Os fundos imobiliários de escritórios estão baratos — e o Itaú BBA revela seus três FIIs favoritos do segmento

Entre os principais segmentos de fundos imobiliários que compõem o IFIX, os FIIs de lajes corporativas registram a pior performance em 2024. Repetindo o comportamento observado no ano passado, os fundos de escritório recuaram 2,2% até agora, enquanto o índice de referência do setor sobe 1%.

De acordo com o Itaú BBA, o mau desempenho é explicado pelos patamares de alavancagem mais altos entre a categoria, dados de mercado “pouco inspiradores” e portfólios carentes de imóveis de qualidade e bem localizados.

Nem toda a culpa, porém, pode ser atribuída exclusivamente aos FIIs. Ainda segundo o banco, a queda também é um reflexo da abertura “expressiva” da curva de juros futuros.

Além disso, as cotas mais baratas podem representar uma oportunidade: o Itaú BBA destaca que os fundos de lajes corporativas continuam descontados e “seguem como teses de ganho de capital”.

Mas é importante saber escolher bem: “Tirando os que possuem exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo pode não ser tão animador.”

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Em um relatório setorial divulgado nesta segunda-feira (17), a equipe do banco de investimento analisou 14 fundos de escritórios. Entre eles, apenas três conseguiram a recomendação de compra, enquanto nove têm indicação neutra e dois de venda.

Abaixo você confere mais detalhes sobre a tese para cada um dos três favoritos do Itaú BBA. Mas antes, veja quais foram os 14 FIIs analisados e suas respectivas recomendações:

Fundo imobiliário	Recomendação
BRCR11	Neutro
BROF11	Neutro
GTWR11	Neutro
HGPO11	Compra
HGRE11	Neutro
JSRE11	Neutro
KORE11	Neutro
RBRP11	Compra
RCRB11	Neutro
RECT11	Venda
SARE11	Neutro
TEPP11	Compra
VINO11	Neutro
XPPR1	Venda

Sem desconto, mas com muitas vantagens: conheça o HGPO11

Entre os fundos imobiliários que passaram com “nota dez” na avaliação do Itaú BBA, o único que não apresenta um desconto nas cotas é o CSHG Prime Properties (HGPO11).

Mas o FII também tem suas vantagens. Uma delas é um “portfólio simples” com exposição a dois empreendimentos de “qualidade” e “bastante demandados” — os patamares de vacância são historicamente baixos e se mantiveram assim mesmo durante a pandemia de covid-19.

“Olhando de forma técnica, o Ed. Metropolitan e o Ed. Platinum não são ativos triple A, mas são bem aderentes aos seus locatários e estão muito bem posicionados e localizados”, citam os analistas.

Outras vantagens do HGPO11 são a diversificação “interessante” entre locatários com baixo risco de crédito e o aumento constante nos dividendos mensais e preços de aluguéis ao longo dos últimos anos .

Já um ponto de atenção é a liquidez diária baixa das cotas no mercado secundário, o que pode dificultar a montagem ou desmontagem de grandes posições.

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Os outros dois fundos imobiliários de escritórios favoritos do Itaú BBA

Já os outros dois FIIs recomendados pelo Itaú BBA negociam com desconto na B3. O primeiro deles, o RBR Properties (RBRP11), é elogiado pela “gestão dinâmica” que promove a compra e venda de ativos maduros.

O RBRP11 também tem um portfólio diversificado. A carteira inclui uma exposição ao mercado de galpões logísticos por meio das cotas de outro FII tocado pela RBR, o RBR Log (RBRL11).

Há três pontos negativos porém, na visão do Itaú BBA: alguns ativos “deixam a desejar” quanto à localização e qualidade técnica, a demora na locação dos espaços vagos e o fim da renda mínima garantida do edifício River One — o que impacta a vacância física e receita mensal recorrente.

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A terceira e última recomendação de compra do banco de investimentos vai para o Tellus Properties (TEPP11), tem um portfólio composto por cinco imóveis de “qualidade técnica inferior, mas com potencial de aumento no valor médio de aluguel”.

Os analistas destacam que a gestão tem entregado bons resultados nos últimos meses — incluindo a vacância física, que era de 5,2% em março do ano passado e agora está zerada. 

O FII possui obrigações financeiras que devem ser acompanhadas de perto e concentração de 25% da receita em apenas um locatário, o GPA, mas a gestão promove revitalizações de ativos que podem aumentar a atratividade dos imóveis nos próximos meses e, consequentemente, os aluguéis.