Even (EVEN3) acelera nos lançamentos e vendas no 2º trimestre; Melnick (MELK3), Mitre (MTRE3) e Lavvi (LAVV3) também divulgam prévias

Mais um conjunto de incorporadoras divulgou suas prévias operacionais no 2º trimestre de 2022, mas mostrando tendências distintas entre si: enquanto Even (EVEN3) e a Melnick (MELK3) mostraram números saudáveis, Mitre (MTRE3) e Lavvi (LAVV3) exibiram tendências mais fracas.

No caso da Even, foram lançados quatro empreendimentos entre abril e junho — abaixo do primeiro trimestre, quando houve cinco estreias. Ainda assim, o valor geral de vendas (VGV, que indica o potencial de receita a ser obtido com cada lançamento) aumentou 14% entre os períodos, chegando a R$ 461,1 milhões.

Há dois fatores que explicam esse fenômeno: em primeiro lugar, a Even tem uma participação maior nos empreendimentos lançados ao longo do segundo trimestre; além disso, o perfil dos novos prédios é mais favorável, com uma concentração maior nos segmentos de média e alta renda — o preço das unidades, assim, é maior.

Dito isso, o VGV dos lançamentos da Even no segundo trimestre de 2022 representa um salto de 113% em relação ao mesmo intervalo do ano passado, quando a cifra foi de R$ 216 milhões.

O ritmo de vendas também mostrou uma tendência saudável: a Even teve vendas líquidas de R$ 479 milhões no trimestre, o que representa uma velocidade de vendas (VSO) de 15% — semelhante aos 16% vistos entre abril e junho do ano passado e bem acima dos 8% contabilizados nos três primeiros meses de 2022.

Ainda no front da velocidade de vendas, os lançamentos tiveram um VSO de 31%, enquanto as unidades do estoque reportaram um índice mais modesto, de 12%; em ambos os casos, há uma aceleração frente ao primeiro trimestre, embora os lançamentos tenham sido comercializados num ritmo particularmente forte entre abril e junho do ano passado.

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Even (EVEN3): Distratos e entregas

Se os lançamentos e vendas da Even (EVEN3) vão bem, o front dos distratos pode trazer alguma preocupação ao mercado: a companhia reportou R$ 74 milhões em cancelamentos entre abril e junho, a maior cifra nos últimos cinco trimestres.

Ainda assim, a relação entre distratos e vendas brutas mostra que esse salto nos cancelamentos e devoluções não chega a acender uma luz de alerta. O indicador ficou em 13,4% no segundo trimestre, abaixo dos 14% vistos nos primeiros três meses de 2022 e em linha com os 13,6% contabilizados no mesmo período do ano passado.

Quanto às entregas, a Even disponibilizou 652 unidades aos clientes, totalizando um VGV de R$ 196 milhões — foram dois projetos em São Paulo, com VGV de R$ 176 milhões, e dois no Rio Grande do Sul, com VGV de R$ 20 milhões.

Mitre (MTRE3): queda na comparação anual

A Mitre (MTRE3), por sua vez, lançou dois empreendimentos no trimestre com VGV de R$ 241,3 milhões. É um avanço em relação aos primeiros três meses do ano, quando nenhum projeto foi anunciado, mas mostra uma certa estabilidade em relação ao mesmo período de 2021, quando o VGV lançado foi de R$ 237 milhões.

Ainda assim, vale fazer uma ressalva: os lançamentos da Mitre no trimestre totalizam 565 unidades, frente a 415 unidades dos projetos levados ao mercado entre abril e junho de 2021. Ou seja: o preço por unidade está menor — um indicativo de que o perfil dos prédios é menos sofisticado, ou que a empresa está concedendo descontos.

Esse cenário se repete ao analisarmos as métricas de vendas líquidas: foram comercializadas 360 unidades, com um VGV de R$ 189,4 milhões — um valor unitário médio de R$ 526,1 mil. Há um ano, as vendas somaram 318 unidades, com VGV de R$ 188,4 milhões; o preço, assim, foi maior, de R$ 592,5 mil.

Em termos de velocidade de vendas, o VSO do segundo trimestre foi de 14%, acima dos 11,6% vistos entre janeiro e março deste ano — vale ressaltar que, na ocasião, apenas unidades de estoque foram vendidas, cujo ritmo de comercialização costuma ser mais baixo. Há um ano, no entanto, o VSO foi de 29,5%.

Também chama a atenção o estoque elevado da Mitre: atualmente, a companhia tem 1.881 unidades ainda não comercializadas em seu catálogo, muito acima das 830 vistas há um ano.

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Melnick (MELK3): vendas aceleradas

No caso da Melnick (MELK3), os números de lançamentos não devem empolgar os investidores: dois empreendimentos chegaram ao mercado, com VGV de R$ 112,3 milhões — bem abaixo dos R$ 267,3 milhões dos primeiros três meses do ano, quando foram lançados três projetos.

Ainda assim, é uma ligeira evolução em relação ao segundo trimestre de 2021: na ocasião, o VGV lançado foi de R$ 98 milhões. Chama a atenção, no entanto, a queda no valor médio por unidade vendida, de R$ 467 mil — no primeiro trimestre, a cifra foi de R$ 854 mil.

Essa queda sensível no valor das unidades lançadas se refletiu na velocidade de vendas: o VSO da Melnick no período foi de 21%, bem acima dos 7% vistos no primeiro trimestre e dos 12% registrados há um ano. O destaque fica com o VSO dos lançamentos, de 40% — o maior patamar dos últimos cinco trimestres.

Lavvi (LAVV3): vendas menores e menos velozes

Por fim, a Lavvi (LAVV3) reportou vendas líquidas de R$ 359 milhões no segundo trimestre, queda de 10,5% em relação ao mesmo período do ano passado — o período de abril a junho foi sazonalmente mais forte para a companhia em 2021 e 2022 e, portanto, não faz muito sentido comparar a evolução trimestre a trimestre das métricas.

Em termos de velocidade de vendas, a tendência de desaceleração também é verificada: o VSO do segundo trimestre foi de 36%, abaixo dos 59% vistos há um ano.