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Larissa Vitória

Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).

FIIs HOJE

Fundo imobiliário recebe oferta turbinada para vender imóvel alvo de briga judicial com o Banco do Brasil; BB também propôs acordo para encerrar disputa

A Sod Capital melhorou sua oferta pelo imóvel CARJ, um centro administrativo no Rio de Janeiro que é alvo de uma disputa entre o FII e o BB

Larissa Vitória
Larissa Vitória
11 de dezembro de 2023
12:31 - atualizado às 11:15
Banco do Brasil fachada | Dividendos bbas3
Fachada do Banco do Brasil - Imagem: Giovanni Nobile/Assessoria BB

A situação do fundo imobiliário BB Progressivo (BBFI11) mudou bastante desde a primeira vez que ele apareceu por aqui, em março deste ano. Na ocasião, notíciamos que o FII havia recebido um ultimato do Banco do Brasil (BBAS3), com quem trava uma batalha judicial, que poderia derrubar seus dividendos.

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Os proventos de fato sofreram com imbróglio que já dura mais de três anos. Mas, nos últimos meses, o fundo voltou a virar notícia por uma batalha diferente: de ofertas pelo CARJ, centro administrativo no Rio de Janeiro que é justamente o alvo da disputa com o BB.

primeira oferta veio da Cury no final de setembro e era de R$ 50 milhões. No mês seguinte, a Sod Capital ofereceu R$ 55 milhões, ou 10% a mais que a construtora, pelo imóvel.

A Cury melhorou sua oferta depois, subindo o valor total para R$ 65 milhões. A proposta vencedora seria escolhida pelos pouco mais de 7,7 mil cotistas do FII, que deveriam responder uma consulta formal sobre o tema até 13 de dezembro.

Mas o processo foi interrompido e terá de ser repensado após a Sod decidir fazer mais uma investida pelo CARJ e aumentou o valor oferecido para R$ 62,4 milhões. A cifra é inferior à última proposta da Cury, mas, caso seja aceita pelos investidores, será recebida à vista, enquanto a construtora quer pagar pela aquisição em 36 meses.

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Cotistas votarão acordo com o Banco do Brasil

Além da possível venda do imóvel, os cotistas do FII também devem deliberar um potencial acordo com Banco do Brasil. Segundo o fundo, o banco enviou uma proposta de acordo para encerrar a disputa — que começou com uma divergência sobre renovação de aluguel — fora dos tribunais.

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O BB ofereceu até R$ 50 milhões para quitar todas e quaisquer obrigações com o fundo e encerrar cinco processos em andamento.

O primeiro deles foi aberto pelo próprio banco em 2020, quando ainda ocupava o imóvel CARJ, um centro administrativo no Rio de Janeiro que está no portfólio do BBFI11.

O contrato original entre as partes, que envolve nove blocos do edifício, foi firmado em 2015 e encerrou-se em outubro de 2020. Cinco meses antes, o banco ajuizou uma ação com o objetivo de renovar o aluguel de apenas dois blocos do conjunto. Já o fundo defendeu a renovação nos termos originais.

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O processo ainda tramita na Justiça, mas o BBFI11 sofre os efeitos negativos em suas finanças desde 2021, quando o Banco do Brasil alegou que, em seu entendimento, o índice de reajuste daquele ano não seria devido e passou a pagar um valor menor que o previsto.

O FII obteve um parecever favorável sobre o tema na Justiça e considera a instituição financeira inadimplente, cobrando o valor total devido. No entanto, o BB decidiu em março deste ano que não iria mais esperar o fim da tramitação do processo e desocupou 100% do ativo.

O Banco do Brasil refutou, em nota enviada ao Seu Dinheiro na época, a informação de que exista inadimplência, "já que há um debate judicial em curso sobre o caso, inclusive com a realização da entrega das chaves em juízo".

"Cabe destacar que a saída do CARJ se trata de decisão administrativa rotineira na gestão imobiliária, que buscou saídas amigáveis ao longo de todo o processo, mas que culminou na necessidade de entrega judicial do imóvel, sem qualquer inadimplência por parte do banco", disse o BB.

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Já BBFI11 destacou que a saída do banco representa um impacto de 55% em suas receitas e derruba de 60,9% para 14% a taxa de ocupação do portfólio, composto por dois empreendimentos. Os dividendos também sofrem com o impasse, que reduz a distribuição em R$ 28,24 por cota.

O outro imóvel que compõe seu portfólio, um prédio em Brasília, também está parcialmente locado para o Banco do Brasil, com contrato válido até janeiro de 2025. O FII foi procurado pela PaulOOctavio Investimentos Imobiliários em setembro para vender este ativo por R$ 80 milhões.

A briga entre o FII e o BB, aliás, foi mencionada na proposta e é uma das apostas da PaulOOctavio para concretizar a venda.

"Cabe ressaltar que o contrato de locação hoje em vigência com o BB, expira em 08/01/2025 e acreditamos ser muito difícil a renovação, haja visto a demanda judicial que está em curso", diz o documento encaminhado ao fundo.

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De volta a consulta formal que revelará a opinião dos investidores sobre todos esses temas, a gestão do FII decidiu encerrar o processo atual após a nova oferta da Sod e reinstalá-lo "em momento futuro" a ser definido.

Enquanto isso, o BBFI11 receberá novas propostas pelos imóveis até amanhã (12). "A administradora ressalta que findo o prazo de encerramento não serão consideradas novas propostas, haja vista a reinstalação e finalização do procedimento de consulta formal."

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