Os gigantes estão de volta: XP Malls (XPML11) divide o pódio com FII logístico entre os fundos imobiliários preferidos dos analistas para abril

Os fundos imobiliários viveram momentos de recuperação no último mês. Após a redução dos ruídos em relação a tributação dos FIIs, os ativos voltaram a apresentar alta e o IFIX encerrou março com valorização de 6,14%, retornando a uma pontuação de 3.301, mesmo nível de setembro de 2024, antes da sangria de fim de ano.

Em meio à animação do mercado, os fundos imobiliários do segmento de shoppings centers seguem brilhando aos olhos dos analistas. Pelo terceiro mês consecutivo, a categoria desponta como favorita no ranking das indicações dos dez bancos e corretoras procurados pelo Seu Dinheiro.

Para o mês de abril, um conhecido da série FII do Mês voltou a conquistar a medalha de ouro: o XP Malls (XPML11), avaliado como o maior fundo de gestão ativa de shoppings centers do país, ganhou três indicações para investir neste mês.

Porém, desta vez o fundo teve uma concorrência de peso e não está sozinho no primeiro lugar do pódio. O BTG Pactual Logística (BTLG11), do setor logístico, também recebeu três recomendações e ficou entre os favoritos dos analistas.

Confira abaixo todos os FIIs presentes ‘no top 3’ para abril:

*A carteira indicada pelo banco Daycoval não é limitada a apenas ativos imobiliários. Assim, a instituição inclui ativos atrelados ao agronegócio, debêntures e infraestrutura.

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XP Malls (XPML11) polido: FII voltou a brilhar

Com um patrimônio líquido de R$ 6,65 bilhões e 25 empreendimentos na carteira, o fundo de shoppings da XP chama atenção por conta do portfólio, que é composto por ativos voltados para os públicos de alta e média renda.

No início deste ano, o XPML11 adquiriu participações em quatro ativos: o Plaza Sul Shopping, localizado em São Paulo; o Carioca Shopping, no Rio de Janeiro; e o Shopping da Tijuca, também localizado no Rio de Janeiro. 

Na avaliação do Santander, um dos bancos a recomendar o XP Malls como investimento para abril, o FII segue apresentando bons resultados de vendas e aluguéis.

Vale lembrar que, em março, o XP Malls anunciou a distribuição de dividendos referente ao mês, no valor de R$ 0,92 por cota. Os proventos foram pagos no dia 25.

Além disso, o XPML11 está sendo negociado com desconto de aproximadamente 14% em relação ao valor patrimonial. Os analistas do Santander estimam um dividend yield — ou seja, a taxa de retorno de dividendos — de 11% para os próximos 12 meses.

Ainda assim, há preocupações para o fundo no horizonte. Em março, o XP Malls viu a animação dos analistas minguar. O desânimo veio após a gestora XP Asset Management anunciar a necessidade de venda de ativos para que o fundo consiga cumprir o fluxo de pagamentos referente à aquisição de outros ativos presentes no portfólio.

Atualmente, o FII possui aproximadamente R$ 560 milhões em obrigações atreladas a aquisições de imóveis. Além disso, segundo o Santander, o XPML11 também corre o risco de inadimplência por parte de inquilinos em dificuldades financeiras.

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BTLG11 de volta ao topo

Com um portfólio premium, composto por contratos, em sua maioria, atípicos — ou seja, com prazos longos, sem revisional no meio do contrato e multas de rescisão salgadas —, o BTG Pactual Logística também é um velho conhecido para quem acompanha a série do Seu Dinheiro. 

No final de 2024, porém, o BTLG11 teve uma queda nas recomendações, em meio à piora no clima para investimento em ativos de risco e à alta da taxa Selic.

Agora, o fundo voltou a chamar atenção dos analistas. Segundo o PagBank, uma das instituições a recomendar o FII, o BTG Pactual Logística deve conseguir manter um bom nível de proventos e valorizar seus ativos no longo prazo.

Isso porque os 34 ativos presentes na carteira do BTG Pactual Logística estão localizados, em sua maioria, na região metropolitana de São Paulo. 

Para o banco, a localização é estratégica, já que apresenta um maior nível de demanda e, consequentemente, gera melhores retornos ao fundo e aos cotistas.

O Santander — que não recomendou o BTLG11 para abril, mas classifica o FII como o segundo favorito no segmento logístico — também avalia que o portfólio de galpões está bem localizado.

Essa característica do FII se traduz em baixa vacância: a taxa de ocupação da carteira está em torno de 98%, com contratos de longo prazo. Atualmente, os principais inquilinos do BTLG11 são a Amazon, Unilever, Assaí e DHL.

Apesar da recente valorização dos fundos imobiliários, as cotas do BTG Pactual Logística estão sendo negociadas com desconto de aproximadamente 6% em relação ao valor patrimonial. O Santander estima um dividend yield de aproximadamente 9,8% para os próximos 12 meses.