Fundo imobiliário TRXF11 vende imóvel com lucro milionário e diminui exposição ao Pão de Açúcar (PCAR3) e Assaí (ASAI3)

O mercado de fundos imobiliários começa esta quarta-feira (8) com movimentações de venda e locações nos portfólios. O TRX Real Estate (TRXF11) anunciou na noite de ontem que vendeu um de seus ativos com lucro milionário. 

O FII assinou um memorando de entendimentos (MOU) — uma espécie de acordo de compromisso — para se desfazer de um imóvel localizado em Caucária, no Ceará, por R$ 132,5 milhões.

O montante implica em um cap rate (taxa de capitalização, em português) de 7,69%. O indicador mede o retorno de um investimento imobiliário através da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda. Ou seja: quanto maior a cifra recebida pelo vendedor, menor o cap rate.

O imóvel do TRX Real Estate (TRXF11) possui uma área bruta locável (ABL) de 43,37 mil metros quadrados e é composto por duas áreas: um centro de distribuição (CD) e uma loja. 

O empreendimento está atualmente locado individualmente para o Grupo Pão de Açúcar (PCAR3) e para o Assaí (ASAI3), com contratos até 2030.

O que dizem os analistas sobre a venda do imóvel do TRXF11

Vale destacar que o comprador não foi revelado pelo fundo. “Como não temos informações sobre o comprador, não conseguimos mensurar o risco de crédito da venda”, avaliou o analista da Empiricus Pedro Niklaus.

“A transação apresenta um ganho razoável, mas nada que brilhe aos olhos”, escreveu o analista.

Na visão do especialista, o destaque positivo da transação é a redução da exposição do fundo TRXF11 ao Pão de Açúcar e ao Assaí. Atualmente, as varejistas representam 22% e 52% das receitas do FII, respectivamente. 

“Por outro lado, o fundo renuncia a 100% da receita de locação do ativo no momento da venda, o que prejudica o retorno da operação”, destaca Niklaus.  

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Os detalhes da venda do imóvel do TRXF11 

Se a venda for fechada, o TRXF11 deve receber R$ 82,5 milhões na assinatura do contrato. Desse total, R$ 30 milhões serão pagos à vista ao fundo imobiliário.

Enquanto isso, os R$ 52,5 milhões restantes serão destinados para o pagamento do saldo devedor do CRI (certificado de recebíveis imobiliários) que financiou a aquisição do empreendimento. 

Já o valor remanescente, de R$ 50 milhões, deverá ser pago em três parcelas semestrais de R$ 16,67 milhões, corrigidas pelo IPCA. A primeira parcela deverá ser depositada três meses após o pagamento à vista inicial.

Desse modo, o fundo deve ganhar cerca de R$ 17,45 milhões com a transação, ou R$ 1,32 por cota, considerando o último laudo de avaliação do imóvel. O montante representa uma taxa interna de retorno (TIR) de 11,51% ao ano.

Vale lembrar que o TRX Real Estate (TRXF11) registrou um dividend yield de 10,1% no ano e pagou rendimentos de R$ 0,90 por cota no mês passado. Já na B3, o FII teve um retorno de 10,78% nos últimos 12 meses.

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