Fundo imobiliário da Hedge comprará fatia de shopping de FII do BTG por R$ 181 milhões; TRBL11 lucra alto com venda de imóveis

A semana é de movimentações intensas no portfólio do fundo imobiliário Hedge Brasil Shoppings (HGBS11). Dois dias após vender a participação em um de seus ativos e cotas de outro FII, o HGBS11 enviou uma proposta para comprar parte Shopping Capim Dourado.

Uma fatia de 60% do imóvel, que está localizado em Palmas, capital do Tocantins, pertence ao BTG Pactual Shoppings (BPML11), alvo da proposta. E o fundo topou vender a participação no ativo por R$ 181,3 milhões.

A cifra representa um cap rate, ou taxa de capitalização, estimado de 9,25%. Mas isso pode mudar, conforme afirma o BPML11 em comunicado enviado ao mercado nesta quinta-feira (31): "a possível transação contará com uma parcela potencial de ajuste do preço caso a performance do Shopping, nos 12 meses contados do fechamento da operação, seja superior à esperada."

A gestora do fundo explica ainda que, mesmo sem ajuste, o montante acertado já é superior à marcação de valor justo do ativo no patrimônio líquido do FII.

Já o HGBS11 destaca que o Shopping Capim Dourado é o maior centro de compras de Palmas. A cidade, por sua vez, é a capital com o segundo maior crescimento populacional entre 2010 e 2022, de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Mas vale relembrar que a conclusão da transação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais a esse tipo de negócio. Uma delas é a captação de recursos por parte do comprador — o Hedge Brasil Shopping já conta com uma oferta em andamento no mercado.

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Fundo imobiliário de logística também vende imóveis

Além dos representantes do setor de shoppings, um fundo imobiliário do segmento de logística também movimentou sua carteira nos últimos dias. O Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) vai vender dois imóveis por R$ 246 milhões, ou R$ 30,26 por cota, para um comprador não identificado.

Mas essa cifra pode subir para cerca de R$ 43,28 por cota considerando que o pagamento será realizado em seis parcelas. Cinco delas serão corrigidas pelo CDI e terão um acréscimo de juros de 2% ao mês a partir do depósito do sinal, que corresponde a 18% do montante total.

Sem considerar essa correção, a gestão do FII estima um ganho de capital de R$ 64,2 milhões, ou R$ 10,05 por cota, com a venda.

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Os recursos serão utilizados pelo TRBL11 prioritariamente para a "reciclagem do portfólio com investimentos na aquisição de novos ativos, pré-pagamento da série CDI do CRI dos Correios e reforço de caixa", segundo o comunicado enviado ao mercado ontem.

Os ativos vendidos possuem, em conjunto, pouco mais de 96,1 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e estão 97,9% ocupados atualmente.