Existe luz no fim do túnel dos fundos imobiliários: veja os FIIs indicados para proteger seu patrimônio neste final de ano

Quem escreveu o roteiro do mercado financeiro neste ano não estava para brincadeira. Na trama da batalha pela rentabilidade, a pandemia foi antagonista da temporada — e outros vilões, como os ruídos políticos e fiscais e a reabertura fraca, se juntaram ao enredo.

Como parte do elenco principal, os fundos de investimento imobiliários (FIIs) não deixaram de ser afetados pelo pano de fundo negativo e, com o vilão particular que é o ciclo de alta da taxa básica de juros (Selic), sofrem duras baixas no combate.

O IFIX, índice que mede o comportamento dos fundos mais negociados na Bolsa, recuou 3,64% em novembro e acumula perdas de 10,16% em 2021. Apesar de ter esboçado uma reação no início deste mês, com poucos dias restantes antes da chegada de 2022 é improvável que o índice inverta o sinal ainda este ano.

Mas, entre mortos e feridos, um tipo específico de FIIs tem conseguido fazer frente aos adversários. Enquanto todos os segmentos sucumbem à batalha, os fundos de recebíveis imobiliários garantem uma valorização de 4,84% neste ano. Veja abaixo a rentabilidade acumulada:

Segmento	Rentabilidade em 2021
Recebíveis imobiliários	+4,84%
Híbridos	-4,92%
IFIX	-10,16%
Outros	-16,23%
Logístico/Industrial	-16,76%
Escritórios	-18,99%
Shoppings/Varejo	-19,36%
Fundos de fundos	-20,93%

A explicação para o sucesso está ligada às armas que os FIIs de recebíveis imobiliários (CRI) escolhem na hora de partir para a conquista da valorização. Como são fundos de papel — ou seja, ativos que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário — eles formam uma aliança improvável com a Selic crescente. 

A taxa básica de juros brasileira está em um novo ciclo de aperto, promovido pelo Banco Central na tentativa de conter a inflação, e fica cada vez mais poderosa: já são sete elevações consecutivas e a Selic já está no maior patamar em quatro anos.

A união é possível porque a rentabilidade dos CRIs está normalmente atrelada a indexadores que se alimentam desse cenário um tanto quanto caótico, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) e o Certificado de Depósito Interbancário (CDI).

Conheça os fundos imobiliários preferidos para dezembro 

Por isso, não é surpresa que um dos membros dessa classe de ativos seja a recomendação preferida das corretoras para o último mês de 2021. 

Com indicações de três corretoras, o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) desbancou o VBI CRI (CVBI11), que dominava a primeira posição do pódio há quatro meses. 

Já a segunda posição ficou mais movimentada e mostra que, apesar das dificuldades, os analistas também enxergam oportunidades em outros segmentos de FIIs. 

Cinco fundos diferentes garantiram um lugar entre os preferidos de duas corretoras cada, e ficaram com a medalha de prata. São eles: Bresco Logística (BRCO11), CSHG Real Estate (HGRE11), Hedge Brasil Shopping (HGBS11) TRX Real Estate (TRXF11) e Valora RE III (VGIR11).

Confira a seguir os três fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para novembro:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) — aliados de peso

Que o último campeão do ano na seleção de FIIs do Seu Dinheiro seria um fundo ligado a recebíveis imobiliários já dava para imaginar. Mas as apostas se concentravam no VBI CRI, medalha de ouro por quatro vezes consecutivas.

Mas, em dezembro, o CVBI11 não chegou nem perto do pódio e, com apenas uma indicação, viu o primeiro lugar entre os favoritos das corretoras passar para o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11). O fundo permaneceu no top 3 da Genial Investimentos e estreou entre as indicações principais de Guide e Santander neste mês.

Com 27 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e 10 fundos de CRI no portfólio, o MCCI11 traduz bem a estratégia de se aliar à Selic e à inflação - dois dos maiores pesadelos para o mercado imobiliário - para surfar a alta dos juros.

Para se ter uma ideia do impacto das taxas, 76% do fundo é composto por ativos ligados ao IPCA e outros 6% ao CDI — que costuma acompanhar de perto as variações da Selic —, com taxa média de inflação +6,5% e CDI +3,7%.

Com essa composição ele garantiu uma alta de 0,7% no mês passado. Apesar de modesto, o percentual vale muito quando confrontado com a queda de 3,64% do IFIX.

Outro ponto forte destacado pelas corretoras é a diversificação da carteira, com alocação em segmentos mais resilientes, como o logístico e o comercial. Essa qualidade permitiu que o fundo atravessasse o auge da pandemia de covid-19 com 100% de adimplência, conforme ressalta o Santander.

A alocação mais recente do FII foi de R$ 330 milhões no CRI WT Morumbi, utilizando recursos de sua 5ª emissão de cotas. “O fundo ainda possui recursos em caixa que, em nossa visão, devem continuar sendo alocados rapidamente com excelentes retornos ao cotista”, diz a Genial Investimentos.

Além do portfólio estratégico, o Santander destaca o potencial de remuneração do MCCI11 e traz boas notícias para quem gosta de ver os rendimentos pingando na conta com frequência. “Estimamos um yield [indicador que mede o rendimento de um ativo a partir do pagamento de dividendos] atrativo de 11,5% nos próximos 12 meses".

Repercussão — (quase) todo mundo mal das pernas

Mais um mês difícil para o setor, mais uma tabela cheia de sinais negativos para o desempenho dos fundos recomendados em novembro.

Nem o campeão do mês passado, o VBI CRI, se salvou da avalanche de notícias ruins e recuou 3,75%. Mas, mesmo assim, passou longe das maiores quedas do período, que chegaram a mais de 14%.

Entre as menções honrosas, quem se deu melhor foi o Kinea Índice de Preços (KNIP11), que ficou entre os únicos três FIIs a registrarem ganhos, com alta de 0,62%. Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras em novembro:

Antes de sair, confira três ações promissoras da bolsa no vídeo abaixo e inscreva-se no canal do Seu Dinheiro para mais conteúdos exclusivos sobre investimentos: