Inquilino não pagou o condomínio? Saiba quem responde pela dívida e o que pode acontecer com o morador inadimplente

A dívida da taxa de condomínio pode parecer inofensiva à primeira vista. Não costuma ser o boleto mais caro, o que faz parecer uma boa ideia usar o dinheiro para pagar despesas maiores e com juros mais pesados, como aluguel ou o cartão de crédito.

Só que a inadimplência da taxa de condomínio pode virar uma tremenda dor de cabeça para o proprietário do imóvel, principalmente quando o bem é alugado e quem deixa de pagá-la é o inquilino.

Diferentemente da maior parte das dívidas, a inadimplência com taxa de condomínio é uma exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família.

Isto é, a legislação brasileira proíbe a penhora de imóvel residencial familiar, porém há casos específicos em que a lei não se aplica — e a dívida de condomínio é um deles.

Assim, o imóvel pode ir a leilão para quitar a dívida ainda que seja o único imóvel do proprietário ou mesmo sua residência.

“Perder o próprio imóvel de R$ 300 mil por conta de uma dívida de condomínio muito menor é uma consequência desproporcionalmente grave” opinou Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar.

E, no caso dos imóveis alugados, nem adianta o dono tentar colocar a culpa no inquilino: mesmo que o contrato de aluguel defina que o pagamento é responsabilidade do locatário, a obrigação segue sendo do locador.

"O condomínio é uma obrigação propter rem, ou seja, é ligada ao próprio bem, o imóvel. Por isso, a responsabilidade pertence ao dono do imóvel e não a quem reside nele", afirmou Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário ao Seu Dinheiro.

Mas isso não quer dizer que o dono do imóvel deva ser o único a lidar com as consequências da inadimplência. Ele também pode tomar medidas contra o inquilino para recuperar o valor devido.

Além disso, a cobrança da dívida pelo condomínio precisa seguir um rito específico, ao mesmo tempo em que o próprio condomínio precisa ter mecanismos para se proteger da inadimplência. 

Para entender o que pode acontecer com o morador inadimplente, com o imóvel e até como evitar a dor de cabeça, o Seu Dinheiro conversou com Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário; Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar; Marcos Lopes Prado, advogado sócio da área imobiliária do escritório Cescon; e Stéfano Ribeiro, advogado especialista em Direito Imobiliário.  

O que fazer com o inquilino que não paga o condomínio? 

Embora o dono do imóvel tenha que arcar com a inadimplência do inquilino, isso não anula os compromissos firmados em contrato. 

Por isso, assim como em caso de não pagamento do aluguel, o locador pode acionar as garantias, como o seguro-fiança. Se a dívida persistir, o dono do imóvel pode ir à Justiça cobrar os valores devidos, pedir a rescisão do contrato de locação e até o despejo do locatário. 

"Essa inadimplência tende a ser mais comum com inquilinos, porque sabem que podem sair do imóvel e ir para outro lugar, enquanto a dívida fica em nome do proprietário", afirmou Sombra ao Seu Dinheiro. 

Segundo os especialistas, existem algumas estratégias para evitar que o débito do inquilino vire uma dor de cabeça para o locador. 

O primeiro passo vem antes mesmo de o contrato ser assinado: eles recomendam que o dono do imóvel faça uma pesquisa detalhada do histórico do candidato a locatário. 

"É importante verificar se essa pessoa já respondeu a ações de despejo anteriores ou se possui histórico de inadimplência em taxas de condomínio e IPTU em outros imóveis”, afirmou Ribeiro. 

Além disso, é necessário incluir a cláusula que atribui expressamente ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do condomínio no contrato de locação. 

Porém, é importante saber que nem todo gasto do condomínio deve ser pago pelo inquilino. 

As despesas ordinárias, ligadas ao funcionamento cotidiano do imóvel, são, sim, de responsabilidade dele. Já os custos extraordinários, como obras estruturais, devem ser pagas pelo proprietário.  

Por fim, os especialistas indicam que o locador exija a comprovação mensal do pagamento da taxa condominial e aja de forma ágil com notificações e cobranças ao menor sinal de atraso. Vale lembrar que o fiador também precisa ser notificado da inadimplência.

Seu imóvel vai à leilão? Veja como resolver

A multa por atraso no pagamento do condomínio pode ser aplicada já no dia seguinte ao do vencimento do boleto. Caso a dívida não seja quitada, o proprietário também pode entrar com a ação judicial de execução.

Após a notificação, o devedor ganha no máximo três dias para pagar a dívida. Mas, se o débito não for pago no prazo, o juiz pode determinar o bloqueio das contas bancárias do morador e a penhora do imóvel.

Ainda assim, o devedor pode evitar a perda do bem. Segundo os especialistas, a dívida pode ser anulada a qualquer momento antes da assinatura do auto de leilão, desde que se quite a dívida total com multas, custas do processo e honorários advocatícios ou se firme um acordo.

“O condomínio deve ser prioridade máxima de pagamento junto com o financiamento imobiliário, porque os dois têm o próprio imóvel associado como garantia”, afirmou Sombra.

Mas, se mesmo assim, o proprietário optar por não pagar, o imóvel vai a leilão, cujo valor arrecadado é utilizado para quitar o débito condominial e outras pendências. Se, ainda assim, sobrar um saldo, a quantia é devolvida ao proprietário.

Se o bem não for arrematado, ele pode ser concedido ao próprio condomínio.

Vale frisar que a venda em leilão é normalmente feita por um preço abaixo do valor de mercado, o que significa que o proprietário, nesses casos, ainda sairá no prejuízo.

Os limites do que pode ser feito pelo condomínio

Mesmo que a inadimplência leve ao leilão do imóvel, a atuação do condomínio em relação ao atraso possui limites jurídicos bem claros.

Segundo a legislação, a simples inadimplência financeira não autoriza a administração do condomínio a impor sanções disciplinares arbitrárias ou restrições ao morador da unidade devedora. 

"O condomínio não pode proibir ou restringir o acesso do condômino às áreas comuns do edifício, tais como piscina, quadras esportivas, elevadores ou garagem", afirmou Prado ao Seu Dinheiro. 

 Apesar de essas práticas serem comuns, a lei não prevê essa sanção, e o Poder Judiciário se posiciona de forma amplamente contra a limitação desses direitos, vendo essas punições como uma conduta abusiva, segundo o especialista. 

O atraso no pagamento também não reduz nem afeta o direito de propriedade do dono, que só poderá perdê-lo caso ocorra a penhora do bem. 

Além disso, o síndico e a administradora são obrigados a tratar as informações sobre a dívida com confidencialidade. Ou seja, não podem expor o morador publicamente ou de forma vexatória, seja em murais, áreas comuns, redes sociais ou durante as assembleias. 

A divulgação inadequada da inadimplência, segundo os especialistas, pode dar origem a ações judiciais com pedido de indenização por danos morais contra o condomínio. 

Da mesma forma, o condomínio não pode aplicar multas por comportamento antissocial — cujos valores variam de cinco a dez vezes a contribuição mensal e são aplicadas contra condôminos que descumprem regras sociais reiteradamente — motivado unicamente pela falta de pagamento. 

Isso porque a aplicação dessas penalidades mais severas é restrita a atos graves e reiterados que ameacem a segurança, a salubridade ou o sossego dos demais moradores. 

Por outro lado, o condômino inadimplente perde o direito de votar nas assembleias enquanto estiver devendo, assim como fica impedido de ser votado ou de se candidatar a cargos eletivos, como síndico ou membro do conselho fiscal.