12 fundos imobiliários ‘fora do radar’ para lucrar no médio/longo prazo

Quem acompanha nossas publicações mensais dos fundos imobiliários preferidos das corretoras já deve ter percebido que a seleção já tem algumas figurinhas carimbadas. Mas isso não quer dizer que aqueles poucos FII que sempre aparecem entre as indicações das corretoras são os únicos investimentos interessantes nesse mercado.

A B3 negocia hoje mais de 300 fundos imobiliários. A questão é que as corretoras costumam focar em acompanhar apenas os maiores e mais negociados, que normalmente integram a carteira do IFIX, o principal índice de fundos imobiliários.

Uma das razões para isso é a liquidez. Para a pessoa física, é menos arriscado investir em FII cujas cotas você consegue comprar ou vender com facilidade na bolsa.

Outra razão é que os fundos com mais patrimônio e popularidade também pertencem a segmentos com muitos representantes, sendo mais fáceis de avaliar e precificar.

Segmentos como lajes corporativas, galpões logísticos e shopping centers têm dezenas de FII cada um, o que facilita comparações. Já um segmento como condomínios residenciais tem uma amostra bem menor de fundos.

Mas isso não significa que fundos de menor porte e liquidez ou de segmentos ainda pouco representados na bolsa não tenham bons potenciais de retorno.

Pelo contrário. Para quem tem horizonte de médio ou longo prazo, como é o caso de muitos investidores de FII, eles podem encerrar excelentes oportunidades.

E justamente por estarem fora do radar da maioria das corretoras e analistas, podem esconder um bom potencial de crescimento e consequente valorização.

Com isso em mente, o Santander elaborou recentemente um relatório temático para os seus clientes com uma seleção de 12 fundos imobiliários considerados “fora do radar” - isto é, que não estão no universo de cobertura do banco, que atualmente abarca 50 FII que negociam, pelo menos, R$ 1 milhão por dia.

Fundo	Código	Segmento	Retorno estimado em 12 meses
VBI CRI	CVBI11	Recebíveis imobiliários	8,5%
Valora RE III	VGIR11	Recebíveis imobiliários	4,5% + CDI
XP Crédito Imobiliário	XPCI11	Recebíveis imobiliários	7,5% a 8%
TG Ativo Real	TGAR11	Híbrido (recebíveis imobiliários e desenvolvimento imobiliário)	10%
Even II Kinea	KEVE11	Desenvolvimento	8,2%
Tellus Properties	TEPP11	Escritórios	6,8%
LOGCP Inter	LGCP11	Logístico/industrial	6,5%
Quasar Agro	QAGR11	Logístico/industrial	7,5%
Votorantim Logística	VTLT11	Logístico/industrial	7,8%
Luggo	LUGG11	Residencial	6,0%
Rio Bravo Renda Residencial	RBRS11	Residencial	6,0%
General Shopping Outlets	GSFI11	Shoppings/varejo	-

Critérios de escolha

Segundo o relatório, foram escolhidos fundos de diferentes estratégias, algumas ainda pouco exploradas dentro do mercado de FII, como os segmentos residencial, de desenvolvimento e de logística do agronegócio.

São fundos com, no mínimo, seis meses de constituição e 100 cotistas, com pouca ou nenhuma participação no IFIX, com valor de mercado médio de R$ 275,6 milhões e volume médio de negociação diário na bolsa de R$ 555 mil. De acordo com o Santander, eles contam com “teses interessantes” e “potencial de crescimento nos próximos anos”.

“O valor de mercado desses fundos totaliza cerca de R$ 4 bilhões. O mercado de FII tem perto de R$ 120 bilhões. Ou seja, eles representam menos de 3,5% da indústria. Há pouca gente olhando e analisando esses fundos, então vimos uma oportunidade de aprofundar as análises”, me explicou o analista de FII do Santander, Felipe Vaz, em entrevista.

Ele explicou que a escolha dos fundos não chega a ser uma recomendação de compra, mas sim uma pré-análise das teses de investimento desses FII.

Para quem se interessar por esses fundos, Vaz recomenda ter horizonte de médio/longo prazo, ou seja, de pelo menos um ou dois anos. Além disso, o ideal é não expor mais de 15% ou 20% da carteira de fundos imobiliários a esse tipo de FII.

“A gente continua tendo um universo de FII interessantes entre os mais negociados. Acreditamos que cerca de 80% do retorno do investidor tem que vir dos FII com mais liquidez”, diz Vaz, lembrando que alguns fundos fora do radar levarão anos para amadurecer e que, devido à baixa liquidez, o ideal é fazer as compras e vendas aos poucos, realizando ganhos de tempos em tempos.

Veja, a seguir, a avaliação do Santander para cada um dos 12 fundos da lista.

VBI CRI (CVBI11)

Fundo de recebíveis que investe primordialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), totalizando 26 ativos, atualmente. Está em processo da sua quarta emissão de cotas, o que pode contribuir para uma diversificação maior da carteira, a partir da aquisição de novos ativos. Retorno de 8,5% ao ano em rendimentos, acima da média do segmento de fundos de recebíveis.

Principais riscos:

• Eventual inadimplência dos ativos;
• Concentração da carteira nos segmentos de loteamentos (31% dos ativos) e shoppings (26% dos ativos);
• Cotas negociadas com ágio de mais de 10% em relação ao valor patrimonial.

Valora RE III (VGIR11)

Fundo de recebíveis que investe primordialmente em CRI do segmento residencial, totalizando 41 ativos. Foco em aquisição de ativos em ofertas voltadas exclusivamente para investidores profissionais.

As cotas são negociadas atualmente com deságio de 9% em relação ao valor patrimonial, o que resulta num rendimento líquido de 4,5% ao ano + CDI, interessante considerando a expectativa de aumento da taxa Selic até o fim do ano.

Principais riscos:

• Eventual inadimplência dos ativos;
• Concentração da carteira no segmento residencial (93% dos ativos);
• Retorno de dividendos menor no curto prazo, dado que 86,5% da carteira é composta por CRI indexadas ao CDI;
• Liquidez reduzida (negociação de aproximadamente R$ 811 mil por dia)

XP Crédito Imobiliário (XPCI11)

Fundo de recebíveis que investe primordialmente em CRI, totalizando 39 ativos, sendo 39% crédito corporativo, 30% comercial e 31% residencial.

A estratégia de alocação do time de gestão é focada na originação e estruturação próprias, buscando capturar maiores taxas nas aquisições de papéis com risco de crédito relativamente baixos e, ao mesmo tempo, permitindo com que haja maiores oportunidades em uma eventual negociação desses títulos no mercado secundário, visando ganho de capital no futuro.

A maior parte da carteira tem taxas indexadas ao IPCA e ao CDI, o que torna os preços dos papéis menos voláteis que aqueles indexados ao IGP-M. Retorno estimado com dividendos entre 7,5% e 8% nos próximos 12 meses.

Principais riscos:

• Eventual inadimplência dos ativos;
• Parte da carteira (menos de 10% do patrimônio líquido) alocada em CRI de maior risco de crédito e maior potencial de retorno (empreendimentos hoteleiros em Gramado-RS);
• Cerca de 10% da carteira está alocada em outros FII, que rendem potencialmente menos que os CRI.

TG Ativo Real (TGAR11)

Fundo com duas estratégias: recebíveis imobiliários e desenvolvimento de loteamentos (23 empreendimentos em obras ou com vendas em andamento, além de nove empreendimentos com projetos a iniciar), totalizando 79 ativos entre CRI e imóveis.

O FII faz parcerias estratégicas com players locais para o desenvolvimento dos projetos, proporcionando melhor conhecimento e capacidade de execução nas regiões em que atua, principalmente no Centro-Oeste, e têm participação majoritária, o que permite implantar práticas de governança e controle.

Dadas a diversificação de projetos e suas diferentes etapas de execução, o FII consegue entregar um retorno relativamente estável aos cotistas, estimado em mais de 10% nos próximos 12 meses, apesar de ser um FII de desenvolvimento imobiliário.

Principais riscos:

• Eventuais inadimplência ou atrasos nos projetos do portfólio, o que poderia afetar negativamente os dividendos distribuídos;
• Diversificação grande de projetos de desenvolvimento traz desafio de controle/governança;
• Concentração geográfica da carteira (região Centro-Oeste, notadamente Goiás), fazendo com que haja uma dependência da dinâmica econômica da região no sucesso dos projetos;
• Cotas negociadas com ágio de 7% em relação ao valor patrimonial.

Even II Kinea (KEVE11)

Fundo de desenvolvimento de imóveis residenciais para venda, com objetivo de obter ganhos de capital da sua participação em empreendimentos desenvolvidos com a construtora Even na cidade de São Paulo.

Atualmente, tem metade do capital alocado em três projetos, todos com lançamento previsto para 2021, mais dois terrenos em estágio avançado para aquisição.

Rentabilidade prevista pela gestão de 8,2% ao ano mais IPCA, durante o período de sete anos (FII tem prazo determinado). A maior parte deste retorno está concentrada na última etapa dos projetos (desinvestimento), que só ocorre de cinco a seis anos após a data de aquisição dos terrenos.

O Santander destaca a boa localização dos projetos, o experiente time de gestão da Kinea e também a escolha de uma incorporadora, com excelente histórico de execução, como é o caso da Even.

Principais riscos:

• Liquidez reduzida em bolsa, inferior a R$ 100 mil negociados por dia;
• Rentabilidade sujeita à execução do cronograma de obras, velocidade de vendas, monitoramento dos custos de construção, preço de venda etc.
• Mudanças determinadas pelas condições de mercado como crescimento da economia, renda e emprego, assim como elevação das taxas de juros para financiamento imobiliário podem afetar a demanda dos projetos;
• Cotas negociadas com ágio de 5% em relação ao valor patrimonial.

Tellus Properties (TEPP11)

Focado no segmento de escritórios e conta com quatro ativos na carteira, todos localizados na cidade de São Paulo. O principal deles é o Edifício São Luiz, localizado na região da Av. Brigadeiro Faria Lima. Mesmo sendo de padrão BB, passou por modernização recentemente e consegue atrair bons inquilinos, mantendo a vacância relativamente baixa.

Os contratos de locação têm vencimento a médio prazo (metade deles vence a partir de 2024). O FII consegue entregar um retorno de cerca de 6,8% ao ano, relativamente atraente, considerada a vacância próxima de 20%, e em linha com o segmento de escritórios.

O fundo também tem participações relevantes nos imóveis que possui, o que lhe permite implementar estratégias de melhorias nos empreendimentos, buscando aumento da ocupação e do preço médio de locação. As cotas são negociadas com deságio de 8% ante o valor patrimonial.

Principais riscos:

• Concentração em imóveis classificados como BB (75% da carteira), que devem sofrer mais no cenário atual, pelo perfil dos inquilinos (de menor porte) e pela própria concorrência da oferta de ativos de melhor qualidade construtiva e localização que estiverem vagos;
• Metade dos contratos vence até 2023, o que pode pressionar a vacância no momento das renovações;
• Potenciais problemas com inquilinos impactados pela pandemia de covid-19, podendo gerar atrasos no recebimento dos aluguéis, necessidade de concessão de descontos ou diferimentos aos inquilinos.

LOGCP Inter (LGCP11)

Atuação no segmento logístico/industrial com participação em cinco ativos desenvolvidos e gerenciados pela LOG Commercial Properties, localizados nos estados de Minas Gerais, Goiás, Espírito Santo, Rio de Janeiro e São Paulo. No total, tem 53 inquilinos.

A estratégia da LOG é utilizar o FII com um veículo para o seu plano de crescimento e reciclagem de ativos depois do ciclo de desenvolvimento dos galpões, que permite ao FII adquirir ativos já construídos e locados (o fundo não corre o risco do desenvolvimento). Vacância atual é zero.

O FII tem a possibilidade de crescer com novas emissões ao longo do tempo, aumentando a diversificação da carteira. Os ativos, de padrão A, são localizados em regiões ainda pouco exploradas por outros fundos e com baixa oferta de galpões de melhor qualidade, apesar da alta densidade populacional.

Para mitigar o potencial conflito de interesses - ao mesmo tempo em que é vendedora, a LOG é também consultora imobiliária do FII (ponta compradora) -, a LOG continua tendo participação majoritária nos ativos do fundo.

O retorno potencial do fundo é de 6,5% nos próximos 12 meses, superior à média atual do segmento logístico/industrial, de cerca de 6,2%.

Principais riscos:

• Potencial conflito de interesses nas transações;
• Potenciais problemas com inquilinos impactados pela pandemia, podendo gerar atrasos nos aluguéis e necessidade de concessão de descontos ou diferimentos;
• Liquidez reduzida na bolsa (negociação de cerca de R$ 213 mil por dia).

Quasar Agro (QAGR11)

Fundo com foco na aquisição de imóveis para armazenagem para a cadeia do agronegócio, com atuação em quatro segmentos diferentes: grãos/fibras, açúcar/álcool, indústrias de transformação de produtos agrícolas e operadores logísticos (atuantes no escoamento da produção agrícola).

Conta, atualmente, com 81 silos ou armazéns e um centro de distribuição, com capacidade de armazenagem de 606 mil toneladas, localizados nos estados do Paraná, Santa Catarina, Goiás e Minas Gerais.

O Santander destaca o déficit de infraestrutura para suportar o crescimento do agronegócio brasileiro. O fundo tem um potencial de retorno de 7,5% nos próximos 12 meses (superior à média de 6,2% ao ano do segmento logístico), e 100% dos seus contratos de locação são atípicos e de longo prazo, sendo que 65% deles vencem após 2030, o que dá maior previsibilidade.

Principais riscos:

• Concentração de receita em somente dois inquilinos, BRF e Belagrícola, que correspondem, respectivamente, a 64% e 36% da receita imobiliária do FII;
• Ativos mais complexos para precificação estão localizados em cidades ou regiões mais dependentes do segmento agro;
• Desafios no momento de vencimento dos contratos, dado que são ativos bastante específicos e com menores possibilidades de locação para outros inquilinos.

Votorantim Logística (VTLT11)

Fundo do segmento logístico que possui apenas um ativo, um galpão de 67 mil metros quadrados alugado para a montadora Renault por um prazo de 30 anos e vencimento em 2046, com aluguéis corrigidos pelo IPCA.

Trata-se de um galpão de padrão AAA, o mais alto padrão construtivo, localizado a 22 km de Curitiba. Foi desenvolvido especialmente para abrigar o centro de distribuição de peças da Renault para a América Latina, na modalidade built-to-suit.

O contrato de locação é atípico até dezembro de 2026, quando haverá uma negociação de revisional, com possibilidade de rescisão. O retorno estimado do fundo é de 7,8% nos próximos 12 meses, acima da média de 6,2% do segmento logístico.

Principais riscos:

• Dados os desafios do segmento automobilístico, que tem operado com baixa utilização da capacidade instalada há vários anos, e com um fraco desempenho de vendas, há risco relevante de uma saída da Renault no momento da revisional;
• Concentração em um único ativo, com apenas um inquilino, embora o galpão seja facilmente adaptável para outros tipos de locatários;
• Liquidez reduzida em bolsa (negociação de cerca de R$ 522 mil por dia).

Luggo (LUGG11)

Fundo que investe no segmento residencial, com foco em renda de aluguéis. Tem quatro imóveis na carteira já em operação, com taxa de ocupação de 98% e inadimplência baixa, de apenas 0,5%. Localizam-se nas cidades de Campinas (SP), Belo Horizonte e Curitiba.

Responsável pela administração dos empreendimentos e pela consultoria imobiliária do fundo, a Luggo é uma startup do grupo MRV, construtora que desenvolveu os empreendimentos.

Os condomínios oferecem aos inquilinos uma série de serviços e comodidades, como academia, carro compartilhado, bike compartilhada, espaço gourmet, playground, salão de festas, lavanderia, diarista, internet individual por apartamento, entre outros. Assim, o FII consegue cobrar aluguéis mais altos do que aqueles observados no entorno.

Adicionalmente, o FII pode se aproveitar da capacidade de originação e execução da MRV, mantendo potencial de crescimento ao longo do tempo por meio de novas emissões. O retorno estimado do fundo é de 6% nos próximos 12 meses, superior à média de 4,7% ao ano das locações residenciais no país, segundo o Índice FipeZap.

Principais riscos:

• Potencial conflito de interesses nas transações, dado que a MRV é a vendedora dos ativos, e a Luggo é a consultora imobiliária do FII (ponta compradora);
• Potenciais problemas com inquilinos impactados pela pandemia de covid-19, podendo gerar aumento da vacância;
• Baixa liquidez das cotas na bolsa, com negociação de cerca de R$ 90 mil por dia.

Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11)

Fundo que investe no segmento residencial com foco em renda de aluguéis. Possui três empreendimentos ainda em construção, localizados nos bairros de Moema, Vila Mariana e Paraíso, na capital paulista.

Tem renda mínima garantida de 8% ao ano durante o período de desenvolvimento, paga pelas incorporadoras. Para os próximos 12 meses, a estimativa é de um retorno de 6% aos cotistas.

Atualmente, o FII tem um capital efetivamente alocado nos projetos de 67%, e à medida que os pagamentos forem sendo realizados, a expectativa é de que o rendimento distribuído passe para cerca de 7% ao ano.

Quando os empreendimentos ficarem prontos, acaba a renda mínima, e a estratégia será contratar um operador para administrar a dinâmica de locação, dividida em aluguel por temporada, que costuma ter taxas de ocupação mais baixas, mas aluguel mais alto; e aluguel convencional, cuja curva de ocupação é mais lenta, mas cujo fluxo de caixa é mais constante e previsível. Estimativa é de que o retorno se mantenha em 7% ao ano.

Principais riscos:

• Desafio de execução à medida que os empreendimentos começarem a operar, sendo necessário acompanhar se os indicadores de ocupação, mix entre aluguel por temporada e convencional e valores das diárias/locações permitirão que o FII mantenha o retorno previsto de 7% ao ano;
• Há incertezas quanto à dinâmica das locações de temporada após a pandemia;
• Liquidez reduzida das cotas em bolsa, com cerca de R$ 20 mil de negociação por dia.

General Shopping e Outlets (GSFI11)

Fundo que investe no segmento de shoppings e outlets, com uma carteira de dez empreendimentos administrados pela General Shopping & Outlets do Brasil, sendo cinco outlets em capitais ou suas proximidades (São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Salvador e Fortaleza.

O segmento de outlets tem se mostrado bastante resiliente ao longo da pandemia. Em 2020, as vendas dos outlets caíram apenas 7%, mesmo as lojas tendo ficado fechadas por 23% dos dias.

O FII não tem distribuído rendimentos aos cotistas, uma vez que tem uma dívida de cerca de R$ 621,6 milhões e vem utilizando os recursos gerados nos empreendimentos para pagá-la.

Suas cotas têm sido negociadas com desconto de 70% em relação ao valor patrimonial, representando uma oportunidade de ganho de capital para os investidores que não necessitam de renda no curto e médio prazos, mas que desejam ter exposição a um portfólio de qualidade. A redução da alavancagem ao longo dos anos deve levar a uma valorização da cota do fundo na bolsa.

Principais riscos:

• Dívida elevada e não distribuição de rendimentos;
• Momento desafiador do setor de shoppings por causa da pandemia, com risco de concessão de descontos nos aluguéis, inadimplência e aumento de vacância;
• Liquidez baixa das cotas na bolsa, com negociação inferior a R$ 20 mil por dia.