Chegou a hora de investir em shoppings: Itaú BBA inicia cobertura do setor e revela ação preferida para lucrar 

Esqueça, por um instante, as vitrines de grife e as tradicionais liquidações de janeiro. Para o Itaú BBA, o momento é de ir às compras nos shoppings — não para caçar descontos nas araras, mas para colocar ações na carteira. O banco acaba de iniciar a cobertura do setor com uma leitura construtiva e já escolheu sua favorita para investir agora.

Na avaliação dos analistas, o setor de shoppings no Brasil passou por uma virada de chave nos últimos anos.

Depois de décadas marcadas por expansão acelerada, excesso de oferta e pelo teste de estresse imposto pela pandemia, o mercado entrou em uma fase mais madura, previsível e mais lucrativa, segundo os analistas.

Por isso, a aposta do Itaú BBA é que os grandes grupos listados não só sobreviveram como estão prontos para canibalizar espaço dos concorrentes menores.

As oportunidades em ações de shoppings

Hoje, as ações do setor são negociadas como “bond proxies” — papéis que lembram títulos de renda fixa pela estabilidade e pela previsibilidade do fluxo de caixa. Mas com um diferencial positivo: segundo o banco, elas oferecem retornos reais de 300 a 400 pontos-base acima das taxas de juros de longo prazo, um prêmio bem superior à média histórica.

É nesse contexto que o Itaú BBA destaca três oportunidades, todas com recomendação outperform (equivalente a compra).

A Allos (ALOS3) aparece como o nome da escala e das sinergias. Com preço-alvo de R$ 37 e potencial de alta de 27%, a companhia é vista como uma máquina de retorno total, combinando dividend yield estimado em cerca de 12% para 2026 com disciplina na alocação de capital após as fusões recentes.

O Iguatemi (IGTI11) entra como a aposta na qualidade premium. Com preço-alvo de R$ 34, correspondente a um retorno potencial de 28%, o destaque está no portfólio de ativos “troféu”, no forte poder de precificação dos aluguéis e em um valuation que ainda parece descontado frente à qualidade dos shoppings.

Já a Multiplan (MULT3) é a favorita absoluta do banco. Eleita como “top pick” do setor, a companhia tem preço-alvo de R$ 36, o que equivale a um potencial de valorização de 26%. O Itaú BBA destaca o portfólio dominante, a capacidade de crescimento real dos aluguéis, a disciplina financeira e um valuation considerado atrativo.

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A nova fase dos shoppings

A leitura otimista do banco se apoia em três pilares centrais: ganho de participação de mercado pelos grandes grupos, portfólios dominantes capazes de repassar inflação e retornos atraentes em um negócio de risco relativamente baixo.

“Vemos os shoppings listados no Brasil estruturalmente mais bem preparados para atravessar essa próxima fase de evolução e sair ainda mais consolidados”, diz o Itaú BBA, em relatório.

Para os analistas, a narrativa do setor mudou. Se nos anos 1990 e 2000 a lógica era construir o máximo possível, hoje o crescimento vem da consolidação.

Não se trata mais de erguer novos prédios, mas de fortalecer ativos existentes, promover fusões e aquisições e capturar ganhos de aluguel acima da inflação — algo que apenas os shoppings dominantes conseguem fazer de forma consistente.

Os analistas avaliam que um fator deve acelerar esse processo: a reforma tributária, que deve começar a ser implementada em 2027. O novo sistema deve aumentar a carga tributária de pequenos operadores, que hoje se beneficiam do regime de lucro presumido, o que pressionará os custos no futuro.

Por outro lado, as empresas listadas já operam majoritariamente no lucro real e investem pesado na modernização dos ativos. Isso deve permitir a geração de créditos tributários relevantes, o que deixa as companhias estruturalmente mais competitivas do que concorrentes privados.

Outro pilar da tese é o chamado “fly-to-quality”. Durante anos, o avanço do e-commerce gerou temores sobre um potencial declínio do varejo físico. O que se viu, porém, foi outro efeito: o comércio digital funcionou como um filtro, fortalecendo os shoppings dominantes.

Entre 2019 e 2024, a participação dos shoppings listados nas vendas totais do varejo brasileiro subiu de 7,4% para 8,5%, mesmo com uma leve redução da área total. Para o Itaú BBA, isso mostra que consumidores e lojistas estão migrando para ambientes mais seguros, controlados e com mix de serviços superior.

Além do crescimento operacional, o banco enxerga valor na reciclagem de ativos e na relação com os fundos imobiliários (FIIs).

As companhias têm vendido participações em shoppings não estratégicos para FIIs a avaliações superiores às implícitas no preço de suas próprias ações na bolsa.

Os recursos levantados são usados para reduzir endividamento, recomprar ações ou reforçar dividendos — um ciclo que, na visão do Itaú BBA, tende a sustentar o apelo do setor em um ano que promete volatilidade em outros cantos do mercado.