Apesar da valorização dos ativos de risco no mês de julho, quando o Ibovespa teve uma alta de mais de 8%, os fundos imobiliários tiveram um desempenho surpreendentemente negativo.
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) caiu 2,61%, num aparente movimento de correção em relação às altas dos meses anteriores. A queda foi maior entre os fundos de tijolo, aqueles que investem diretamente nos imóveis físicos.
O índice IFI-E, que reúne os FII com essas características e é calculado pelo Banco Inter, recuou 3,7% no mês. Já o IFI-D, índice de FII de papel, que só investem em fundos de fundos ou fundos de ativos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, caiu 2,4%.
"Atribuímos essa performance negativa dos FIIs a uma acomodação do mercado após as altas sucessivas entre abril e junho e também ao movimento de novas ofertas que retomaram em julho e tendem a pressionar o valor das cotas dos fundos no período pré emissão", diz relatório do Banco Inter assinado pelos analistas Rafaela Vitória e Fabiano Ferrari.
Aliado à perspectiva de juros menores - o que acabou se concretizando com o recente corte da Selic a 2% ao ano -, o ajuste acabou contribuindo para deixar os retornos dos fundos imobiliários ainda mais atrativos.
Isso porque se os valores dos rendimentos que vêm sendo distribuídos normalmente permanecerem os mesmos, o retorno percentual será maior para os investidores que optarem por adquirir cotas com os preços mais depreciados.
Segundo o relatório, após o recuo nos preços das cotas em julho, o dividendo médio esperado passou a ser de 5% para os FII de tijolo e 6% para os FII de papel, uma diferença em torno de 4%, em média, em relação ao retorno real pago pelos títulos públicos atrelados à inflação com prazo de cinco anos, o Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais (NTN-B), hoje próximo de 1,6%.
Esses títulos têm retorno corrigido pela inflação, como os imóveis, mas são considerados conservadores por terem garantia do governo federal. Para justificarem o risco, investimentos no mercado imobiliário devem ser capazes de superar justamente a parte real da remuneração desses papéis, aquela que excede a inflação.
"Caso a taxa de juros se mantenha nesse patamar, há espaço para os fundos terem valorização com a redução do spread", acrescenta o relatório do Inter.
No ano, até o final de julho, o IFI-E ainda acumula queda de 17,2%, enquanto o IFI-D, menos volátil, cai apenas 9,7% No caso dos fundos de tijolo, os mais atingidos no mês passado foram os de agências bancárias, em razão da tentativa de renegociação não prevista de aluguéis entre o Santander e o fundo RBVA11, dono das suas agências, que contaminou o segmento.
O melhor desempenho ficou por conta dos fundos de galpões logísticos, beneficiados pelo impulsionamento do e-commerce pela pandemia e pelo conservadorismo dos contratos desse tipo de imóvel.
Fundos de shopping centers foram beneficiados pela continuidade do movimento de abertura dos shoppings, e fundos de lajes corporativas tiveram desempenho misto, sendo mais penalizados aqueles com alta vacância e pouca diversificação de inquilinos.