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Camille Lima

Camille Lima

Repórter de bancos e empresas no Seu Dinheiro. Bacharel em Jornalismo pela Universidade Municipal de São Caetano do Sul (USCS). Já passou pela redação do TradeMap.

FIIS HOJE

Fundo imobiliário TRXF11 vende imóvel com lucro milionário e diminui exposição ao Pão de Açúcar (PCAR3) e Assaí (ASAI3)

O FII assinou um memorando de entendimentos para se desfazer de um imóvel localizado em Caucária, no Ceará, por R$ 132,5 milhões, com lucro de R$ 17,45 milhões

Camille Lima
Camille Lima
8 de novembro de 2023
15:54 - atualizado às 15:58
Imagem mostra pequenas casas de brinquedo sobre pilhas de moedas, representando os dividendos pagos mensalmente pelos fundos imobiliários (FIIs) | fundo imobiliário HGLG11
Imagem: iStock

O mercado de fundos imobiliários começa esta quarta-feira (8) com movimentações de venda e locações nos portfólios. O TRX Real Estate (TRXF11) anunciou na noite de ontem que vendeu um de seus ativos com lucro milionário. 

O FII assinou um memorando de entendimentos (MOU) — uma espécie de acordo de compromisso — para se desfazer de um imóvel localizado em Caucária, no Ceará, por R$ 132,5 milhões.

O montante implica em um cap rate (taxa de capitalização, em português) de 7,69%. O indicador mede o retorno de um investimento imobiliário através da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda. Ou seja: quanto maior a cifra recebida pelo vendedor, menor o cap rate.

O imóvel do TRX Real Estate (TRXF11) possui uma área bruta locável (ABL) de 43,37 mil metros quadrados e é composto por duas áreas: um centro de distribuição (CD) e uma loja. 

O empreendimento está atualmente locado individualmente para o Grupo Pão de Açúcar (PCAR3) e para o Assaí (ASAI3), com contratos até 2030.

O que dizem os analistas sobre a venda do imóvel do TRXF11

Vale destacar que o comprador não foi revelado pelo fundo. “Como não temos informações sobre o comprador, não conseguimos mensurar o risco de crédito da venda”, avaliou o analista da Empiricus Pedro Niklaus.

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“A transação apresenta um ganho razoável, mas nada que brilhe aos olhos”, escreveu o analista.

Na visão do especialista, o destaque positivo da transação é a redução da exposição do fundo TRXF11 ao Pão de Açúcar e ao Assaí. Atualmente, as varejistas representam 22% e 52% das receitas do FII, respectivamente. 

“Por outro lado, o fundo renuncia a 100% da receita de locação do ativo no momento da venda, o que prejudica o retorno da operação”, destaca Niklaus.  

Os detalhes da venda do imóvel do TRXF11 

Se a venda for fechada, o TRXF11 deve receber R$ 82,5 milhões na assinatura do contrato. Desse total, R$ 30 milhões serão pagos à vista ao fundo imobiliário.

Enquanto isso, os R$ 52,5 milhões restantes serão destinados para o pagamento do saldo devedor do CRI (certificado de recebíveis imobiliários) que financiou a aquisição do empreendimento. 

Já o valor remanescente, de R$ 50 milhões, deverá ser pago em três parcelas semestrais de R$ 16,67 milhões, corrigidas pelo IPCA. A primeira parcela deverá ser depositada três meses após o pagamento à vista inicial.

Desse modo, o fundo deve ganhar cerca de R$ 17,45 milhões com a transação, ou R$ 1,32 por cota, considerando o último laudo de avaliação do imóvel. O montante representa uma taxa interna de retorno (TIR) de 11,51% ao ano.

Vale lembrar que o TRX Real Estate (TRXF11) registrou um dividend yield de 10,1% no ano e pagou rendimentos de R$ 0,90 por cota no mês passado. Já na B3, o FII teve um retorno de 10,78% nos últimos 12 meses.

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