A partir de 2022, RBVA11 terá que vender imóveis hoje alugados para o Santander

A não renovação de 26 contratos de locação do Santander com o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) pode representar, para os cotistas, um risco maior do que se imaginou até agora.

Na última segunda-feira (10), o RBVA11 emitiu fato relevante informando que o Santander não pretende renovar o aluguel de 26 das 28 agências bancárias de propriedade do fundo e das quais o banco é, atualmente, inquilino.

Todos os contratos dessas agências vencem ou em dezembro de 2022 ou em julho de 2023. Esses 26 imóveis respondem, hoje, por 48% da receita imobiliária do fundo. Todas as 28 agências respondem por 55% da receita de locação.

Em fatos relevantes publicados na segunda (10) e na quinta-feira (13), a Rio Bravo se limitou a dizer que a não renovação dos contratos não impactará as receitas imobiliárias do fundo de forma imediata e até o fim da vigência dos contratos e que considera que os prazos residuais até os términos dos contratos “serão extremamente importantes para o trabalho de destinação dos ativos do Fundo”, sem especificar, entretanto, que destinação seria essa.

Eu obtive um dos contratos de locação, referente a uma agência localizada na Avenida Paulista, região central de São Paulo. Segundo ele, em caso de não renovação do aluguel, o fundo não pode locá-lo a terceiros, ficando obrigado a vendê-lo.

Nessa venda, o Santander tem direito de preferência nos mesmos termos oferecidos a terceiros e tem até os 60 últimos dias do prazo do contrato de locação para exercer sua opção de compra. Apenas se não desejar comprar o imóvel é que o fundo poderá oferecê-lo a mercado.

Se os contratos de todas as 26 agências tiverem estas mesmas cláusulas, isso significa que, a partir de dezembro de 2022, o fundo não só perderá a receita com os aluguéis desses ativos como também terá de começar a vendê-los.

Os ativos mais bem localizados, como essa agência da Avenida Paulista, talvez não sejam tão difíceis de vender, e dependendo de como estiver o mercado em 2023, podem ser até vendidos por um preço interessante. Mas o Santander também optou por devolver agências em localizações menos nobres, cujas vendas talvez já não sejam tão bons negócios.

No fato relevante de quinta-feira, a Rio Bravo disse que já considerava a possibilidade de não renovação das locações, uma vez que os locatários são livres para renová-las ou não, e a gestora analisa múltiplos cenários envolvendo todos os inquilinos e contratos.

A Rio Bravo diz ainda que prossegue com a estratégia de diversificação de locatários, contratos e setores de atuação que vem implementando desde o início do fundo.

De fato, o RBVA11 começou como um fundo de agências da Caixa, e hoje tem também agências do Santander, além de imóveis alugados para a C&A, a Centauro e o Grupo Pão de Açúcar e uma participação no Shopping Iguatemi, em São Paulo.

Assim, é bem possível que, até o final de 2022, quando começam a vencer os contratos com o Santander, o fundo consiga mitigar o risco representado pela perda de um inquilino importante e a subsequente venda dos imóveis responsáveis por quase metade da sua receita imobiliária. Mesmo assim, vale o investidor ficar atento.

Disputa judicial

As 28 agências do Santander que são propriedade do RBVA11 são hoje alvo de uma disputa judicial entre o banco e o fundo. O Santander entrou com uma ação para cada imóvel a fim de tentar baixar, na Justiça, os valores dos aluguéis.

Muito embora se tratem de contratos atípicos - que não admitem revisional, apenas correção pela inflação até o vencimento - o Santander alega “onerosidade excessiva” em razão de acontecimento extraordinário e imprevisível, a pandemia de coronavírus.

Para justificar seu pedido, o banco recorre não à Lei do Inquilinato, a cujo direito de revisional as partes renunciaram nesses contratos de locação, mas sim a dois artigos do Código Civil.

O banco deseja que os valores dos aluguéis se aproximem mais do atual valor de mercado, alegando que os aluguéis e os próprios valores dos imóveis caíram em razão da crise desencadeada pela pandemia.

O Santander também diz que não teve pleno uso dos imóveis, uma vez que as agências bancárias tiveram seus horários de funcionamento reduzidos em razão das medidas de distanciamento social impostas pelo Poder Público.

Até, agora, porém, nenhuma das ações obteve êxito. Mesmo assim, o imbróglio machucou as cotas do fundo na bolsa, cujos preços já caíram mais de 15% desde a notícia de que o Santander havia entrado com as 28 ações.

Investidores criticaram duramente a iniciativa do banco, uma vez que uma mudança nos valores de aluguel de contratos atípicos poderia elevar a insegurança jurídica do mercado de fundos imobiliários com um todo.

Esse tipo de contrato é considerado o mais conservador dos contratos de aluguel, pois costuma ter prazo longo - normalmente de dez anos -, sem revisional por todo o período, além de obrigar o inquilino a pagar todo o fluxo de aluguéis caso ele peça rescisão antes do vencimento.

Em momentos de crise, como o atual, fundos que têm muitos contratos atípicos tendem a sofrer menos do que aqueles com contratos típicos de cinco anos e revisional no meio do prazo.

Posição da Rio Bravo

No dia 29 de julho - antes de o Santander ter manifestado intenção de devolver os imóveis ao fim do contrato, mas já depois do início dos processos - a Rio Bravo promoveu um webcast para tirar dúvidas de cotistas, ainda disponível aqui.

Na ocasião, a gestora não falou sobre a necessidade de venda dos imóveis caso o Santander optasse por não renovar os contratos, embora tenha sido questionada sobre o que aconteceria nesse caso.

Pelo contrário, deu a entender que seria possível alugar os imóveis a outros inquilinos, logo nas três primeiras perguntas feitas por espectadores, a partir dos 20 minutos de vídeo, mais ou menos.

Em um dado momento, perguntado sobre em que mês exatamente vencem os contratos com o Santander que terminam em 2022, Everton Carajeleascow, da equipe de gestão da Rio Bravo, responde que o vencimento se dá em dezembro, com efeito caixa apenas depois de janeiro do ano seguinte. “Posterior a isso seria ou uma renovação desse contrato, ou uma vacância, ou uma locação para um terceiro”, diz o gestor.

No minuto 36:07, um espectador pergunta sobre uma eventual devolução dos imóveis pelo Santander ao término dos contratos. Ao que o gestor responde: “Se devolver os ativos, teremos que buscar novos locatários”.

Mas pelo contrato a que eu tive acesso, esta não é uma alternativa viável, ao menos não para todas as agências do Santander. Inclusive isso foi admitido pela defesa da Rio Bravo em manifestações no decorrer dos processos referentes à redução dos aluguéis.

Eu procurei a gestora, que informou, por meio da sua assessoria de imprensa, que não está comentando o assunto.

Entretanto, no último fato relevante do fundo, a Rio Bravo informa que realizará um novo webcast para tirar dúvidas de investidores no dia 20 de agosto, e que as perguntas podem ser enviadas até as 10h