Tesouro IPCA+ vs. FIIs: EQI reduz aposta em fundos imobiliários e diz por que os títulos públicos são a melhor escolha agora

Quem investe sabe que diferentes ativos podem levar ao mesmo destino. E, às vezes, o que muda não é o objetivo da viagem, mas o caminho escolhido para chegar lá. Foi essa lógica que levou a EQI Research a reduzir a exposição a fundos imobiliários (FIIs) nas carteiras recomendadas para o segundo semestre.

A casa reduziu a exposição à classe nos perfis moderado e arrojado e direcionou parte desses recursos para investimentos internacionais. Ao mesmo tempo, passou a enxergar mais valor nos títulos públicos atrelados à inflação, o Tesouro IPCA+.

A avaliação é que os FIIs continuam atrativos no médio e longo prazo.

O problema é que, hoje, a EQI avalia que os títulos públicos oferecem um prêmio considerado mais interessante para capturar o principal tema de investimento dos próximos anos: a queda dos juros reais (juros acima da inflação) no Brasil.

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O que o Tesouro IPCA+ e os FIIs têm em comum

"Renda fixa e fundo imobiliário não são a mesma coisa com outra roupa", diz a casa. Porém, os FIIs e os títulos indexados à inflação costumam reagir ao mesmo fator, quase em conjunto.

Quando os juros caem, tanto os FIIs quanto o Tesouro IPCA+ costumam se valorizar. É por isso que os dois investimentos disputam espaço na carteira de quem quer se posicionar para esse cenário.

Da mesma forma, quando as expectativas de juros pioram, as duas classes também costumam sofrer.

Foi justamente essa semelhança que levou a EQI a comparar os dois investimentos.

Segundo Carol Borges, head da EQI Research, o investidor que deseja se posicionar para um futuro ciclo de cortes de juros tem hoje mais de uma alternativa para capturar esse movimento.

Mas, neste momento, a renda fixa oferece uma relação risco-retorno mais favorável. "O juro real de longo prazo abriu para a casa de 7,5% a 8% ao ano, o que permite travar um retorno elevado acima da inflação pelos próximos anos, a depender do vencimento escolhido. É um retorno real raro de ser encontrado", diz Borges em relatório.

Cada um no seu quadrado

Com a alta dos juros reais oferecidos pelo Tesouro IPCA+, a diferença entre o dividend yield pago pelos FIIs e o retorno oferecido pelos títulos públicos indexados à inflação caiu para o menor nível dos últimos cinco anos.

"Esse prêmio é o quanto o investidor recebe a mais para carregar risco imobiliário no lugar de um título público. Quando ele diminui, parte da vantagem do FII também cai.”

Em outras palavras, o investidor está recebendo cada vez menos para trocar a segurança do Tesouro Nacional pelo risco do mercado imobiliário.

Mas, aqui, a EQI ressalta que os FIIs ainda são um ótimo instrumento de investimento e tem uma vantagem que o título público não tem: o potencial de crescimento dos aluguéis, melhora da ocupação dos imóveis e valorização das cotas na bolsa.

"É um ganho de capital que o título público não entrega da mesma forma, já que ele apenas antecipa o combinado no vencimento no preço”, diz o relatório.

A EQI argumenta que essa valorização de preço é mais intensa nas cotas dos FIIs do que nos títulos públicos. É por isso que a casa não eliminou a posição em fundos imobiliários. O movimento foi apenas de redução, levando a alocação que estava um nível acima do neutro para o neutro.

Até porque, os dividendos dos FIIs continuam altos. Os fundos de papel estão entregando dividendos próximos de 13% ao ano, enquanto os fundos de tijolo distribuem algo perto de 10% ao ano — ambos acima da média histórica.

Para onde foi o dinheiro que saiu dos FIIs?

Para os investimentos internacionais — nada de Tesouro IPCA+.

A alocação em moeda estrangeira subiu de 15% para 20% em todos os perfis recomendados pela EQI. Nos portfólios moderado e arrojado, esse aumento foi financiado justamente pela redução da exposição a fundos imobiliários.

Para a EQI, como FIIs e títulos longos de renda fixa costumam andar na mesma direção no mercado brasileiro, eles oferecem pouca proteção entre si. O dólar, por outro lado, costuma funcionar como contrapeso.

Historicamente, a moeda norte-americana tende a ganhar força justamente quando os ativos domésticos enfrentam momentos mais difíceis ou quando os juros começam a cair.

A EQI também vê uma camada adicional de proteção diante da aproximação das eleições de 2026 e do potencial impacto desse processo sobre os mercados locais.

"É uma alocação que trabalha a favor no cenário de corte dos juros e ainda serve de defesa caso o cenário local piore.”