TRXF11 abocanha galpão locado pelo Mercado Livre (MELI34) — e quem vai ver o dinheiro cair na conta são os cotistas de um outro FII

O fundo imobiliário (FII) Capitânia Logística (CPLG11) está apostando na reciclagem do portfólio e anunciou a venda de um galpão do Mercado Livre (MELI34). Quem logo aproveitou para abocanhar o ativo foi o TRX Real Estate (TRXF11), FII que vem realizando uma série de aquisições após uma emissão de cotas recorde.

Segundo os fatos relevantes divulgados, a operação envolve 43,82% do galpão localizado em Araucária (PR). Para abocanhar o imóvel, que está locado ao Mercado Livre por um prazo de 10 anos, o TRXF11 vai pagar R$ 207,9 milhões ao CPLG11.

O pagamento será realizado da seguinte forma: R$ 105,9 milhões serão pagos à vista, como sinal, enquanto o restante será dividido em duas parcelas semestrais consecutivas de R$ 50,9 milhões, corrigidas pelo IPCA (inflação).

Com a transação, o fundo gerido pela TRX passa a receber o aluguel proporcional à sua participação no imóvel, onde o líder em e-commerce desempenha suas atividades logísticas regularmente.

O TRXF11 contará ainda, nos primeiros quatro meses, com uma renda mínima garantida pelo CPLG11, compensando eventuais carências ou descontos previstos no contrato de locação.

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Detalhes do ativo e o novo portfólio do TRXF11

O galpão negociado, localizado na região metropolitana de Curitiba, possui área bruta locável (ABL) de 39,9 mil metros quadrados e foi desenvolvido no modelo built to suit – construído sob demanda do locatário.

Com a aquisição, o TRXF11 passa a contar com 73 imóveis distribuídos em 12 estados e 40 cidades, elevando a ABL da carteira para 722,6 mil metros quadrados.

O prazo médio dos contratos passa a ser de 14,25 anos, reforçando a estabilidade da receita.

Segundo a TRX, a aquisição está alinhada à estratégia do FII de formar um portfólio com ativos bem localizados, modernos e alugados para grandes empresas, com contratos de longo prazo.

Além disso, a gestora ressaltou que a transação coloca o TRXF11 em um novo segmento e diminui a concentração da receita vinda de seus principais inquilinos, embora ainda mantenha a mesma qualidade de crédito. 

Atualmente, o FII tem uma concentração de 64% da receita em apenas três inquilinos: o Assaí, o Grupo Mateus e o Pão de Açúcar.

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Vai pingar na conta

Apesar da transação, a estimativa (guidance) de distribuição de dividendos até dezembro de 2025 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.

Enquanto os investidores do TRXF11 continuarão a receber o mesmo patamar de dividendos, os cotistas do CPLG11 vão ver um dinheiro a mais pingar na conta.

Segundo o documento divulgado, a gestora Capitânia Investimentos projeta um lucro de R$ 34,6 milhões, equivalente a R$ 0,80 por cota e uma taxa interna de retorno (TIR) anual de 27,81%.

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Mais movimentações no CPLG11

Além do galpão alugado pelo Mercado Livre, o CPLG11 também anunciou outras duas vendas de galpões de seu portfólio por R$ 380 milhões. As três movimentações totalizam R$ 589 milhões para o FII.

De acordo com o comunicado, dois ativos, que totalizam 83,4 mil metros quadrados de ABL e que ficam localizados em Osasco e Mauá, na região metropolitana de São Paulo, encontram-se 100% locados.

Para essa transação, o valor acordado será pago da seguinte forma:

• R$ 330 milhões na data de fechamento da negociação, sendo parte à vista e parte via assunção de dívidas de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
• R$ 50 milhões em até 12 meses, com correção pelo IPCA (inflação) e acrescidos de juros de 5% ao ano.

Com a venda, o FII estima um lucro de aproximadamente R$ 38 milhões, equivalente a R$ 0,87 por cota, e uma TIR anual de 11,72%.

Vale lembrar que, desde dezembro de 2023, o CPLG11 vem apostando na reciclagem do portfólio, já tendo investido em cinco ativos e vendido outros quatro no período. 

Com as transações, o FII acumulou cerca de R$ 730 milhões em vendas e R$ 97 milhões em ganho de capital projetado.

Ao final do recebimento de todas as parcelas, os imóveis desinvestidos terão contribuído com uma TIR anual média de 19,55%, contra 9,86% do IFIX no mesmo período.

Além disso, a gestão projeta um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado de 14,12% para os próximos 24 meses, com distribuição estimada em R$ 0,13 por cota.

*Com informações do Money Times.