Allos (ALOS3) volta a vender participações em shoppings e garante mais de R$ 934 milhões com desinvestimentos apenas em outubro

A Allos (ALOS3) já havia garantido mais de R$ 742 milhões com vendas de ativos neste mês. Mas outubro ainda não acabou e, no último dia do mês, a companhia anunciou que essa cifra irá aumentar ainda mais com o desinvestimento parcial em dois shoppings.

Segundo comunicado enviado ao mercado nesta terça-feira (31), a empresa desfez-se de 37,5% do Shopping Estação e 5% do Plaza Sul Shopping por R$ 197,4 milhões.

A soma implica em um cap rate de 8,3%. O indicador, que em português corresponde à taxa de capitalização, mede o retorno de um investimento imobiliário por meio da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda — quanto maior a cifra obtida pelo vendedor, menor o cap rate.

O nome do comprador não foi divulgado, mas ele pagará R$ 182,4 milhões após a superação de condições precedentes ao negócio — incluindo a aprovação do Conselho Administrativa de Defesa Econômica (Cade). O saldo remanescente será quitado em até 12 meses após o fechamento da transação.

Por que a Allos (ALOS3) decidiu vender participações em diversos shoppings?

Em entrevista ao Seu Dinheiro, o CEO da Allos, Rafael Sales, explica por que a empresa decidiu desfazer-se de participações em diversos shoppings centers do portfólio.

“Nossa estratégia de desinvestimentos é focada em shoppings que estão em regiões já muito maduras ou cuja propriedade em si, seja pelo tamanho do empreendimento ou pela relevância daquele mercado, não permita que o ativo seja um grande atrator de fluxo”, afirmou Salles.

Além de otimizar o portfólio, o CEO conta que as vendas também fazem parte da postura da empresa quanto à alocação de capital. “Acabamos de fazer um grande investimento na fusão com a brMalls e o balanço da empresa se alavancou.”

A empresa encerrou o segundo trimestre deste ano com uma dívida líquida de R$ 4,5 bilhões. A relação entre o indicador e o Ebitda (medida usada pelo mercado da capacidade de geração de caixa de uma empresa) foi de 2,4x.

“Já fizemos uma redução importante de 200 pontos-base, o que é mais do que tínhamos nos proposto a reduzir até o final do ano. Com a venda desses shoppings, poderemos eventualmente pagar dívidas um pouco mais caras e diminuir ainda mais o custo de endividamento.”

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Allos: investindo no próprio taco

Outro potencial destino dos milhões levantados com desinvestimentos são as iniciativas de retorno aos acionistas. 

Logo após a primeira venda, a companhia anunciou um programa de recompra para adquirir até 5% do capital em circulação no mercado. Os 26,6 milhões de papéis serão recomprados até 10 de outubro do próximo ano.

E tudo isso é possível graças ao patamar em que são negociados os shoppings da carteira: “Nós estamos vendendo esses ativos em um valuation muito maior do que o preço que nossas ações negociam hoje em bolsa”, afirma o CEO. “Com isso, mostramos que mesmo os shoppings que não são tão relevantes quanto os principais no nosso portfólio estão valendo muito mais no mercado privado do que mostra o mercado de ações.”

Na visão do executivo, essa é uma oportunidade de arbitrar o valor real e percebido dos ativos ao mesmo tempo em que a empresa recompra as ações a um valuation relativo muito menor e, portanto, com desconto.