Mercado testa fundos imobiliários com lastro em aluguéis residenciais

A indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) assistiu, em dezembro, ao lançamento de dois fundos especializados em imóveis residenciais para locação. A iniciativa é uma novidade no setor, tradicionalmente lastreado em imóveis comerciais - como prédios corporativos, shopping centers e galpões logísticos -, além de instrumentos de crédito imobiliário.

A expectativa de participantes do mercado é que a nova classe de ativos ficará mais comum nos próximos anos. Para 2020, há ao menos uma nova captação e uma oferta subsequente no radar, conforme apurou a reportagem.

O entendimento de participantes do mercado é que o aluguel residencial vai crescer. Um motivo é o potencial de retornos atrativos, em meio a uma economia com taxa básica de juros a 4,5% - e que deve se manter em patamares baixos até pelo menos 2021. Outro fator é a mudança no comportamento dos consumidores, com muitos jovens preferindo alugar um apartamento, em vez de comprá-lo e engessar o capital.

"O FII de aluguel residencial, como qualquer outro, pode fazer sentido se tiver bons imóveis, comprados no preço certo e for bem gerido. Acredito que haverá novas emissões em 2020", diz o sócio-fundador da gestora Habitat Capital, Eduardo Malheiros.

Apesar do ambiente promissor, os fundos que estrearam em dezembro tiveram desempenhos heterogêneos, sinalizando que os investidores ainda não compraram completamente a ideia.

O FII Luggo, composto por prédios residenciais construídos pela MRV e administrados pela subsidiária Luggo, conseguiu levantar o montante total proposto para a oferta, de R$ 90 milhões. Já o FII Housi, de imóveis cadastrados na Housi - plataforma de aluguel de apartamentos, que surgiu como uma cisão da incorporadora Vitacon, ambas do empresário Alexandre Frankel -, teve demanda fraca e não atingiu a captação mínima de R$ 150 milhões.

Para não cancelar a oferta, a coordenadora Easynvest baixou a régua para R$ 50 milhões e prorrogou o prazo de subscrição por um mês. No entanto, na última quinta-feira (26), a CVM suspendeu a oferta com justificativa de que ela continuava em curso sem a aprovação das novas regras - o comunicado diz que a oferta está "na pendência de manifestação da SRE (Superintendência de Registro de Valores Mobiliários) a respeito de tais novas condições".

Apesar de a indústria de fundos imobiliários estar deslanchando, os investidores têm encontrado dificuldade de dar um preço aos fundos desta nova categoria de ativos. Ainda não há parâmetros consolidados para se projetar a geração de dividendos a partir do nível de ocupação e a inadimplência no médio e longo prazos.

No setor residencial, os contratos de aluguel têm prazo de duração de dois anos, em média. No setor comercial, são pelo menos cinco. Além disso, a inadimplência de inquilinos pessoas físicas tende a ser maior do que de grandes empresas nos tempos de crise, o que representa um risco potencial para os dividendos.

Outro ponto que gerou dúvida foi a governança corporativa desses novos fundos. "O mercado identificou um ponto de atenção nesses novos fundos, visto que os investidores estavam comprando imóveis de vendedores relacionados com os prestadores de serviço dos fundos. Quando há situação como esta, o investidor precisa ponderar com mais cuidado se a oferta tem o preço certo", disse Malheiros. "Por conta do preço, o mercado acabou penalizando a oferta da Housi."

"Houve falta de demanda dos investidores porque o produto é muito novo e ainda não está bem precificado", afirmou o sócio do escritório NFA Advogados, Carlos Ferrari, especializado em negócios imobiliários.

Estratégias

A oferta do FII Luggo adotou como estratégia garantir o pagamento de dividendos aos cotistas, como forma de minimizar eventuais riscos de desocupação dos imóveis. Na largada, o fundo será composto por quatro edifícios.

Dois deles estão funcionando, com ocupação de 100% e 70% dos apartamentos. Já os outros dois prédios estão em obras e ficarão prontos só no começo de 2020.

Para dar segurança aos investidores, a MRV se comprometeu a pagar o aluguel referente aos apartamentos não ocupados desses prédios novos por dois anos ou até que atinjam 95% da ocupação.

"Quisemos mostrar a viabilidade do negócio", disse o diretor de relações com investidores da MRV, Ricardo Paixão.

Segundo ele, o FII Luggo tem prevista uma oferta subsequente em 2020, um pouco maior que R$ 90 milhões, para compra de novos prédios. Ao todo, o fundo pode totalizar R$ 650 milhões em emissões de cotas. "Isso deve ser suficiente para três ou quatro anos de estruturação. Depois disso, podemos abrir outro fundo", afirmou.

Por sua vez, o empresário Alexandre Frankel, da Vitacon e da Housi, não fala especificamente sobre o fundo, pois está em período de silêncio. No entanto, defende que o mercado de locação residencial, de modo geral, é promissor. "Essa classe de ativo representa uma grande alternativa de investimento", disse. "Quando o Brasil tinha uma Selic de 14% ao ano, era impensável investir em aluguel. Mas, com a perspectiva de juros baixos no longo prazo, o setor se torna atrativo."

No mercado de FIIs, o ano que vem também deve oferecer aos investidores ao menos mais uma opção de aporte no segmento de aluguel residencial. A gestora de recursos VBI, dona da empresa Uliving, planeja levantar cerca de R$ 500 milhões em um fundo no segundo semestre de 2020 com apartamentos para estudantes.

Quem também pode investir na área é a Cyrela. A empresa se juntou ao fundo de pensão canadense CPPIB para entrar no mercado de locação de imóveis residenciais. No futuro, os ativos podem vir a compor fundos. Procurada, a Cyrela informou que "acompanha de perto as tendências e novas formas de gerar negócios para o setor". As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.