014, último movimento contundente de alta da taxa básica de juros, o Ifix chegou a cair aproximadamente 20%. Muitos fazem referência a esse período para o contexto atual, mas a indústria é praticamente outra. Desde então, o número de cotistas se multiplicou por 15 vezes e, consequentemente, o perfil dos investidores é bem discrepante.

Analisando os fundamentos

Enquanto as incertezas macroeconômicas prevalecem no mercado, sempre é importante analisar os fundamentos das teses antes de qualquer mudança no portfólio. Afinal, são eles que determinarão o sucesso do investimento no longo prazo.

Se observarmos o setor corporativo, bastante tradicional na indústria, encontramos fundos com descontos na casa de 20% a 30% sobre o valor patrimonial, mesmo em portfólios diversificados e localizados em regiões premium.

Em diversos casos (para não dizer a grande maioria), temos FIIs negociando a preços inferiores ao custo de reposição dos seus imóveis — na região do Itaim Bibi, em São Paulo, estimamos que o valor esteja próximo dos R$ 30 mil/m2, sendo que FIIs posicionados na região negociam mais próximos de R$ 20 mil/m2.

Somada a isso, temos uma baixa estimativa de lançamentos para os próximos dois anos e um nível de vacância já estabilizado nas principais regiões de São Paulo. Ou seja, em um cenário de retomada das locações no médio prazo, os proprietários certamente seriam favorecidos.

Uma sondagem sobre home office

Falando sobre home office, em pesquisa realizada recentemente com as principais gestoras de lajes do mercado, notamos que o retorno dos colaboradores aos escritórios se mostrou bem perceptível, especialmente no mês de outubro. A expectativa é que o modelo híbrido seja oficialmente estabelecido nas grandes corporações a partir de janeiro, quando será realmente posto à prova.

Se olharmos para outros setores, também enxergamos sinais interessantes na parcela operacional. O segmento de galpões logísticos atingiu o menor patamar de vacância dos últimos anos (11%), influenciado pela forte demanda das companhias de e-commerce. No caso dos shopping centers, segmento bastante impactado pela pandemia, os empreendimentos caminham para um final de ano contundente em níveis de vendas e uma estabilização dos indicadores de inadimplência e descontos.

Isto é, caso você esteja iniciando seu aprendizado neste mercado, é possível que tenha uma oportunidade interessante de montagem de posição gradual em FIIs. Estamos falando de imóveis de qualidade, diversificados e com preços bem abaixo da média.

Mas lembre-se: o mercado imobiliário também apresenta volatilidade e 2022 será um ano turbulento. No longo prazo, os fundamentos prevalecem.

Equilíbrio é fundamental

Para aqueles que já estão posicionados em tijolos, considero um equilíbrio entre classes como fundamental para este momento. Fundos de crédito high grade (perfil de crédito de alta qualidade) podem ser players estratégicos para preservação de patrimônio e geração de renda extra neste momento.

Aliás, fica aqui o convite para você conferir a série Renda Imobiliária, o núcleo de FIIs da Empiricus. Além da recomendação de carteiras completas, realizamos análises semanais sobre os principais fundos da indústria. Será um prazer acompanhá-lo neste mercado.

Um abraço,
Caio