FII de papel ou tijolo? Em fevereiro, os dois são queridinhos dos analistas; confira os fundos imobiliários no pódio

Com o início do ciclo de corte dos juros previsto para março, os ativos de renda variável já começam a ganhar fôlego. Por outro lado, a Selic seguirá nos dois dígitos, mantendo a renda fixa atrativa. Esse cenário deixa uma pulga atrás da orelha de muito investidor de fundos imobiliários: afinal, é momento de investir em FIIs de papel ou de tijolo?  

A resposta parece ser uma bola dividida. Pelo menos, é o que ocorreu na edição de fevereiro da série FII do Mês do Seu Dinheiro. 

No ranking deste mês dos fundos mais recomendados para investir, dois ativos dividem o pódio: o XP Malls (XPML11), que aloca os recursos no setor de shoppings centers, e o Mauá Capital Recebíveis (MCCI11), que tem portfólio concentrado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). 

*Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com mais indicações. 

Entre shoppings e papéis: os setores em destaque para fevereiro

A Daycoval, que indicou o XPML11 e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), um FII de papel, recomenda uma estratégia híbrida para este mês, com foco na assimetria entre preço e valor patrimonial e, principalmente, nos fundos com estrutura de capital mais conservadora. 

Essa avaliação também é compartilhada pela XP Investimentos, que optou por reduzir a exposição no BTG Pactual Logística (BTLG11), fundo imobiliário de galpões logístico que venceu a última edição do FII do Mês. 

Segundo Marx Gonçalves, analista da XP, os fundos logísticos já estão bem precificados, por isso, optou por indicar o fundo imobiliário de shopping center, o HSI Malls (HSML11). 

O analista avalia que os FIIs do setor de shopping center, embora estejam operando próximos às médias históricas, ainda estão atrativos, uma vez que oferecem bons spreads em relação à NTN‑B de longo prazo.   

Buscando ampliar a exposição a ativos com perfil mais defensivo e que ainda apresentam carrego vantajoso, a XP também recomendou o MCCI11. 

XPML11, um FII peso-pesado

Apesar de, no geral, o setor de shoppings brilhar aos olhos dos especialistas, a medalha de ouro conquistada pelo XP Malls (XPML11) não é só uma questão de timing. 

Com um patrimônio líquido de R$ 6,33 bilhões, o FII é avaliado como o maior fundo de gestão ativa de shoppings centers do país. Esse tamanho se traduz em estabilidade: durante todo o ano de 2025, o XPML11 distribuiu R$ 0,92 por cota. 

Além disso, segundo a Daycoval, o fundo possui um portfólio composto por ativos bem-posicionados, ou seja, em regiões de alto fluxo comercial, concentração de renda e relevância urbana. 

Na avaliação dos analistas, a indexação da receita do fundo à inflação e a retomada do consumo também são pontos positivos, já que tendem a sustentar um crescimento real do lucro operacional líquido (NOI, na sigla em inglês) do XPML11. 

"O XP Malls permanece bem-posicionado para capturar a recuperação do setor, combinar valorização patrimonial com renda recorrente e se consolidar como uma das principais alternativas de exposição ao varejo físico nos próximos trimestres”, afirmam os especialistas do banco. 

FII MCCI11 no topo também

A concorrência do XPML11 no ranking do FII de fevereiro também não fica para trás. Com um patrimônio líquido de R$ 1,6 bilhão e 113,4 mil cotistas, o MCCI11 possui 73% dos recursos alocados em CRIs.  

O fundo ainda tem a possibilidade de investir em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários. 

A Empiricus Research, que incluiu o fundo na carteira recomendada de fevereiro, ressalta que a gestão manteve a projeção para o pagamento de dividendos. Assim, para o primeiro semestre de 2026, a previsão é de distribuição de R$ 0,90 a R$ 1,00 por cota ao mês. 

Caio Araújo, analista da casa, projeta um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de 12,1% para os próximos 12 meses. 

Já o Santander, que indicou o MCCI11 para o ranking, destaca o FII como o ativo preferido do banco para o segmento recebíveis imobiliários.  

Segundo os analistas, o fundo imobiliário se destaca por conta do portfólio de ativos de qualidade e garantias importantes no atual cenário, como alienação fiduciária e fundo de reserva.