Inquilino não paga o aluguel? Veja o que você pode ou não fazer e como evitar que a dívida se torne problema seu

Quando o assunto é inadimplência com o aluguel, as preocupações costumam recair sobre os inquilinos que estão devendo o pagamento. Acontece que essa dívida pode virar um problema do dono do imóvel também — e ele não costuma ser pequeno. 

Além de o locador ver a torneira do aluguel parar de pingar, outras despesas podem pesar no bolso. É o caso do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e da taxa de condomínio, custos que também costumam ser pagos pelo inquilino. 

"Há locatários que não priorizam o pagamento do condomínio porque sabem que não são os donos do bem e que podem simplesmente sair do imóvel, deixando o débito em nome do locador", afirmou Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar, em entrevista ao Seu Dinheiro. 

Se o locatário deixa de pagar IPTU ou condomínio, a responsabilidade recai sobre o proprietário. Afinal, trata-se de dívidas do imóvel. Caso não as assuma, o dono do imóvel corre o risco de perder a propriedade, que pode ir a leilão para quitá-las. 

Mas não são só os encargos financeiros que podem virar um problema para o proprietário. Ele ainda precisa estar atento à notificação da inadimplência e até à forma como a dívida será cobrada. 

Para entender como evitar que a inadimplência do inquilino vire uma dor de cabeça para o dono, o Seu Dinheiro conversou com Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário; Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar; Marcos Lopes Prado, advogado sócio da área imobiliária do escritório Cescon; e Stéfano Ribeiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. 

Os erros dos donos dos imóveis com a inadimplência do aluguel 

Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a partir do primeiro dia de atraso, o dono do imóvel já pode cobrar o locatário. No entanto, é comum que o proprietário demore para fazer a cobrança — e esse costuma ser o primeiro erro. 

Segundo os especialistas, deixar a dívida acumular por muito tempo pode tornar a negociação e a recuperação dos valores mais difíceis. Além disso, dependendo de quanto tempo o proprietário demorar para fazer a cobrança, a dívida pode até já ter prescrito.

A legislação brasileira define que o dono do imóvel possui três anos para cobrar o débito. Depois desse período, ele perde o direito de cobrar o inquilino judicialmente. 

Os especialistas ainda destacam a importância de o locador manter contato permanente com o inquilino ao longo da locação, mesmo que não haja inadimplência. 

Na avaliação deles, a comunicação previne que a dívida se estenda por muito tempo e ajuda a identificar rapidamente os problemas. 

Já a falta de contato com o locatário dificulta a negociação amigável de acordos. "Isso é válido não só do ponto de vista de pontualidade do pagamento de aluguel, mas da conservação do imóvel locado também. Com um contato permanente, as manutenções são feitas mais rapidamente", afirmou Prado. 

Vale lembrar que o locador precisa notificar a inadimplência. A partir da notificação, o inquilino tem 15 dias para regularizar a situação. 

Num primeiro momento, a cobrança costuma ser amigável, realizada por telefone, e-mail ou WhatsApp, para, depois, evoluir para notificações formais. 

Nos contratos com fiança, o fiador também precisa ser informado, em cópia, sobre os débitos e ser acionado para responder pela dívida. 

"Um dos erros mais comuns é deixar de enviar a cópia de todas as notificações e comunicações de cobrança ao fiador desde o início do atraso", disse Prado. 

A torneira do aluguel fechou de vez? 

Caso a dívida não seja quitada ou a inadimplência ultrapasse o valor da caução ou seguro, o proprietário pode entrar com uma ação judicial de despejo por falta de pagamento. 

Há ainda a possibilidade de resolver a pendência por meio de arbitragem. O processo é uma alternativa para a resolução de conflitos, funcionando como uma espécie de 'justiça privada' fora do Poder Judiciário. 

Porém, para isso, é preciso que as duas partes concordem com o uso do mecanismo ou que a arbitragem já esteja prevista no contrato de locação. O Seu Dinheiro explicou como funciona e quando é possível utilizar esse processo aqui. 

O dono do imóvel também tem o direito de incluir o nome do inquilino inadimplente nos órgãos de proteção ao crédito, como o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e a Serasa. 

Os limites da cobrança do aluguel 

Contudo, a forma como a cobrança é feita também é uma 'casca de banana' que o proprietário pode escorregar. Segundo os especialistas, o dono do imóvel precisa seguir o rito processual correto, sem tentar pular etapas. 

Além disso, a lei proíbe que o locador exponha a situação do débito para terceiros ou de forma pública e vexatória. 

"A inadimplência diz respeito apenas às partes do contrato. A exposição indevida pode resultar em condenação por danos morais", afirmou Ribeiro. 

O proprietário também não pode tirar o locatário do imóvel antes da decisão judicial. Muito menos trocar as fechaduras, trancar o apartamento ou proibir, de qualquer forma, o inquilino de entrar e utilizá-lo. 

A lei proíbe ainda a remoção dos móveis, roupas ou objetos pessoais do locatário do local sem autorização judicial. 

"A retomada coercitiva do imóvel não pode ser feita pelo próprio dono. O despejo exige uma ordem judicial, executada exclusivamente por um oficial de justiça e, se houver resistência, com auxílio de força policial", afirmou Ribeiro ao Seu Dinheiro. 

Já o juiz pode conceder a liminar de despejo em até 15 dias após a distribuição do processo. Até o despacho da decisão, o inquilino ainda tem possibilidade de negociar a dívida e impedir a saída do imóvel. 

No entanto, uma vez que a ordem de despejo seja decretada, cessa a proteção legal do morador sobre o imóvel. 

Como não deixar virar um problema seu 

Até mesmo na hora de renegociar a dívida, o dono do imóvel precisa tomar cuidado para o problema não cair no colo dele. 

A busca pelo maior retorno costuma ser o primeiro passo para piorar a situação da inadimplência. Por isso, o locador precisa avaliar se os valores repactuados poderão ser cumpridos. Caso contrário, o inquilino pode voltar a atrasar o aluguel pouco tempo depois. 

Sombra ainda recomenda a mediação de uma imobiliária ou seguradora, mesmo que isso signifique reduzir um pouco os ganhos líquidos com a locação. 

"O custo de ter que acionar a Justiça para despejar e cobrar um devedor costuma ser incomparavelmente maior do que o percentual pago a um intermediário ou seguro", afirmou. 

Os especialistas ainda alertam para etapas anteriores, no início do fechamento do contrato, que podem evitar dores de cabeça. 

A primeira recomendação é sempre exigir o seguro fiança ou, pelo menos, caução de três meses de aluguel. 

"Sem essa proteção, se o inquilino parar de pagar, o proprietário fica sem a renda e precisará arcar com todos os custos e a demora de uma ação judicial para despejá-lo e reaver os valores", afirmou Ribeiro. 

Além disso, recomendam que o dono da propriedade sempre faça uma consulta dos antecedentes dos candidatos antes de fechar um novo contrato.  

Quando a ação de despejo é ajuizada na Justiça, o registro passa a constar nas pesquisas públicas de ações. 

Assim, o locador consegue verificar se o candidato já respondeu a processos de despejo ou inadimplência mesmo depois de já terem sido resolvidas.