Seu IPTU ou ITBI pode estar mais alto do que deveria: entenda as disputas legais em torno dos impostos municipais sobre imóveis

Ter uma casa ou apartamento maior não é motivo suficiente para a prefeitura te cobrar uma alíquota maior de IPTU. Essa foi a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) quando questionado se os municípios podem ou não usar a área do imóvel como critério para aumentar a alíquota do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Pela Constituição, a progressividade do imposto municipal só pode levar em conta o valor do imóvel, sua localização e seu uso.

Ou seja, diante de um imóvel com 30 metros quadrados e outro com 100 metros quadrados, apenas a diferença de metragem não é suficiente para estabelecer uma alíquota de IPTU maior para um e não para o outro.

Na prática, essa decisão pode ter impacto direto para proprietários de imóveis em cidades que adotaram regras desse tipo. Dependendo do caso, abre espaço até para pedir a revisão da cobrança e discutir a devolução de valores pagos a mais nos últimos anos.

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O entendimento fixado em agosto pelo STF tem efeito de repercussão geral. Isso significa que todos os juízes devem adotar a mesma medida em processos semelhantes pelo país e os cartórios devem se atentar a essas diretrizes.

O que exatamente o STF proibiu?

O Supremo proibiu que a metragem dos imóveis seja parâmetro para elevar a alíquota do IPTU. Isso não significa, entretanto, que a decisão impede que imóveis maiores paguem mais IPTU.

O advogado Caio Ramos Báfero, do escritório Fabio Kadi Advogados, explica que o STF considerou inconstitucional uma situação específica: quando a lei municipal determina que imóveis acima de determinada metragem passem automaticamente a pagar uma alíquota maior.

A Constituição permite que a alíquota do IPTU seja progressiva, mas com base no valor do imóvel — não na sua metragem.

É uma questão de como é feita a conta do valor do imóvel.

Consideremos um imóvel residencial de 30 metros quadrados, localizado em uma região nobre da cidade de São Paulo, ao qual a prefeitura atribuiu um valor venal de R$ 600 mil.

Do outro lado da cidade, em Parelheiros, um imóvel também residencial, de 120 metros quadrados, tem o mesmo valor venal, de R$ 600 mil.

Para o STF, a prefeitura de SP não pode cobrar alíquotas diferentes de IPTU para esses dois imóveis apenas porque eles têm metragem diferentes, visto que o valor venal de ambos é igual.

O valor venal (atribuído pelo poder público municipal com base em fatores como tamanho do terreno, localização, idade do imóvel, entre outros fatores) é um dos critérios para estabelecer a alíquota do IPTU. A finalidade do imóvel e sua localização são os outros dois.

“Uma coisa é utilizar a metragem como elemento para descobrir quanto o imóvel vale e, a partir daí, calcular o tributo. Outra é dizer que um imóvel terá uma alíquota maior simplesmente porque possui mais metros quadrados. Foi essa segunda hipótese que o STF considerou inconstitucional”, diz Báfero.

Será que meu IPTU está errado?

Diante desse entendimento do STF, a dúvida que se instala é sobre a regularidade da cobrança de IPTU por cada cidade. Será que estão calculando certo?

A boa notícia é que isso é verificável no carnê ou no demonstrativo do IPTU. Esses documentos apresentam:

• o valor venal atribuído ao imóvel;
• a alíquota aplicada;
• o enquadramento utilizado pela prefeitura para aquela alíquota.

Uma alternativa é solicitar à prefeitura a chamada memória de cálculo do lançamento, um documento que permite identificar exatamente como o imposto foi apurado.

Se houver previsão de alíquota maior para imóveis acima de determinada metragem, existe um forte indicativo de incompatibilidade com a tese aprovada pelo STF.

E, neste caso, existe a possibilidade de recuperar o dinheiro.

Tanto a decisão do STF quanto os especialistas ouvidos para esta reportagem apontam que contribuintes que pagaram IPTU com alíquota elevada exclusivamente em razão da metragem podem discutir a restituição dos valores recolhidos indevidamente.

Isabela Barbosa, advogada tributarista do Silveira Advogados, dá o caminho das pedras.

Primeiro, o contribuinte deve apresentar à prefeitura um pedido de revisão do IPTU, pelo canal indicado pelo município. A solicitação deve explicar o possível erro e apresentar os documentos que sustentem o pedido.

Junto à solicitação, o contribuinte também deve requerer a correção dos dados, o recálculo do imposto e, se houver pagamento a mais, a restituição do valor.

“Se a questão não for resolvida pela prefeitura, então é o caso de recorrer à Justiça para rever a cobrança e recuperar eventuais valores pagos indevidamente”, diz a advogada.

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Precedente de Chapecó

Mas há um detalhe importante.

Todo esse entendimento surgiu de um processo aberto pelo município de Chapecó (SC). A legislação da cidade criou uma alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados. A Justiça de Santa Catarina derrubou a regra e determinou a correção para os 0,5% anteriores, com a devolução dos valores pagos.

O STF confirmou o entendimento do tribunal catarinense, mas o município de Chapecó apresentou um recurso e pediu a chamada modulação dos efeitos da decisão.

Isso significa que a prefeitura quer limitar o alcance da derrota e evitar devolver o retroativo dos impostos já pagos.

Se o Supremo aceitar esse pedido, poderá estabelecer um marco temporal para a restituição dos valores, de fato restringindo quem teria direito de recuperar o que pagou a mais.

Ainda não há definição sobre esse ponto.

Por isso, especialistas recomendam que proprietários potencialmente afetados avaliem desde já sua situação. Se for o caso, que busquem orientação jurídica para entender os riscos e oportunidades antes da conclusão desse julgamento complementar.

No caso de Chapecó, estamos falando de um aumento na alíquota de 0,5% para 1%, o que significa dobrar a cobrança aplicada aos imóveis enquadrados nessa faixa.

Ou seja, trata-se de um reembolso significativo para o contribuinte — principalmente se você considerar que são valores a mais para imóveis maiores.

Do IPTU ao ITBI

O IPTU e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) são impostos completamente diferentes e que, teoricamente, não se confundem.

• O IPTU é um imposto anual, cobrado sobre a propriedade do imóvel.
• Já o ITBI é um imposto único, que incide na compra e venda de bens imóveis.

Embora distintos, ambos são municipais e se encontram em um ponto sensível: o valor venal do imóvel atribuído pela prefeitura.

Há anos, contribuintes discutem na Justiça o hábito de alguns municípios de utilizar valores definidos por seus próprios sistemas de avaliação para elevar a cobrança do ITBI.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em 2022 que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado. O município não pode vincular automaticamente o valor utilizado para o IPTU.

E não só. O STJ também afirmou que o município não pode fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência estabelecido de forma unilateral.

Mas essas decisões não foram suficientes.

Agora, a discussão chegou ao STF por meio do Recurso Extraordinário 1.412.419.

O processo, aberto pelo município de São Paulo, questiona novamente qual valor deve ser usado pela prefeitura para aplicar a alíquota do ITBI quando alguém compra um imóvel.

O recurso já teve um primeiro voto em linha com o entendimento do STJ, de que a base de cálculo é o valor da venda, não o valor venal. Porém, o julgamento está paralisado, sem prazo para retornar à pauta.

Por que essa disputa importa para quem tem imóvel?

Ambos os casos giram em torno da mesma discussão: os limites das prefeituras para definir quanto vale um imóvel para fins de tributação.

No julgamento sobre o IPTU, o STF disse que municípios não podem criar critérios adicionais para aumentar as alíquotas do imposto para além daqueles previstos pela Constituição.

Essa tentativa de elevar os impostos pelas prefeituras se reflete na cobrança do ITBI, quando os municípios tentam enquadrar a cobrança no valor venal estipulado no IPTU, não o valor da transação de compra e venda.

Para os especialistas, embora os processos sejam diferentes, eles guardam a mesma lógica: impedir que critérios definidos unilateralmente pelo município resultem em cobranças superiores às autorizadas pela legislação.

Barbosa reitera a necessidade de uma postura vigilante do contribuinte. “É importante conferir o valor utilizado no cálculo do ITBI e compará-lo com o valor declarado na operação. Também é recomendável solicitar a memória de cálculo e guardar o contrato, a escritura e os comprovantes relacionados à transação”, diz.

Para ela, se a prefeitura adotar outro valor, seja na cobrança do ITBI ou na cobrança do IPTU, o contribuinte tem o direito de conhecer os critérios utilizados, apresentar documentos e exigir esclarecimentos até que a revisão da cobrança aconteça.

Uma opinião compartilhada com Báfero. “O contribuinte não deve considerar o valor indicado pela prefeitura como necessariamente definitivo”, diz o advogado. Para ele, as decisões recentes dos tribunais superiores resguardam os proprietários e seus direitos.