Não conseguiu pagar o aluguel? Entenda os riscos que você corre e como não deixar a dívida virar uma bola de neve

Os níveis de inadimplência com aluguel no Brasil até caíram nos últimos meses, mas os gastos com locação ainda pesam no bolso da população. Segundo levantamento do QuintoAndar, o aluguel pode comprometer até 65% do orçamento dos brasileiros. 

Por isso, não é difícil se enrolar com os pagamentos e acabar deixando a conta atrasar. O problema é que a inadimplência pode trazer uma dor de cabeça muito maior do que os juros e as multas cobrados pelo atraso. 

Em geral, depois de três meses de inadimplência, o inquilino já começa a correr o risco de ter que procurar outro imóvel para ocupar. 

Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permita que o locador entre com ação de despejo antes desse prazo, o dono do imóvel costuma ingressar na justiça a partir do acúmulo de três atrasos. 

"Nos contratos de locação, geralmente, tem uma garantia para fazer frente a uma possível inadimplência, como uma fiança bancária ou uma caução no valor de três aluguéis. É em cima dessa reserva que o locador garante que receberá o pagamento", afirmou Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário e sócia no escritório SiqueiraCastro. 

E as dores de cabeça não acabam aí, já que a dívida precisa ser quitada mesmo após o despejo — e renegociá-la pode ser ainda mais complexo. 

Para entender os riscos que os inquilinos inadimplentes enfrentam, os direitos sobre o imóvel que ocupam e como não transformar o atraso do aluguel numa bola de neve, o Seu Dinheiro conversou com Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário; Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar; Marcos Lopes Prado, advogado sócio da área imobiliária do escritório Cescon; e Stéfano Ribeiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. 

O processo até o despejo por dívida de aluguel 

Segundo a Lei do Inquilinato, a partir do primeiro dia de atraso, o locatário já pode ser cobrado. Porém, o dono do imóvel precisa notificá-lo sobre a inadimplência. A partir da notificação, o inquilino tem 15 dias para regularizar a situação. 

Num primeiro momento, a cobrança costuma ser amigável, realizada por telefone, e-mail ou WhatsApp para, depois, evoluir para notificações formais. 

Nos contratos com fiança, o fiador é informado, em cópia, sobre os débitos e é acionado para responder pela dívida. Já em locações com caução ou seguro de fiança locatícia, a garantia é acionada para cobrir os valores em atraso. 

Porém, caso a dívida não seja quitada ou a inadimplência ultrapasse o valor da caução ou seguro, o proprietário passa a ter direito de entrar com uma ação judicial de despejo por falta de pagamento. 

E é aí que a dívida pode ficar ainda mais salgada. Enquanto o processo — que pode ser longo — está em andamento, os juros ainda correm sobre o valor devido.  

Além disso, caso o inquilino inadimplente perca, os custos processuais, como honorários dos advogados, podem cair na conta dele.

Há ainda a possibilidade de resolver a pendência por meio de arbitragem. O processo é uma alternativa para a resolução de conflitos, funcionando como uma espécie de 'justiça privada' fora do Poder Judiciário. 

Mas, para isso, é preciso que as duas partes concordem com o uso do mecanismo ou que a arbitragem já esteja prevista no contrato de locação. O Seu Dinheiro explicou como a arbitragem funciona e quando é possível utilizar esse processo aqui.

Os riscos e direitos do inquilino inadimplente

O dono do imóvel tem o direito de incluir o nome do inquilino inadimplente nos órgãos de proteção ao crédito, como o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e a Serasa. 

Apesar disso, o proprietário não pode despejar o locatário do imóvel antes da decisão judicial. Muito menos trocar as fechaduras, trancar o apartamento ou proibir, de qualquer forma, o inquilino de entrar e utilizá-lo. 

Além disso, é proibido remover móveis, roupas ou objetos pessoais do locatário do local sem autorização judicial. 

"O dono não pode fazer a retomada coercitiva do imóvel. O despejo exige uma ordem judicial, executada exclusivamente por um oficial de justiça e, se houver resistência, com auxílio de força policial", afirmou Ribeiro ao Seu Dinheiro. 

Já o juiz pode conceder a liminar de despejo em até 15 dias após a distribuição do processo. Até o despacho da decisão, o inquilino ainda tem possibilidade de negociar a dívida e impedir a saída do imóvel. 

No entanto, uma vez que a ordem de despejo seja decretada, cessa a proteção legal do morador sobre o imóvel. 

Como não deixar a dívida com aluguel virar uma bola de neve 

Além de perder o direito de ocupar o imóvel, o inquilino ainda enfrenta o perigo de transformar a inadimplência em uma bola de neve. Isso porque, conforme o atraso se prolonga, a incidência de juros e encargos torna a dívida cada vez mais pesada e difícil de reverter. 

Segundo Sombra, um dos principais erros de quem deve aluguel é não entender se o valor ainda cabe dentro do orçamento e deixar o pagamento em segundo plano. 

"Às vezes, o problema não é o custo do aluguel, porque costuma estar nas despesas fixas. Mas, se nesse mês a pessoa pegou Uber demais, pediu iFood demais ou teve quaisquer tipos de despesas extras que consumiram o salário, o aluguel pode ficar em segundo lugar", afirma a planejadora. 

Essa postura, de acordo com ela, pode inclusive empurrar o endividamento para outras modalidades mais caras, como o cartão de crédito. A prática, no fim, pode causar um efeito cascata no orçamento, com um ciclo financeiro insustentável a longo prazo.

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Renegociação resolve ou apenas adia o problema?

A renegociação também é uma questão delicada. Sombra afirma que o principal erro nessa etapa é renegociar o valor do aluguel sem, antes, ajustar as despesas internas. 

"Primeiro, o inquilino precisa calcular o preço que cabe no orçamento. Normalmente, as pessoas fazem o oposto: negociam um valor para, depois, encaixar nos gastos mensais. Só que isso faz com que elas voltem a atrasar o aluguel pouco tempo depois", disse. 

Essa inadimplência recorrente pode fazer com que o inquilino perca a confiança do proprietário ou da imobiliária e, assim, tenha as possibilidades de renegociação reduzidas. 

Outro erro comum na hora de reorganizar os pagamentos é estender excessivamente o prazo de pagamento com o objetivo de ter uma parcela mais em conta no fim do mês. 

O problema é que isso eleva o risco percebido pelas instituições financeiras ou credores, o que acaba aumentando as taxas e o custo total da dívida. 

Outras complicações causadas pela inadimplência 

Além das dores de cabeça com a dívida, o locatário ainda pode ter dificuldades de conseguir outro imóvel para alugar em caso de despejo. 

Quando a ação de despejo é ajuizada na Justiça, o registro passa a constar nas pesquisas públicas de ações. 

Por isso, mesmo que o inquilino faça um acordo e quite a dívida, o histórico continuará aparecendo quando outros proprietários ou imobiliárias pesquisarem o nome do devedor. 

É como se fosse um “nome sujo”, só que para aluguéis. O inquilino passa a ser visto, no mercado, como um “mau pagador”, ou seja, um locatário de maior risco. 

"Proprietários e imobiliárias costumam realizar uma consulta dos antecedentes antes de fechar um novo contrato para verificar se o candidato já respondeu a processos de despejo ou inadimplência. Por isso, esse locatário inadimplente costuma enfrentar mais dificuldade para conseguir aprovação em um novo imóvel", afirmou Prado. 

Contudo, isso só vale para processos públicos, ou seja, só acontece se a cobrança virar uma ação judicial. Caso as partes resolvam a dívida e a desocupação de forma extrajudicial, como por acordo, o inquilino evita o registro do processo.