Por que os fundos imobiliários estão ferindo os cotistas
Migração em massa de egressos da renda fixa nem sempre foi acompanhada das informações necessárias sobre a natureza, o funcionamento e os riscos desse tipo de investimento
De 2019 para cá muita gente começou a falar - e a investir - em fundos de investimento imobiliários (FII). Com os sucessivos cortes na taxa básica de juros, hoje em 3,75% ao ano, o retorno das aplicações em renda fixa foi sendo achatado. Isso forçou o investidor a buscar alternativas para preservar a rentabilidade de sua carteira. E muitos viram nos fundos imobiliários uma opção interessante, capaz de entregar ganhos consistentes.
Em pouco mais de um ano, o número de investidores dos FII passou de 200 mil para os atuais 762,4 mil. Esse salto foi impulsionado pelo investidor pessoa física, que hoje responde por 76,15% das cotas e 71,72% do volume negociado na B3. São 228 fundos, com um patrimônio líquido de R$ 94,5 bilhões, negociados na Bolsa de Valores.
Mas a migração em massa de egressos da renda fixa nem sempre foi acompanhada das informações necessárias sobre a natureza, o funcionamento e os riscos desse tipo de investimento. O pagamento de dividendos mensais feito por grande parte dos FII os aproxima, nesse aspecto, de algumas aplicações de renda fixa. Mas as semelhanças param por aí.
A possibilidade de oscilações bruscas no valor das cotas, típica da renda variável, assustou os que pensavam estar entrando em um produto de baixo risco. "A gente escutou muito por aí que 'fundo imobiliário é uma renda fixa turbinada', mas isso é mentira. O valor da cota pode cair como o de qualquer ação", diz Daniela Casabona, sócia da FB Wealth.
O fundo vale quanto pesa?
Como o patrimônio de um FII é formado por um ou vários imóveis, o valor desse patrimônio dá lastro ao fundo e, em tese, ao valor das cotas, que são pequenas frações desse bolo. Nem sempre, porém, o valor de negociação das cotas é um espelho fiel da fração do todo que elas representam.
Com a explosão da pandemia do coronavírus, e meio ao pânico do mercado financeiro, muitos fundos viram o valor das cotas derreter e passaram a ser negociados muito abaixo do valor patrimonial.
No ramo de shopping centers, duramente atingidos pela crise, o XP Malls, com quase 182 mil cotistas, viu o preço da cota cair de R$ 138,80 em 4 de março para R$ 92,06 em 9 de abril. Um movimento semelhante teve o HSI Mall, que detém mais de 71 mil cotistas: de R$ 117,25 para R$ 82,30 no período.
"Claro que existe razão para a queda. Shoppings e escritórios vão ter alguns meses de dor de barriga, assim como a economia como um todo. Mas houve exagero", afirma Eduardo Malheiros, CEO da Habitat Capital. "O imóvel é um ativo que se carrega para a perpetuidade. A renda de locação pode ser zero em meses críticos, mas aí o escritório perderia 10% do valor. As cotas derreterem 40% é algo desproporcional. Não é porque um shopping passou três meses fechado que ele passou a valer 40% a menos."
Dividendo ainda atrativo?
A legislação determina que os fundos distribuam pelo menos 95% dos lucros aos cotistas, uma vez a cada semestre. Mas a maioria paga dividendos todo mês. Essa é uma forma de atrair mais investidores, para quem é interessante contar com uma renda mensal. Nesse caso, o gestor do fundo estima de quanto será o lucro no semestre, reparte esse valor em seis parcelas mensais e, ao longo do período, vai fazendo os ajustes necessários nos pagamentos seguintes, conforme essa projeção se confirme ou não.
Nesta crise, porém, muitos tiveram de suspender ou reduzir a distribuição de dividendos, o que é natural. Afinal, os resultados obtidos pelo fundo com a exploração dos imóveis também encolheram com a crise. O fundo HSI Mall diminuiu o valor a ser pago por cota de R$ 0,60 para R$ 0,22, uma queda de 63,3%. Já no Vinci Shoppings, o pagamento em março passou de R$ 0,63 para R$ 0,30, uma redução de 52,4%.
O head de real estate da Vinci, Leandro Bousquet, conta que o Vinci Shoppings não suspendeu os pagamentos porque a situação financeira do fundo permitiu manter os repasses, ainda que com valor reduzido. "Além de um caixa confortável, ainda temos alguma reserva de resultados acumulados para distribuir, o que nos deixa protegidos neste momento", diz ele. "Como não há horizonte definido para a reabertura das lojas e a retomada do consumo, vamos reavaliar o cenário mês a mês."
Para quem já entrou ou está pensando em entrar nos FII, é importante moderar as expectativas. As perspectivas são boas, mas é preciso ter paciência. Os rendimentos devem voltar a subir depois que a crise passar.
As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
Mais de 160 fundos imobiliários pagam dividendos hoje; XPCM11, FII que salta 42,5% na semana com novo locatário, está na lista
Veja os principais FIIs a distribuírem dividendos hoje e a data base para ter direito aos proventos
Fundo imobiliário PATC11 quer comprar dois ativos do BLMC11; FII está envolvido em outra proposta de venda de portfólio
O alvo da vez do Pátria Edifícios Corporativos são dois pavimentos do edifício Brascan Century Corporate, localizado na capital paulista
Fundos imobiliários: PATC11 propõe venda de ativos do portfólio do VLOL11 e os dois FIIs avançam com expectativa para convocação de assembleia
Os imóveis envolvidos na possível venda estão localizados em uma das regiões com a maior demanda por escritórios do país e têm classificação AAA
Fundo imobiliário XPCM11 dispara na bolsa com novo inquilino 20 meses após Petrobras deixar o prédio
O Edifício Corporate Macaé estava 100% vago desde dezembro de 2021, quando a petroleira decidiu rescindir o contrato
Fundo imobiliário que subiu quase 10% em agosto e tem Magalu como inquilino é o mais recomendado para setembro; confira os FIIs favoritos de 10 corretoras
O Bresco Logística é o favorito das corretoras desde março deste ano; quem seguiu a recomendação desde então garantiu uma alta de 9,4%
A hora e a vez dos fundos imobiliários de tijolo — Santander recomenda os FIIs com maior potencial de valorização
Um dos grupos que mais sofreu desde o início da pandemia e, em seguida, com aumento da taxa de juro, os FIIs que compram, vendem e gerenciam ativos reais voltam a brilhar
Fundo imobiliário de hotéis volta a pagar dividendos após deixar mais de 22 mil cotistas sem proventos por dois anos e meio
Apesar da recompensa, porém, quem manteve o FII na carteira nesse período viu as cotas recuarem mais de 25%
Bolsa e fundos imobiliários passam por virada em agosto e ficam entre os melhores investimentos do mês; bitcoin volta para a lanterna
Primeiro lugar, no entanto, ficou com os títulos prefixados, beneficiados pela perspectiva de que a taxa Selic finalmente deve parar de subir
Para a XP, um fundo imobiliário deve lucrar com a Copa do Mundo — veja qual
A corretora afirma que FIIs donos de imóveis com contratos ligados ao varejo alimentar podem ser beneficiados com o crescimento da demanda durante os jogos
A corrida pelo tijolo: por que 9 dos 10 fundos imobiliários mais rentáveis do mês são do segmento de escritórios, shoppings e logística
Um movimento de realocação de carteiras levou a classe a registrar, pela segunda vez consecutiva neste ano, uma performance superior aos FIIs de papel
Leia Também
-
Klabin (KLBN11): lucro líquido desaba mais de 60% no 1T24, mas acionistas vão receber R$ 330 milhões em dividendos
-
Ficou mais difícil investir em LCI e LCA após mudanças nas regras? Veja que outras opções você encontra no mercado
-
Bilionário mexicano anuncia investimento de mais de R$ 40 bilhões no Brasil após encontro com Lula
Mais lidas
-
1
Vale (VALE3) e a megafusão: CEO da mineradora brasileira encara rivais e diz se pode entrar na briga por ativos da Anglo American
-
2
Órfão das LCI e LCA? Banco indica 9 títulos isentos de imposto de renda que rendem mais que o CDI e o Tesouro IPCA+
-
3
Como a “invasão” dos carros chineses impacta as locadoras como a Localiza (RENT3) e a Movida (MOVI3)