Atrasou o financiamento? Saiba o que o banco pode ou não fazer e como renegociar para não perder o imóvel

O sonho da casa própria ficou mais acessível para muitos brasileiros com o programa Minha Casa Minha Vida e outras iniciativas que facilitam a compra do primeiro imóvel. Ainda assim, os juros pesam no orçamento, e manter as parcelas em dia pode se tornar um verdadeiro desafio, especialmente quando o dinheiro aperta.

Deixar essa conta atrasar, no entanto, não é a melhor estratégia. Entre as principais dívidas ligadas à moradia, como aluguel e condomínio, a inadimplência no financiamento imobiliário é a que coloca o proprietário em maior risco de perder o imóvel.

"É bom pagar as dívidas mais caras, mas atrasar uma dívida mais barata, que pode colocar o seu bem em risco, não é a melhor opção. Nesse caso, vale mais a pena pagar o financiamento e ficar com a dívida mais cara. O devedor precisar entender quais as consequências de cada escolha", afirmou Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar, em entrevista ao Seu Dinheiro. 

O processo de cobrança e retomada do bem ocorre fora dos tribunais e, por isso, é resolvido de forma bem mais rápida. Isso acontece por conta do modelo de garantia utilizado em quase todos os contratos bancários atuais: a alienação fiduciária.

Nesse formato, o devedor continua com o direito de uso do imóvel, mas transfere a posse plena do bem para o banco até que quite a dívida integralmente.

É por isso que, se o fiduciante atrasar a conta do financiamento, a instituição financeira não precisa ir à Justiça para pedir a posse da propriedade: ele já a tem. Basta solicitar ao cartório o início do processo de consolidação da propriedade na matrícula do imóvel. 

Mas isso não quer dizer que o devedor não tenha como reverter essa situação. Para entender o que o banco pode ou não fazer e como evitar perder o imóvel por causa da inadimplência no financiamento, o Seu Dinheiro conversou com Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário; Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar; e Stéfano Ribeiro, advogado especialista em Direito Imobiliário.    

A casa própria em jogo 

Embora o processo de consolidação da propriedade no cartório seja rápido, o banco precisa passar por um rito antes de chegar às vias de fato. 

A primeira etapa é a cobrança, que não costuma ocorrer antes do segundo mês de atraso. Com frequência, o banco só começa a notificar a inadimplência a partir da terceira parcela em aberto. 

Para isso, o banco solicita a execução da dívida ao cartório, que fica responsável por notificar formalmente quem está inadimplente.

A partir do recebimento da notificação, o comprador passa a ter um prazo de 15 dias para pagar os valores em atraso. 

Passada a data limite, o banco já pode consolidar definitivamente a propriedade. Para efetivar a transferência, o banco ainda precisa pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) junto à prefeitura.

"É como se fosse uma venda comum. O contrato de financiamento só assegura o direito de transmissão da garantia. O pagamento do imposto só ocorre quando é feita a transferência", afirmou Taques. 

A partir dessa etapa, o devedor já não consegue mais negociar o pagamento da dívida. Após a consolidação, a legislação determina que o banco leve o imóvel a leilão público em até 30 dias.

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Imóvel foi a leilão: o que acontece com a dívida? 

Caso o imóvel seja arrematado, o valor é utilizado para quitar o saldo com o banco. Mas se o valor arrematado for menor do que o total devido, a instituição financeira mantém o direito de cobrar a diferença ao antigo dono do imóvel.

Já no caso de o preço da venda superar o valor da dívida, o montante excedente é devolvido ao comprador que estava inadimplente. Contudo, Taques adverte que esse cenário é raro.

"Quando o imóvel vai a leilão, não vai a preço de mercado, mas a um preço bem abaixo dos praticados, para que o banco consiga vender rápido. Então, o devedor está queimando dinheiro nesse processo", disse. 

Nessa etapa, não é incomum que o antigo proprietário se recuse a desocupar o bem voluntariamente. 

Mas o comprador do leilão também não fica desprotegido. Ele pode solicitar judicialmente a desocupação forçada. O juiz costuma conceder o mandado de despejo em até 60 dias. 

No caso de o imóvel não ser vendido no leilão, ele passa a integrar definitivamente o patrimônio do banco. Em contrapartida, a instituição precisa conceder a quitação integral da dívida ao comprador inadimplente.

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Cobrança do financiamento: o que o banco pode e não pode fazer 

Embora o procedimento extrajudicial seja ágil, o banco precisa respeitar limites legais e contratuais durante a cobrança. 

Além de ser proibido retomar a propriedade sem realizar a notificação prévia ao devedor via cartório, o banco não pode expor quem está inadimplente ou adotar condutas vexatórias. 

Ou seja, nada de informar ao chefe ou um parente sobre a inadimplência. A cobrança precisa ser feita diretamente ao devedor.

O banco também não pode cobrar tarifas ou juros abusivos, sendo proibida a aplicação de taxas e encargos que não estejam previstos no contrato ou que não sejam autorizados pela legislação. 

Como evitar a perda do imóvel 

Segundo os especialistas, o primeiro erro do inadimplente é achar que não é possível renegociar a dívida.

"Há, sim, a possibilidade de acordos extrajudiciais. Só que o devedor precisa tentar fazer um acordo com o banco antes de perder o imóvel", disse Taques.

Adiar as conversas com o banco e deixar o processo avançar até a notificação pelo cartório também pode complicar a situação do devedor.

Segundo os advogados, pedir a negociação antes da cobrança demonstra boa-fé e interesse em resolver o problema, o que facilita a chance de novos acordos serem firmados.

"Se a instituição precisa recorrer ao cartório, a impressão que fica é que não há interesse de negociação. Então o banco vai recorrer aos meios legais para colocar o imóvel em leilão e recuperar o dinheiro emprestado", afirmou Ribeiro.

Os advogados alertam ainda que não há como resolver a questão após o imóvel ir a leilão. Por isso, é importante renegociar a dívida o mais rápido possível.

"Não há uma saída no final. O inadimplente não consegue fazer mais nenhum tipo de acordo", disse a especialista em Direito Imobiliário.

Como renegociar o financiamento?

Segundo Sombra, uma outra forma de resolver a inadimplência é recorrer a um novo empréstimo.  

"Se o devedor tem um imóvel de R$ 300 mil e deve R$ 9 mil, não vale a pena perder o ativo por essa dívida. Às vezes é necessário pegar um crédito mais caro no mercado para pagar o financiamento para não perder o bem", afirmou.

Caso as taxas de juros estejam mais baixas do que na época da contratação original, o comprador também pode solicitar a portabilidade do financiamento para outro banco. 

"Com uma taxa menor, o devedor consegue recalcular o valor das parcelas mensais para que voltem a caber no orçamento", disse Sombra. 

Além disso, é permitido utilizar o saldo disponível no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor ou quitar parcelas em atraso.