Dividendo em risco: FII PVBI11 aumenta vacância e cotas caem forte em 2025, mas BTG vê valorização no horizonte

Os fundos imobiliários de lajes corporativas não vêm vivendo dias animadores na bolsa, operando com um forte desconto em relação aos valores patrimoniais de seus ativos. É o que acontece com o VBI Prime Properties (PVBI11), porém, para o FII, o buraco é mais embaixo.

No último mês, o PVBI11 anunciou que o China Construction Bank, um dos quatro maiores bancos da China, optou por encerrar a locação do Edifício Union Faria Lima. 

O fim do contrato colocou no radar o aumento da vacância do FII, que pode chegar a 23% até setembro deste ano, segundo o BTG Pactual.

Vale lembrar que em janeiro de 2024, o fundo apresentou uma taxa de vacância de 7,5%, considerado um nível saudável.

A notícia vem em um momento difícil para o FII. Nos últimos 12 meses, o PVBI11 acumulou uma queda de 15,50%. Por volta das 12h50 (horário de Brasília), as cotas caíam 0,74%, negociadas a R$ 76,21.

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Dividendos do PVBI11 em cheque 

A saída do inquilino do imóvel ainda pode pressionar a distribuição de dividendos do fundo. Apesar do contrato prever multa, o encerramento da locação coloca em risco a renda mínima garantida pelo FII com o imóvel.

No início do ano, o PVBI11 realizou a venda de parte do Vila Olímpia Corporate por mais de R$ 20 milhões. O valor é 36% acima do montante pago na aquisição do imóvel, o que vai ajudar a sustentar a distribuição de proventos em torno de R$ 0,50 por cota no primeiro trimestre.

Porém, segundo o BTG Pactual, sem novas locações ou vendas, os dividendos do segundo semestre podem secar, ficando em um patamar mais próximo ao resultado operacional (FFO), de R$ 0,49 por cota.

Ainda assim, o banco ressalta que representa um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado de 7,7%, considerando o preço atual de mercado.

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Ficou barato demais 

Apesar das dificuldades experimentadas pelo FII nos últimos meses, o BTG Pactual vê um desconto “grande demais para ser ignorado”. O banco avalia que a tese atual do PVBI11 é “uma das mais assimétricas entre os fundos de lajes corporativas”.

Isso porque, na visão do BTG, o FII possui uma das carteiras mais bem posicionadas do mercado, com ativos de alto padrão e concentração relevante na região da avenida Faria Lima.

O local é um atrativo para os investidores do segmento, já que vem apresentando uma taxa de vacância abaixo de 10%. Além disso, os preços na região ultrapassam os R$ 250 por metro quadrado.

O banco destaca que, mesmo assim, o PVBI11 é negociado a um enterprise value (EV) de R$ 24,2 mil por metro quadrado — bem abaixo das transações recentes na região, cuja média é de R$ 40 mil por metro quadrado.

“Embora o curto prazo traga incertezas ligadas à absorção da vacância e à possível queda dos dividendos, o potencial de valorização do fundo permanece”, afirmam os analistas.

Além disso, o BTG destaca que o PVBI11 prevê um dividend yield de 8,6% para 2026, um FFO yield (taxa do lucro operacional) de 9,1% e desconto patrimonial de 26%.

O banco ainda afirma que o PVBI11 combina ativos prime e desconto expressivos. “Reiteramos a visão positiva de médio e longo prazo para o fundo”, diz BTG em relatório.