Este fundo imobiliário que loca galpões para Magazine Luiza e Mercado Livre é o mais recomendado para outubro; veja os FIIs preferidos de 11 corretoras

A frase “em time que está ganhando não se mexe” é um exemplo de expressão que surgiu em um contexto específico — o futebol, nesse caso — mas que ilustra bem o comportamento dos especialistas consultados pelo Seu Dinheiro na hora de definir o fundo imobiliário favorito do mês.

Presente entre os preferidos das carteiras recomendadas de quatro corretoras, o Bresco Logística (BRCO11) é o escolhido pela terceira vez consecutiva.

Considerando todo o ano de 2022 até agora, o FII focado na locação, compra e venda de galpões logísticos foi o mais indicado pelos especialistas em oito ocasiões.

Quem seguiu a recomendação desde a primeira vez que o BRCO11 apareceu por aqui, em fevereiro, acumulou uma valorização de mais de 12%.

Beneficiado pelo bom momento geral para os fundos de tijolo, que investem em ativos reais, o BRCO11 também avança na esteira do crescimento de grandes nomes do e-commerce. Em sua carteira de clientes estão presentes nomes como Magazine Luiza, Mercado Livre e Americanas.

Mas, para quem ainda não possui cotas do BRCO11 e teme ter perdido o ponto de entrada, a boa notícia é que há espaço para mais valorização: o fundo negocia 8,6% abaixo do valor patrimonial das cotas — que é de cerca de R$ 119, de acordo com o último informe trimestral divulgado.

O indicador é calculado a partir da divisão do patrimônio líquido pelo total de cotas do fundo e mostra o “valor ideal” pelo qual um ativo deveria ser negociado. Quando há desconto, como é o caso do FII, os investidores têm a chance de comprar as cotas por um preço abaixo do esperado para o portfólio.

FIIs do mês: mais logística, tijolo e papel

A demanda das gigantes de comércio eletrônico como o Magazine Luiza sustenta o otimismo dos analistas com os FIIs que são donos de centros de distribuição.

Além do Bresco Logística, outro fundo imobiliário do segmento aparece na lista dos favoritos das corretoras neste mês. Com três indicações, o BTG Pactual Logística (BTLG11) fortalece a tese de que, apoiado pelo crescimento do e-commerce, o setor é uma boa pedida para a carteira de FIIs.

Mas, como diversificar é uma das regras de ouro para quem quer ser bem sucedido no mundo dos investimentos, os especialistas trazem uma alternativa que mescla ativos de tijolo e papel — como são conhecidos os títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário — em um único FII: o RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11).

Confira a seguir os favoritos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para outubro:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

Bresco Logística (BRCO11) — joia do segmento

No geral, os fundos imobiliários de tijolo foram pressionados pela pandemia de covid-19 e pelo aperto nos juros brasileiros promovido para conter a inflação. Mas o isolamento social acelerou o e-commerce — e quem estava exposto à dinâmica do setor acabou se dando bem.

Esse é o caso do Bresco Logística (BRCO11), cujo portfólio de locatários está cerca de 57% ligado ao varejo online. É o caso, por exemplo, do Magazine Luiza, um dos clientes que aluga galpões que pertencem ao fundo.

Com 11 ativos na carteira, o fundo também chama a atenção pela qualidade dos imóveis, que têm, além do Magalu, Mercado Livre e Americanas entre os inquilinos. “O Bresco Logística possui um dos melhores portfólios logísticos da indústria”, avalia a Guide Investimentos, uma das corretoras a recomendar o FII neste mês.

A qualidade dos imóveis que chama atenção dos especialistas é mantida não só por meio da seleção de novos ativos com especificações técnicas “A+” — ou seja, de alto padrão construtivo —, mas também com a manutenção dos empreendimentos que já estão na carteira.

Para este mês, por exemplo, está marcada a entrega das obras de benfeitorias no imóvel Whirlpool São Paulo. Atualmente na terceira fase, a reforma contempla melhorias em diversas áreas do empreendimento por um investimento total de R$ 17 milhões.

A localização dos galpões é outro ponto forte: 59% deles estão em São Paulo, e 39% da receita total do fundo vem da capital do Estado, a maior metrópole do país. O restante dos ativos está dividido entre Minas Gerais, Bahia, Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro.

Além disso, a taxa de vacância física atualmente zerada agrada os analistas. E a situação deve permanecer assim por mais algum tempo, já que os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,8 anos.

Todas essas qualidades que estavam eclipsadas pelo cenário macroeconômico turbulento voltaram a ser valorizadas pelo mercado no mês anterior, e o FII acumula ganhos de 9,8% nos últimos dois meses.

BTG Pactual Logística (BTLG11) — salto no portfólio

Por falar em portfólio de qualidade, outro fundo imobiliário de logística recomendado por três corretoras em outubro é o BTG Pactual Logística (BTLG11).

O fundo — que nasceu em 2010 como TRX Realty Logística Renda Fundo de Investimento e mudou de nome e foi reestruturado em 2019 ao passar para a gestão do BTG Pactual Gestora de Recursos — também foca empreendimentos logísticos “A+”.

Com imóveis de alto padrão construtivo na mira, construiu um portfólio com 15 imóveis e inquilinos dos mais variados setores. 

E esse número subiu recentemente: o FII formalizou a incorporação do V2 Properties (VVPR11), dono de cinco galpões em São Paulo e na Bahia, no final do mês passado,

A operação elevou a Área Bruta Locável (ABL) do BTLG11 para 597,5 metros quadrados sem comprometer a taxa de vacância financeira, que permaneceu zerada.

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RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11) — equilíbrio para a carteira

Como indicamos no início do texto, a diversificação é uma das principais estratégias para garantir que a carteira de investimentos seja bem-sucedida em qualquer cenário. 

Os especialistas consultados pelo Seu Dinheiro elegeram neste mês uma alternativa que reúne as duas principais classes de FIIs em um só produto, o RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11).

Para se ter uma ideia, o portfólio do RBRF11 é composto pelas cotas de 22 outros FIIs — 15 deles de tijolo — e 10 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos de dívida do mercado imobiliário.

A diversificação também está presente na alocação por segmento, dividida em cinco setores. Veja abaixo:

• Recebíveis Imobiliários: 39,8%
• Corporativo: 27,9%
• Outros: 15%
• Galpão Logístico: 10%
• Shopping: 7,3%

O Santander, uma das casas que recomenda o fundo imobiliário, destaca que o equilíbrio no portfólio pode resultar em dividendos atrativos. “Estimamos um dividend yield acima de 9,6% nos próximos 12 meses”, calculam os analistas.

Repercussão — fundo imobiliário recomendado em setembro sobe mais de 7%

O IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários negociados na B3, manteve-se em trajetória de recuperação e subiu 0,4% em setembro.

Os fundos recomendados pelas corretoras para o período também seguiram a tendência dos últimos meses, com os FIIs de tijolo registrando performances superiores à de fundos de papel.

O Pátria Logística (PATL11) foi o destaque positivo, com alta de 7,46%. Já o Bresco Logística, campeão do mês e companheiro de segmento do PATL11, devolveu uma pequena parte da alta acumulada em agosto e recuou 0,46%.

Veja a seguir como operaram todos os fundos dos top 3 das corretoras: