Perdeu dinheiro investindo em fundos imobiliários? Santander diz como agir nesse caso — e quais são os três FIIs favoritos

Faltando poucos dias para terminar, junho caminha para ser o pior mês para os fundos imobiliários em mais de um ano e meio. O IFIX, índice que reúne os principais FIIs da bolsa brasileira, acumula queda de 1,7% até esta quinta-feira (27), penúltimo pregão do mês.

Para o Santander, uma série de fatores macroeconômicos podem ajudar a explicar o recuo dos fundos. O primeiro é que, com a interrupção do ciclo de queda da taxa Selic neste mês, os juros permanecerão no patamar dos dois dígitos por mais tempo que o previsto no início do ano.

Vale relembrar que a curva de juros mais elevada diminuiu a atratividade dos FIIs e outros ativos de renda variável. Além disso, na visão do banco, a inflação com "tendência altista" e a crise de confiança em relação ao quadro fiscal do país também atrapalham as cotações.

• LEIA TAMBÉM: 5 fundos imobiliários para comprar agora e buscar “aluguéis” na conta em forma de proventos

Seus fundos imobiliários estão em queda? Confira as dicas do Santander

Mantido o cenário — e não há indicações que ele vá mudar tão cedo —, o IFIX deve encerrar o mês em queda, o que indica que boa parte dos principais FIIs da B3 também ficarão no vermelho em junho.

Se esse é o caso dos fundos imobiliários de sua carteira, o Santander dá dicas do que fazer ao "perder" o valor investido. Segundo os analistas, primeiro é preciso avaliar se os ativos contam com cinco fatores:

• portfólio com ativos de qualidade;
• estratégias bem definidas;
• liquidez acima de R$ 1,5 milhão;
• gestão experiente e profissional;
• e histórico positivo no cumprimento do guidance e/ou expectativa de distribuição de rendimentos.

Caso os FIIs cumpram todos os requisitos, a recomendação é que o investidor mantenha os fundos. O banco reconhece que, no curto prazo, os FIIs ainda poderão sofrer por "conjunturas exógenas" ou piora da percepção do mercado.

Mas a perspectiva para o futuro é mais animadora: "No médio e longo prazo, contudo, acreditamos que os fundos tendem a ser beneficiados por juros mais baixos e um cenário macroeconômico menos adverso, com as cotas convergindo acima do valor patrimônial.

• LEIA TAMBÉM: Gestoras de fundos imobiliários vão se unir? Conhecida pelo ativismo, Capitânia vê consolidação como o caminho natural da indústria de FIIs

As recomendações do Santander

Já para quem ainda não investe em fundos imobiliários e quer aproveitar o momento de cotas em baixa para comprar FIIs com desconto, o Santander tem três favoritos entre suas recomendações.

O primeiro é o BTG Pactual Logística (BTGL11), que, conforme indica o nome, tem um portfólio composto por 22 galpões logísticos. Os imóveis estão locados para grandes empresas como Amazon, Assaí, Ambev e Braskem e a taxa de ocupação é de 98%.

Além disso, 45% da receita está concentrada no raio de 30 quilômetros de São Paulo, região com menor taxa da vacância e maior preço por metro quadrado do país. O Santander estima um yield, indicador que mede o retorno de um ativo a partir do pagamento de dividendos, de 9,5% para os próximos 12 meses.

No segmento de papel, a preferência é pelo Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) por sua carteira diversificada: são 68 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com "boas estruturas" de garantias e indexados ao CDI — algo favorável em momentos de juros altos.

• Receber aluguéis na conta sem ter imóveis é possível através dos fundos imobiliários: veja as 5 top picks no setor para comprar agora, segundo o analista Caio Araujo

Os analistas destacam ainda que parte relevante das alocações está em setores e devedores mais "robustos", incluindo grandes players do setor imobiliário como Brookfield, JHSF, MRV e outros. A projeção para o yield é de 11,3% em 12 meses.

Por fim, o Santander recomenda um representante da renda urbana, o TRX Real Estate (TRXF11). Os analistas elogiam a gestão ativa do portfólio — que conta com 55 imóveis locados para grandes empresas e contratos atípicos com prazo médio de 15 anos.

Para os analistas, as últimas compras e vendas contribuem para a diversificação da base de ativos e inquilinos. Já a estimativa para o yield é de 10,5%.