Fundo imobiliário brilha em 2023 com disparada de 94%; HCTR11, DEVA11 e outros FIIs alvos de inadimplência registram os maiores tombos do ano
Confira as maiores altas e quedas do IFIX no ano que ficou marcado pela recuperação dos fundos de tijolo e os calotes enfrentados pelos fundos de papel
Quem acompanhou o mercado de fundos imobiliários neste ano não pode reclamar de tédio. O início do ciclo de queda dos juros, recuperações judiciais, ofertas de emissões de cotas e calotes movimentaram a indústria dos FIIs na B3 ao longo de 2023.
Apesar de parte das notícias terem sido negativas — como a fila de empresas com problemas financeiros, que foi puxada pela descoberta de um rombo contábil bilionário na Americanas (AMER3) em janeiro e levou ao crescimento dos eventos de inadimplência —, o saldo final do ano é positivo para a maior parte do setor.
O IFIX, por exemplo, caminha para fechar o ano em alta. O índice que reúne os principais fundos imobiliários listados na B3 acumulou ganhos de 12,7% até o pregão da última quinta-feira (21).
O desempenho foi puxado principalmente pela recuperação dos FIIs de tijolo. A classe, que ganhou esse apelido por investir em ativos reais como escritórios, shoppings e galpões, foi escanteada nos últimos anos, mas ganhou força com as perspectivas e, posteriormente, a materialização dos cortes na taxa Selic.
O afrouxamento monetário beneficia os fundos do tipo de duas formas diferentes. A primeira é diminuindo a atratividade dos portfólios que investem em crédito imobiliário — e cujo rendimento está atrelado aos juros e à inflação — e levando os investidores a rebalancear as carteiras com o tijolo.
Já a segunda é que a queda da taxa básica brasileira contribui para a redução dos custos dos financiamentos, um dos pilares de um setor que demanda aportes de grandes fluxos de capital para viabilizar projetos.
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Os fundos imobiliários que mais subiram em 2023
Explicada a predominância do tijolo, o ranking de fundos imobiliários do IFIX que mais subiram na B3 neste ano é liderado por um novato no índice: o Hotel Maxinvest (HTMX11).
O FII, que passou a integrar a carteira do IFIX em setembro deste ano, foi criado em 2007 com o objetivo de “aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo”. Mas, de lá para cá, teve de enfrentar as crises pelas quais passou o setor, incluindo a pandemia de covid-19.
As restrições sociais limitaram o turismo e desafiaram o portfólio. De acordo com o último relatório gerencial do fundo, a taxa de ocupação dos hotéis chegou a cair para 1% no auge da pandemia no Brasil, entre março e junho de 2020.
O indicador se recuperou desde então, alçando os 61% de ocupação no início do segundo semestre deste ano. Com isso, a rentabilidade do HTMX11 também se recuperou, e a base de cotistas cresceu: o fundo ultrapassou a marca dos 30 mil investidores no mês passado e acumula alta de mais de 94% na bolsa.
Confira os outros nove FIIs que mais se valorizaram em 2023:
| Ativo | Nome | Desempenho no ano* |
| HTMX11 | Hotel Maxinvest | 94,50% |
| TEPP11 | Tellus Properties | 48,28% |
| JSAF11 | JS Ativos Financeiros | 38,01% |
| KFOF11 | Kinea FOF | 37,82% |
| RBVA11 | Rio Bravo Renda Varejo | 37,20% |
| BCIA11 | Bradesco Carteira Imobiliária Ativa | 34,85% |
| RCRB11 | Rio Bravo Renda Corporativa | 33,80% |
| BRCO11 | Bresco Logística | 33,51% |
| XPML11 | XP Malls | 31,99% |
| MGFF11 | Mogno FOF | 30,97% |
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FIIs alvos de calotes dominam lista de maiores quedas do ano
Já a ponta oposta do IFIX foi denominada por quatro fundos imobiliários de papel — como é chamada a classe que investe em títulos de crédito imobiliário — que têm uma coisa em comum: todos sofreram com a inadimplência de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do portfólio, especialmente os lastreados por ativos do Grupo Gramado Parks (GPK).
Os problemas com os CRIs da companhia de turismo, hotelaria e multipropriedades começaram em março e afetam a performance e os dividendos dos fundos Tordesilhas EI (TORD11), Hectare CE (HCTR11), Versalhes RI (VSLH11) e Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11).
A maior parte dos CRIs inadimplentes foi renegociada em outubro, mas a Devant, gestora do DEVA11, contesta judicialmente as assembleias que concederam waivers aos títulos.
Além dos calotes no portfólio, as cotas do DEVA11 também recuam em meio a um impasse no comando da própria gestora.
A RTSC, holding que é sócia majoritária da Devant, demitiu três dos principais executivos da empresa em 15 de dezembro. “A decisão foi tomada em benefício dos cotistas dos fundos e da própria empresa”, afirmou a RTSC, que diz ter encontrado irregularidades na condução da gestora.
Já os sócios minoritários da Devant alegam que as destituições não são válidas, pois a assembleia na qual elas foram deliberadas não tinha o quórum necessário para validar a decisão, e vão judicializar o tema.
Vale destacar que as demissões ocorreram pouco mais de uma semana após os minoritários revelarem que tomavam medidas para romper a sociedade com a RTSC. Confira aqui os argumentos de ambos os lados.
Veja os 10 fundos imobiliários que mais caíram na bolsa em 2023:
| Ativo | Nome | Desempenho no ano* |
| TORD11 | Tordesilhas EI | -71,55% |
| HCTR11 | Hectare CE | -60,35% |
| VSLH11 | Versalhes Recebíveis Imobiliários | -51,09% |
| DEVA11 | Devant Recebíveis Imobiliários | -46,13% |
| BLMG11 | BlueMacaw Logística | -38,93% |
| XPPR11 | XP Properties | -27,04% |
| BTRA11 | BTG Pactual Terras Agrícolas | -25,10% |
| SARE11 | Santander Renda de Aluguéis | -20,39% |
| BCRI11 | Banestes Recebíveis Imobiliários | -16,98% |
| BTAL11 | BTG Pactual Agro Logística | -15,24% |
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