Fundos imobiliários: FII da Hedge garante lucro milionário com venda de ativos e XPLG11 fará oferta de R$ 400 milhões, mas sem desconto

O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) e o XP Logística (XPLG11), dois dos maiores fundos imobiliários do país, movimentam o noticiário da indústria nesta terça-feira (29) com notícias sobre operações e movimentações de seus portfólios.

O primeiro a trazer novidades foi o XPLG11, que divulgou ontem um fato relevante comunicando ao mercado a aprovação de sua sexta emissão de cotas. O FII fará uma oferta de cerca de 3,6 milhões de novas cotas que deve levantar R$ 400 milhões, considerando apenas o lote inicial.

O objetivo da operação é fornecer recursos para a compra de ativos imobiliários, pagamento de despesas ligadas a aquisições anteriores e otimização da estrutura de capital, segundo o fato relevante. Atualmente o XP Log investe em 17 condomínios logísticos e possui um patrimônio líquido de R$ 3 bilhões.

Já o HGBS11 comunicou a venda da participação em um shopping e de cotas de um fundo imobiliário que está em sua carteira, o Hedge Shopping Parque Dom Pedro (HPDP11). O FII terá lucro em ambas as operações, de acordo com os cálculos da gestora.

Saiba mais sobre as novidades anunciadas pelos dois fundos imobiliários abaixo.

Novas cotas do XPLG11 não terão desconto

De volta ao XP Log, cada nova cota do FII custará R$ 111,33. A cifra é cerca de 1,5% inferior à cotação do fundo imobiliário no fechamento do pregão anterior ao anúncio do início da operação, de R$ 113.

Mas esse pequeno desconto é eliminado ao somarmos o custo unitário de distribuição. O encargo, que será responsabilidade dos investidores da oferta, eleva o preço das novas cotas para R$ 113,04.

Vale destacar ainda que quem optar por participar da oferta, que é destinada a investidores profissionais, terá de subscrever ao menos 45 cotas. Ou seja, investir no mínimo R$ 5.086,80 na emissão.

Essa regra só não vale para quem já é cotista do XPLG11 e irá exercer o direito de preferência. Esses participantes deverão subscrever de acordo com a proporção do número de cotas que já detêm no fundo.

Veja abaixo o cronograma da oferta:

HGBS11 vai lucrar milhões com a venda de imóvel e cotas de fundo imobiliário

O Hedge Brasil Shopping também realiza uma oferta de cotas ainda maior que a do XP Log, que foi anunciada no final do mês passado. Mas esse não é o motivo pelo qual o fundo está no noticiário hoje, e sim pela venda de dois ativos do portfólio.

O primeiro é uma participação de 20,6% no Fashion Outlet Novo Hamburgo, shopping localizado na cidade homônima do estado do Rio Grande do Sul. A fatia foi negociada por R$ 50 milhões e cap rate — taxa de capitalização — de 7,2%.

Além disso, se efetivada conforme o previsto, a transação deve gerar um ganho de capital de cerca de R$ 3,30 por cota para o fundo. O lucro será reconhecido conforme o recebimento das parcelas — a primeira, de 60% do total, será paga no ato da assinatura dos documentos definitivos, e a última, em até 360 dias dessa data.

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Já a segunda transação envolve a venda de 825,5 mil cotas do FII HPDP11 por R$ 70 milhões. A operação será realizada em duas etapas e deve ser concluída até 8 de janeiro do próximo ano. A segunda tranche será corrigida pela variação acumulada positiva do IPCA no período.

A alienação das cotas gerará um lucro não recorrente de R$ 2,99 por cota. Do total, R$ 1,71 deve passar pelo resultado caixa — métrica utilizada para o cálculo dos dividendos — ainda neste semestre. O cofre do FII incorporará os R$ 1,28 restantes nos primeiros seis meses de 2024.

Juntas, as duas operações representam um lucro não recorrente de R$ 62,9 milhões ou R$ 6,29 por cota na data de hoje, sem considerar a correção do IPCA em parte dos ganhos.

A gestão explica que essa cifra comporá o resultado base caixa do HGBS11. Com isso, no mínimo 95% desse indicador será distribuído aos cotistas na forma de proventos.

Mas a Hedge destaca ainda que o negócio está sujeito à superação de condições precedentes usuais para operações dessa natureza, incluindo as aprovações necessárias de terceiros. "Com a evolução da transação, novas informações serão disponibilizadas ao mercado em geral", garante a gestora.