Os gigantes estão de volta: XP Malls (XPML11) divide o pódio com FII logístico entre os fundos imobiliários preferidos dos analistas para abril
Dois fundos imobiliários ocupam o primeiro lugar no ranking de recomendações para abril. Os FIIs favoritos entre os analistas ainda estão sendo negociados com desconto
Os fundos imobiliários viveram momentos de recuperação no último mês. Após a redução dos ruídos em relação a tributação dos FIIs, os ativos voltaram a apresentar alta e o IFIX encerrou março com valorização de 6,14%, retornando a uma pontuação de 3.301, mesmo nível de setembro de 2024, antes da sangria de fim de ano.
Em meio à animação do mercado, os fundos imobiliários do segmento de shoppings centers seguem brilhando aos olhos dos analistas. Pelo terceiro mês consecutivo, a categoria desponta como favorita no ranking das indicações dos dez bancos e corretoras procurados pelo Seu Dinheiro.
Para o mês de abril, um conhecido da série FII do Mês voltou a conquistar a medalha de ouro: o XP Malls (XPML11), avaliado como o maior fundo de gestão ativa de shoppings centers do país, ganhou três indicações para investir neste mês.
Porém, desta vez o fundo teve uma concorrência de peso e não está sozinho no primeiro lugar do pódio. O BTG Pactual Logística (BTLG11), do setor logístico, também recebeu três recomendações e ficou entre os favoritos dos analistas.
Confira abaixo todos os FIIs presentes ‘no top 3’ para abril:
*A carteira indicada pelo banco Daycoval não é limitada a apenas ativos imobiliários. Assim, a instituição inclui ativos atrelados ao agronegócio, debêntures e infraestrutura.
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XP Malls (XPML11) polido: FII voltou a brilhar
Com um patrimônio líquido de R$ 6,65 bilhões e 25 empreendimentos na carteira, o fundo de shoppings da XP chama atenção por conta do portfólio, que é composto por ativos voltados para os públicos de alta e média renda.
No início deste ano, o XPML11 adquiriu participações em quatro ativos: o Plaza Sul Shopping, localizado em São Paulo; o Carioca Shopping, no Rio de Janeiro; e o Shopping da Tijuca, também localizado no Rio de Janeiro.
Na avaliação do Santander, um dos bancos a recomendar o XP Malls como investimento para abril, o FII segue apresentando bons resultados de vendas e aluguéis.
Vale lembrar que, em março, o XP Malls anunciou a distribuição de dividendos referente ao mês, no valor de R$ 0,92 por cota. Os proventos foram pagos no dia 25.
Além disso, o XPML11 está sendo negociado com desconto de aproximadamente 14% em relação ao valor patrimonial. Os analistas do Santander estimam um dividend yield — ou seja, a taxa de retorno de dividendos — de 11% para os próximos 12 meses.
Ainda assim, há preocupações para o fundo no horizonte. Em março, o XP Malls viu a animação dos analistas minguar. O desânimo veio após a gestora XP Asset Management anunciar a necessidade de venda de ativos para que o fundo consiga cumprir o fluxo de pagamentos referente à aquisição de outros ativos presentes no portfólio.
Atualmente, o FII possui aproximadamente R$ 560 milhões em obrigações atreladas a aquisições de imóveis. Além disso, segundo o Santander, o XPML11 também corre o risco de inadimplência por parte de inquilinos em dificuldades financeiras.
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BTLG11 de volta ao topo
Com um portfólio premium, composto por contratos, em sua maioria, atípicos — ou seja, com prazos longos, sem revisional no meio do contrato e multas de rescisão salgadas —, o BTG Pactual Logística também é um velho conhecido para quem acompanha a série do Seu Dinheiro.
No final de 2024, porém, o BTLG11 teve uma queda nas recomendações, em meio à piora no clima para investimento em ativos de risco e à alta da taxa Selic.
Agora, o fundo voltou a chamar atenção dos analistas. Segundo o PagBank, uma das instituições a recomendar o FII, o BTG Pactual Logística deve conseguir manter um bom nível de proventos e valorizar seus ativos no longo prazo.
Isso porque os 34 ativos presentes na carteira do BTG Pactual Logística estão localizados, em sua maioria, na região metropolitana de São Paulo.
Para o banco, a localização é estratégica, já que apresenta um maior nível de demanda e, consequentemente, gera melhores retornos ao fundo e aos cotistas.
O Santander — que não recomendou o BTLG11 para abril, mas classifica o FII como o segundo favorito no segmento logístico — também avalia que o portfólio de galpões está bem localizado.
Essa característica do FII se traduz em baixa vacância: a taxa de ocupação da carteira está em torno de 98%, com contratos de longo prazo. Atualmente, os principais inquilinos do BTLG11 são a Amazon, Unilever, Assaí e DHL.
Apesar da recente valorização dos fundos imobiliários, as cotas do BTG Pactual Logística estão sendo negociadas com desconto de aproximadamente 6% em relação ao valor patrimonial. O Santander estima um dividend yield de aproximadamente 9,8% para os próximos 12 meses.
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