Punta del Este além do verão: destino ganha força como endereço para morar e investir

Punta del Este já não fecha as portas em março. O balneário mais concorrido do Uruguai, que por muito tempo viveu basicamente do verão, aos poucos ganhou outra rotina. Atualmente, ele funciona o ano inteiro e atrai um número crescente de visitantes que decidem se fixar por ali.

O departamento de Maldonado, onde fica a cidade, lidera o crescimento populacional do país, de acordo com o Censo 2023 do Instituto Nacional de Estadística (INE) do Uruguai. E cada vez mais brasileiros chegam à região, não apenas para passar alguns dias, como antes, mas para se estabelecer e investir por lá.

“Punta del Este deixou de ser apenas um balneário e se transformou em uma verdadeira cidade”, conta o corretor de imóveis uruguaio Nicolás de Módena. “Vemos isso, por exemplo, pela quantidade de colégios que temos hoje, incluindo bilíngues e internacionais, o que atrai muitas famílias para se instalarem aqui.”

A região também ganhou mais estrutura para quem pretende ficar: boa oferta de saúde, centros comerciais e também cursos superiores, como Medicina e Direito. São mudanças que ajudam a explicar por que famílias estão trocando a temporada por uma vida mais permanente na região.

“Cada vez mais pessoas escolhem o local não mais como um destino de veraneio, e sim pela qualidade de vida, pela conexão com a natureza e pela tranquilidade, escapando das grandes cidades”, resume o corretor.

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De onde vem o novo comprador de Punta del Este?

O mercado imobiliário de Punta del Este também ficou mais diverso. Antes, ele dependia muito do dinheiro argentino, mas hoje recebe compradores de várias partes do mundo. “Estamos vendo famílias de várias partes do mundo, como russos, ucranianos, europeus e norte-americanos. Mas a grande maioria continua sendo o público argentino, chileno e brasileiro”, diz de Módena.

De acordo com o Property in Uruguay, os preços em Punta del Este subiram cerca de 6% em dólares ao longo de 2025. Isso com as regiões à beira-mar puxando essa alta, claro. O levantamento atribui isso à fuga de capital argentino somada ao interesse de compradores estrangeiros atrás da estabilidade e do regime fiscal do Uruguai. Além disso, há a oferta limitada nas zonas mais disputadas.

Os próprios uruguaios também estão descobrindo Punta como endereço para morar, incluindo aposentados em busca de tranquilidade. Entre os brasileiros, as famílias, principalmente do sul do país, chegam atraídas pela qualidade de vida, mas também pela segurança de viver na cidade durante todo o ano.

A mudança também está na forma como as pessoas chegam ao mercado. “Atualmente, Punta tem uma nova dinâmica de rentabilidade, pois muitas famílias que chegam decidem alugar por um ou dois anos para testar a adaptação”, explica o corretor. “Isso permite ao investidor ter rentabilidade anual, diferente do passado, quando se alugava apenas na temporada de verão.”

A estação, é claro, continua sendo forte para os aluguéis, mas os contratos anuais vêm ganhando espaço. Com mais famílias chegando para morar e filhos estudando em colégios e universidades locais, a procura por imóveis ao longo do ano é muito maior.

O que o brasileiro procura

A proximidade é uma das grandes vantagens de Punta del Este para os brasileiros, especialmente para quem vem do sul.

“Eles saem cedo de carro, por volta de 6 ou 7 horas da manhã, e ao meio-dia já estão almoçando em algum restaurante por aqui”, conta. “A distância não é grande e a fronteira terrestre facilita o acesso direto, sem necessidade de barcos ou aviões.”

As estradas uruguaias em boas condições também ajudam nessa escolha, principalmente para quem quer ter a liberdade de ir e voltar de carro.

Na hora de comprar, a preferência é por imóveis prontos. “O comprador brasileiro prefere, na maioria das vezes, imóveis já prontos. Eles gostam de ver a propriedade finalizada”, explica.

A região escolhida varia conforme idade, estilo de vida e, claro, gosto pessoal. “Vemos muitos brasileiros optando pela região da Praia Brava. Eles buscam imóveis com infraestrutura completa de lazer, além de recursos como calefação e vidros duplos por conta das temperaturas e dos ventos”, conta de Módena.

Os preços também são bem variados. “O lado positivo de Punta del Este é oferecer opções para todos os orçamentos. Ou seja, desde quem busca um imóvel premium ou de luxo por conta de benefícios fiscais, necessitando de investimentos acima de dois milhões de dólares, até quem sonha em ter uma casa para passar o fim de semana.”

Punta del Este: preços e regiões

Quanto às regiões, de Módena explica que Punta del Este é “uma cidade muito ampla, com uma extensa faixa costeira que atende a todos os bolsos e gostos”.

José Ignacio, por exemplo, costuma ser a escolha de quem procura mais natureza e tranquilidade. A região central tem escolas, comércio e estrutura para quem pretende morar o ano todo. La Barra, onde está a famosa Ponte Ondulada, é mais cool. Por lá, destaques incluem galerias de arte, lojinhas descoladas e as praias de Montoya e Bikini, as favoritas dos jovens.

“Na região da Avenida Chiverta, que fica a poucos passos da Praia Mansa e da Praia Brava, dá para encontrar apartamentos de dois dormitórios por cerca de 270 mil dólares em empreendimentos como o Torres del Este”, diz de Módena.

Na Península, região mais movimentada fora da temporada, projetos com poucos andares e vista para o mar saem por cerca de 290 mil dólares. Mesmo nessa faixa de preço, os imóveis podem vir com bastante estrutura.

“Com 300 mil dólares, é possível adquirir um excelente imóvel de dois dormitórios com aquecimento, ótimos acabamentos e serviços que fazem o morador se sentir em um hotel cinco estrelas”, acrescenta.

É justamente esse tipo de imóvel o principal produto para quem está entrando no mercado, mas também uma das apostas para quem pensa em aluguel anual. Isso porque têm boa procura e facilidade de locação, segundo o corretor.

As novas alternativas

A cidade também começa a olhar para outras regiões. Aidy Grill, Roosevelt e San Rafael, por exemplo, passaram por um processo de revitalização nos últimos anos, com valorização estimada entre 8% e 15% em apartamentos bem localizados. Para quem olha além dos endereços mais óbvios, são essas as escolhas da vez.

Os valores por metro quadrado mostram como os preços mudam de uma região para outra, como mostra o Property in Uruguay:

Pinares e Roosevelt: US$ 2.000 a US$ 3.000 por m².
Playa Mansa: US$ 2.500 a US$ 4.000 por m².
La Barra: US$ 2.500 a mais de US$ 5.000 por m².
Península: US$ 2.800 a US$ 5.000 por m².
Manantiales: US$ 3.000 a US$ 5.500 por m².
Playa Brava: US$ 3.500 a US$ 6.000 por m².

A Mônaco da América Latina

“No nicho premium, no qual a demanda supera a oferta, os preços subiram porque muitas pessoas optaram por morar aqui e buscam propriedades exclusivas ou de alto padrão, que estão cada vez mais escassas no mercado”, diz de Módena.

A explicação passa também pelos próprios lançamentos. Hoje, boa parte dos novos projetos mira o mercado de massa, com apartamentos menores. Os empreendimentos realmente exclusivos são mais raros.

“Punta del Este oferece hoje um nível de luxo visto em poucos países, com atenção a cada detalhe de acabamento, edifícios com serviços completos, área de lazer e alta qualidade construtiva. As empresas estão entregando os melhores produtos para atender ao público mais exigente.”

E a transformação não fica restrita aos imóveis tradicionais. O complexo Enjoy Punta del Este, na Praia Mansa, foi vendido neste ano para a JHSF, grupo brasileiro que já opera a marca Fasano no Uruguai e planeja transformar o complexo em um novo polo de hotelaria, gastronomia e imóveis de luxo.

Investimento para o ano inteiro

O Cipriani Resort, Residences & Casino é outro projeto que reforça essa transformação. Com investimento superior a 500 milhões de dólares, o complexo terá hotel, três torres residenciais (incluindo a mais alta da América Latina), cassino, restaurantes, clube de praia e espaços para eventos.

Antes mesmo da inauguração, o grupo italiano já começou a ampliar sua presença em Punta del Este. Em 2025, a marca abriu o Locanda Punta del Este, em La Barra, no terreno onde funcionava o antigo hotel Mantra.

Para de Módena, tudo isso ajuda a cidade a deixar de ser um destino focado em poucos meses do ano. Novos hotéis, restaurantes, empreendimentos e atrações criam mais razões para estar em Punta mesmo quando as praias estão mais vazias.

“Isso [os novos investimentos] trará um grande impulso para a cidade. Vai gerar maior conectividade, atrair público mesmo na baixa temporada e movimentar o setor gastronômico e comercial. Punta del Este se renova para se consolidar cada vez mais como a Mônaco da América Latina”, finaliza o corretor.