A estratégia da Cury (CURY3) que impulsiona as ações em 75% no ano e coloca dividendos no bolso do acionista, segundo o CFO

Tijolo por tijolo, a Cury (CURY3) vem cimentando seu bom momento na bolsa com uma estratégia que prioriza execução, foco e consistência. Ou, como resume o CFO João Carlos Mazzuco: “mais do mesmo, bem feito”. 

Em entrevista ao Seu Dinheiro, Mazzuco celebrou o desempenho das ações da construtora, que alcançaram um pico histórico logo depois de um balanço forte no primeiro trimestre deste ano, aos R$ 31,31. 

Desde janeiro, os papéis acumulam uma alta de mais de 75% fora do Ibovespa, contra cerca de 13% do principal índice da bolsa e 36% do Índice Imobiliário da B3, o Imob. 

Parte disso também pode ser atribuído ao fato de que a companhia é vista pelo mercado como uma das maiores beneficiadas com a nova faixa 4 do Minha Casa Minha Vida (MCMV), que abarca rendas de até R$ 12 mil por família. 

O CFO ressalta que a Cury já operava, na prática, com o conceito de faixa 4 mesmo antes da sua formalização pelo governo. 

Cerca de 30% das vendas da companhia já ocorriam fora do Minha Casa Minha Vida — justamente para a faixa de renda que agora é atendida —,  sendo financiadas via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com juros em torno de 12% ao ano. 

Com a ampliação da população atendida pelo MCMV, esse percentual caiu para apenas 5% — movimento que, segundo Mazzuco, deve se converter em maior demanda para a empresa.

“Agora a gente consegue capturar o cliente que tinha uma faixa de renda acima do teto até então, mas que não queria ou podia sustentar um financiamento com juros de 12% ao ano e que talvez consiga no caso de 10% [teto do programa]”, afirma. 

Mazzuco também falou sobre dividendos, os desafios impostos pelo cenário macroeconômico e as avenidas de crescimento para a empresa a partir de agora, e deu um recado para o acionista. Veja abaixo os principais destaques da conversa. 

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A faixa 4 do Minha Casa Minha Vida

Sobre o MCMV, o CFO afirma que não há projetos no pipeline focados exatamente na nova faixa, pelo menos no curto prazo, já que os próximos lançamentos já estão em maioria aprovados — o que impede uma mudança de rota agora. 

“O nosso land bank [estoque] hoje já está voltado às faixas 3 e 4 mesmo. Também temos que levar em consideração que os projetos que já temos em andamento, para os próximos meses, já estão quase todos aprovados. Então, não conseguimos mudar a rota”, pontua. 

Ainda assim, Mazzuco não descarta a incorporação de novos lançamentos voltados à faixa 4 no futuro, embora ressalte que cada caso será analisado individualmente.

Mas o executivo destaca os lançamentos do Porto Maravilha, na zona portuária do Rio de Janeiro (RJ), como os grandes vencedores com a faixa 4 do Minha Casa Minha Vida. Isso porque o preço médio das unidades oferecidas pela Cury por lá estão justamente no ticket que agora é atendido pelo programa, entre R$ 400 mil e R$ 500 mil.  

A região — que inclui trechos do Centro e bairros como São Cristóvão, Cidade Nova e Santo Cristo —  passa por um projeto de revitalização desde 2009 e hoje abriga marcos como o Museu do Amanhã, o Boulevard Olímpico e a Pedra do Sal. 

A Cury já entregou mais de 10 mil unidades na região e dos 15 residenciais  do local, 14 são da companhia. O Valor Geral das Vendas (VGV) chega à casa dos R$ 4 bilhões. 

“A gente tem uma performance de vendas muito forte no Porto Maravilha. Isso [a faixa 4] deve nos permitir até um certo ganho de preço por lá, à medida que aumenta a chamada ‘affordability’ — como dizemos no mercado —, ou seja, a capacidade de compra do nosso cliente, agora que ele pode acessar uma taxa de juros menor”, afirma Mazzuco.

O projeto mais recente da companhia nessa região é o “Arcos do Porto”, com um total de 400 unidades, com um VGV de R$ 175 milhões e cerca de 63% já vendidos. 

As avenidas de crescimento no Rio de Janeiro

A Cury é tradicional por limitar sua atuação aos dois estados mais populosos do Brasil, e Mazzuco descarta novas aventuras para o futuro da companhia: “Ainda tem muito espaço para crescer onde estamos”, diz. 

No Rio de Janeiro, a Cury detém cerca de 15% de participação de mercado, impulsionada especialmente pela atuação no Porto Maravilha — região que passou por uma expansão significativa após a aprovação de uma lei que estendeu a legislação de zoneamento urbano. 

“Essa extensão aumenta a avenida de crescimento para a empresa. Então, temos essa área tão grande na qual podemos explorar novos projetos e novos desenvolvimentos”, disse o CFO na conversa com o Seu Dinheiro. 

Fora isso, a cidade também aprovou alterações no Plano Diretor positivas para a Cury. A lei municipal que define as diretrizes para o desenvolvimento urbano no Rio de Janeiro permitiu um aumento no potencial construtivo, possibilitando à empresa desenvolver empreendimentos com maior número de unidades em terrenos estratégicos. Isso resulta em maior eficiência e redução de custos por unidade.

Com a aprovação, a companhia vislumbra novas oportunidades de crescimento na Zona Norte da cidade, por exemplo. Segundo Mazzuco, essa é uma região historicamente carente de moradia de qualidade e que, apesar de já ter recebido lançamentos no passado, enfrentava um grande obstáculo: uma legislação de zoneamento ultrapassada, ainda datada da década de 1970.

Esse arcabouço legal anterior exigia, por exemplo, um número mínimo de vagas de garagem incompatível com projetos voltados à população de baixa renda. “Ou você fazia subsolo, o que encarece muito o empreendimento, ou usava o térreo, o que reduz o potencial construtivo do terreno”, explica.

Oportunidades para a Cury em São Paulo 

No caso de São Paulo — onde a empresa detém 6,5% de market share — , a revisão do Plano Diretor, aprovada em 2023, trouxe mudanças importantes que impactam diretamente o setor imobiliário. O objetivo foi atualizar as diretrizes urbanísticas da cidade, equilibrando densidade populacional, mobilidade, preservação ambiental e acesso à moradia.

A Cury tem aproveitado esse ambiente regulatório mais favorável para expandir sua presença em bairros como Barra Funda, Mooca, Tatuapé, Anália Franco, Chácara Santo Antônio e Jardim Guedala — todos com localização estratégica e boa infraestrutura.

“Você atrai o cliente certo quando entrega um produto acessível em uma região valorizada e bem conectada”, resume o executivo. 

Mazzuco relembra que, há cerca de cinco anos, os empreendimentos da Cury estavam concentrados majoritariamente nas periferias. O problema, segundo ele, é que a infraestrutura urbana não acompanhou esse crescimento. Levar serviços públicos de qualidade para essas áreas, como transporte e saneamento, é algo caro e complexo.

“O morador foi para essas regiões, mas é alguém que, tipicamente, leva duas horas para chegar ao trabalho e outras duas para voltar”, afirma.

Hoje, com a possibilidade de construir em regiões mais centrais de São Paulo — próximas a estações de metrô, trem ou terminais de ônibus —, o cenário mudou. A demanda por esses empreendimentos aumentou significativamente. “Quando conseguimos viabilizar esse tipo de projeto, a atratividade cresce muito”, diz o executivo.

Como a Cury está olhando para o cenário macro no Brasil? 

Apesar do cenário macroeconômico desafiador, a Cury segue relativamente blindada de variáveis como juros altos. Isso graças ao modelo do programa Minha Casa Minha Vida, que limita os juros cobrados, independentemente da Selic. 

Diferente da lógica de outros setores, na construção civil as empresas com exposição às rendas mais baixas são as mais resilientes a momentos delicados da economia justamente por isso. 

Além disso, o CFO destaca que o programa é financiado majoritariamente com recursos do FGTS, e não do Tesouro Nacional. “Isso nos protege das discussões sobre corte de gastos do governo, porque o orçamento do MCMV não entra na conta do ajuste fiscal.”

Do lado da inflação da construção civil, o momento também é favorável. 

Mazzuco explica que os principais insumos — como aço, concreto, cimento e blocos — estão hoje mais baratos do que no final de 2023. 

A combinação entre um cenário internacional de baixo crescimento, sobretudo na China, e o comportamento mais contido do dólar, tem ajudado a manter os preços de materiais sob controle. “Claro que isso pode mudar a qualquer momento, mas comparado com os picos de 2021 e 2022, hoje vivemos um ambiente muito mais tranquilo”.

Os maiores desafios da Cury hoje

Apesar do ambiente favorável em vendas e lançamentos, o maior desafio da Cury hoje está do lado da execução. O CFO reconhece que a construção precisa acompanhar o ritmo acelerado de crescimento comercial da companhia.

“Esse é o nosso maior desafio: garantir que a atividade de obra siga acompanhando o nosso crescimento nas vendas e nos lançamentos”, afirma. Segundo ele, as lideranças internas da área de engenharia estão confortáveis com um avanço de até 30% na capacidade de construção da empresa.

Esse é, segundo Mazzuco, o patamar de crescimento que a companhia vem perseguindo nos últimos anos — e manter essa consistência operacional é essencial para sustentar os bons resultados. “O grande foco agora é garantir que a engenharia continue entregando na mesma velocidade que a empresa cresce”, conclui.

O recado para os acionistas — e expectativas para os dividendos

João Carlos Mazzuco, CFO da companhia, reforça que a empresa mantém uma operação altamente geradora de caixa — e que a política é clara: repassar boa parte desse valor aos investidores.

“Esse caixa é para ir para o bolso do acionista. É o que tem ocorrido e é o que vai continuar ocorrendo”, afirma. A meta da companhia é distribuir cerca de 80% do lucro do exercício anterior em dividendos, e Mazzuco afirma que essa diretriz deve se manter firme tanto em 2025 quanto nos anos seguintes.

Do lado operacional, o executivo destaca que a empresa ainda tem muito lucro a ser apropriado. “Nosso backlog está muito alto — são unidades já vendidas que ainda serão construídas e contabilizadas como receita”, afirma.

Isso reforça, segundo ele, o potencial de crescimento dos lucros nos próximos trimestres, o que sustenta uma visão positiva sobre os múltiplos de mercado e a valorização das ações.

“Gosto de dizer que estamos fazendo mais do mesmo — mas com uma operação que continua focada no crédito associativo, gerando caixa e distribuindo dividendos. É isso que define a Cury e é isso que vamos seguir entregando”, conclui.