Calotes assustam investidores de fundos imobiliários, mas será que há motivo para pânico com a inadimplência?

Se a recuperação judicial da Americanas (AMER3) e a crise financeira em outras varejistas abalaram as estruturas dos fundos imobiliários de tijolo — que locam imóveis como galpões e lojas de rua ou de shopping para as companhias —, o calote de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) acendeu o alerta para os FIIs de papel.

O devedor do CRI Circuito das Compras — presente no portfólio de três fundos que investem em títulos de crédito imobiliário — já até quitou os débitos. Mas o atraso de alguns dias no pagamento foi o suficiente para colocar a pulga atrás da orelha dos investidores ainda abalados pelo escândalo contábil na Americanas.

Ainda mais em um contexto de juros altos, que torna mais pesado o serviço da dívida para empresas de todos os setores. Então será que estamos na iminência de uma crise de crédito que pode afetar o mercado de fundos imobiliários?

“A inadimplência de CRIs não está ocorrendo na prática, mas há uma percepção de risco maior. Isso, porém, não é um problema hoje para o sistema bancário ou para o mercado de capitais”, afirma Rafaela Vitória, economista-chefe do Inter.

Cenário macroeconômico e mecanismos internos protegem investidores

Apesar dos juros altos, o cenário atual de queda do desemprego e crescimento na renda dos brasileiros favorece o cumprimento das obrigações financeiras por parte do consumidor, disse a economista, em entrevista ao Seu Dinheiro.

Já na ponta das empresas, Vitória afirma que, de modo geral, elas passaram por um processo de desalavancagem desde o último ciclo de aperto monetário e, desde então, não registraram níveis de crescimento que exigissem uma grande elevação do endividamento.

A economista-chefe do Inter acredita que a inadimplência imobiliária é “estruturalmente baixa” graças ao arcabouço regulatório e jurídico do setor: “O CRI é uma estrutura robusta.”

Carlos Martins, sócio e gestor da Kinea Investimentos, concorda que o nível de default do segmento é baixo. Ele destaca que, com a liquidez reduzida pela queda no apetite ao risco do mercado, “o momento é de oportunidades”.

“Fundos de papel sem nenhum problema estrutural estão negociando com deságio porque o investidor está preocupado”, afirmou o gestor da Kinea durante participação em evento do setor organizado pelo Inter nesta quarta-feira (22).

Mas ele faz uma ressalva importante: não é hora de comprar qualquer coisa na bolsa, e sim procurar ativos com bons fundamentos, como os CRIs com garantias reais e emitidos por empresas sólidas.

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Há oportunidades nos fundos imobiliários de tijolo?

O gestor da Kinea não enxerga um momento bom para montar posições apenas entre os fundos imobiliários de papel, mas também para os FIIs de tijolo. “Quanto mais tem crise, mais oportunidades aparecem no mercado”.

O segmento de fundos que investem em ativos reais é pressionado pela taxa de juros elevada — que aumenta a atratividade da renda fixa e encarece o crédito fundamental para o desenvolvimento dos imóveis.

Ainda assim, Martins indica que quem gosta de investir no setor imobiliário deveria estar olhando para o mercado de capitais em busca de oportunidades para realização de lucro no futuro.

“Os fundos podem andar de 30% a 40%, mas não há como dizer quando”, diz ele, explicando que um dos gatilhos para essa valorização é o início do ciclo de queda nos juros esperado para o segundo semestre deste ano.

A visão é compartilhada pelo líder do negócio imobiliário da Brookfield no Brasil, Roberto Perroni. O executivo conta que, ao contrário de outros players, a companhia aproveitou o cenário caótico para investir em lajes corporativas. O segmento foi um dos mais penalizados pela pandemia de covid-19 e as medidas de distanciamento social que levaram ao fechamento de escritórios.

“O dinheiro da Brookfield vem de fundos globais, mas a companhia já tem mais de 120 anos de atuação no Brasil, então temos certa tranquilidade em investir no país durante momentos de crise”, garantiu.

Segundo Perroni, muitas empresas já voltaram ao trabalho presencial e o aluguel está subindo em regiões onde a vacância é baixa, como a avenida Faria Lima, na capital paulista.

“Quando compramos o portfólio da Cyrela Commercial Properties na Faria Lima em 2021, os escritórios estavam locados por R$ 160 a R$ 170 por metro quadrado. Agora esse valor já subiu para R$ 250/m² em novos contratos”, exemplifica ele.