É tempo de festa junina para os FIIs

Junho traz aquele clima de bandeirinhas coloridas, comidas típicas, fogueiras acesas e música animada. Para o brasileiro, é tempo de festa junina, quermesse e tradição. Mas, para quem acompanha de perto o mercado de fundos imobiliários (FIIs), esse também é um mês que costuma reservar emoções.

Curiosamente, alguns elementos clássicos das festas juninas se encaixam perfeitamente na dinâmica dos FIIs. Dá pra fazer um paralelo divertido (e útil) entre as brincadeiras e a realidade do mercado. Abaixo, compartilho alguns exemplos:

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Quadrilha junina

A quadrilha mistura dança, música e brincadeiras. A coreografia é marcada por passos que simulam uma caminhada, sempre guiada por um narrador cheio de expressões típicas e inesperadas reviravoltas. Um clássico é o “Olha a chuva! … É mentira!!”, que obriga os pares a se protegerem, só para descobrir que tudo não passou de brincadeira.

Esse teatrinho lembra bastante o vai-e-volta da relação entre o governo e os fundos imobiliários, especialmente quando o assunto é tributação.

Na última terça-feira (17), o Congresso derrubou o veto e afastou a cobrança de IVA sobre fundos de investimento, no contexto da reforma tributária. A decisão garante isenção de novos impostos sobre consumo Fiagros e FIIs.

No entanto, o Ministério da Fazenda voltou a mirar nos fundos com a medida provisória (MP) que aplica uma alíquota de 5% sobre outros investimentos isentos, como debêntures incentivadas, CRIs, CRAs, fundos imobiliários e Fiagros.

Falando especificamente dos FIIs e Fiagros, a MP promove a tributação de 5% sobre rendimento de fundos listados, com mais de 100 cotistas na base. A venda com ganho de capital (que já é tributada) sofreria uma alíquota de 17,5%.

Vale citar que os investimentos presentes nas carteiras dos fundos (CRIs, CRAs e etc) permanecem isentos. Portanto, não haveria bitributação.

A discussão da MP no Congresso já se mostrou complexa. A isenção fiscal sobre esses instrumentos foi criada justamente para estimular setores estratégicos da economia, como o imobiliário e o agronegócio, ambos com papel relevante na formação do PIB e na geração de empregos.

Nos últimos anos, esses setores se consolidaram como grandes participantes do mercado de capitais, especialmente em períodos de juros elevados. Seus representantes na Câmara, inclusive, já se mostraram contrários à MP. 

Diante do contexto, é possível que o texto seja desidratado ou até reprovado pelo parlamento. Por ora, não vejo necessidade de mudar o posicionamento em FIIs. Assim como na quadrilha, talvez o narrador volte a gritar em breve: “É mentira!”.

Derruba-lata

A brincadeira parece simples: arremessar uma bola e derrubar o maior número possível de latas empilhadas. Os prêmios chamam a atenção e, de longe, tudo parece fácil. Mas quem já jogou sabe: às vezes a bola é leve demais, ou as latas estão misteriosamente pesadas — ou até coladas. A chance de sair com um prêmio é bem menor do que parece.

Podemos conectar este jogo a armadilha do elevado dividend yield em fundos imobiliários. Muitas vezes, o investidor se atrai por um rendimento elevado, sem perceber que ele pode ser insustentável ou ilusório. O cotista acredita que está diante de uma ótima oportunidade, quando, na verdade, pode estar entrando em uma tese com geração de caixa inferior ao esperado.

Em junho, isso se intensifica. Como os fundos são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do lucro semestral, alguns FIIs entregam rendimentos extraordinários neste mês. Isso não é necessariamente ruim — mas é preciso atenção para não confundir um dividendo temporariamente alto com uma oportunidade sólida e duradoura.

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Pescaria

No jogo da pescaria na festa junina, você lança a vara várias vezes esperando fisgar um peixe bom — mas nem todo peixe é o melhor prêmio, e você precisa ter paciência e atenção para escolher o melhor momento e a melhor isca.

Com os FIIs, o cenário é parecido: o investidor está sempre de olho em novas oportunidades, mas nem todo fundo disponível é um bom investimento. Avaliar o histórico de rendimento, a qualidade dos ativos, a vacância, os riscos de crédito e o comportamento da gestão são tarefas indispensáveis para “pescar” uma boa tese com equilíbrio entre risco e retorno.

Bresco Logística (BRCO11): o peixe da vez

O Bresco Logística (BRCO11) se destaca pela alta qualidade (A+) do portfólio, com um total de 12 galpões logísticos, distribuídos em seis diferentes estados.

O portfólio possui cerca de 69% da área bruta locável localizada no Sudeste do país, sendo 34% da receita concentrada dentro do raio de 25 quilômetros da cidade de São Paulo, principal região para o segmento logístico nacional.

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O segmento logístico é uma das minhas preferências para 2025, diante da sólida demanda por áreas e da qualidade dos imóveis presentes nos fundos listados. 

Entre os motivos da presença do BRCO11 nesta coluna, destacamos a alta qualidade do portfólio (praticamente todo AAA), que tende a apresentar maior resiliência em cenários adversos.  

Mesmo com boa performance no ano, a cota do fundo teve desempenho negativo em maio, após comunicados envolvendo a saída antecipada de inquilinos de alguns imóveis. Em nossa visão, apesar do provável aumento de vacância no curto prazo, a combinação entre a gestão Bresco e o portfólio de qualidade é capaz de minimizar os impactos financeiros, com a rápida reposição dos locatários.

Em nosso modelo, calculamos um valor justo de R$ 120 por cota, cerca de 11% acima do preço atual e um dividend yield médio de 9,8% nos próximos 12 meses. 

Vale citar que é bem provável uma distribuição extraordinária ao final de junho, diante da obrigatoriedade de distribuição semestral de 95% do resultado caixa dos fundos imobiliários.

Diante da breve janela de descorrelação com os pares, encontramos um ponto estratégico para a compra das cotas do BRCO11.

Até a próxima,

Caio Nabuco de Araujo, CAIA