Ainda vale a pena investir nos FoFs? BB-BI avalia as teses de seis Fundos de Fundos no IFIX e responde

O mercado imobiliário segue em rota de transformação, e uma mudança recente no setor tirou o brilho de uma outra categoria:os chamados hedge funds, também conhecidos como fundos imobiliários multiestratégia — que vem roubando a cena e fazendo os Fundos de Fundos (FoFs) cair em esquecimento.

Atualmente, o segmento de FoF representa 3,2% do IFIX, o índice de referência dos fundos imobiliários, além de negociar com descontos significativos.

A principal diferença entre os dois produtos é que, enquanto os FoFs precisam ter pelo menos 95% dos recursos alocados em cotas de outros fundos, os fundos multiestratégia podem investir em diversos ativos atrelados ao mercado imobiliário, incluindo outros FIIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ações de empresas do setor imobiliário e até em imóveis diretos. O Seu Dinheiro deu detalhes sobre as distinções entre Fundos de Fundos e hedge funds aqui.

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Embora os fundos multiestratégia permitam uma maior diversificação da carteira, os FoFs ainda chamam a atenção de alguns analistas por aí — mesmo tendo caído no esquecimento dos investidores. Esse é o caso de André Oliveira, analista do BB Investimentos (BB-BI).

Em relatório, o especialista destaca que, considerando a perspectiva de início de ciclo de corte de juros a partir de 2026, os FoFs devem ser uma das classes mais beneficiadas, especialmente aqueles com maior exposição aos FIIs de tijolo, ou seja, que investem os recursos em imóveis físicos.

Vale lembrar que, em períodos de alta da Selic — a taxa está em 15% atualmente —, os fundos de papel tendem a se beneficiar, mas não é o que vem acontecendo neste ano, e o Seu Dinheiro explicou o porquê aqui. Já os fundos imobiliários de tijolo costumam registrar ganhos na bolsa brasileira em momentos de queda de juros no país.

FoF por FoF: os Fundos de Fundos que chamam atenção do BB-BI

Em meio ao esquecimento do segmento, o analista do BB-BI avalia as teses de seis Fundos de Fundos que possuem uma perspectiva positiva, segundo a visão do banco. Confira:

• Bradesco FoF (BCIA11)

Com gestão ativa, o fundo possui patrimônio líquido (PL) de R$ 372 milhões, conta com mais de 21 mil cotistas e com liquidez média diária de cerca de R$ 300 mil.

Em outubro, a cota do BCIA11 apresentou um recuo de cerca de 0,8%. Porém, no acumulado dos últimos 12 meses, o FoF tem valorização de 4,19%. Ainda assim, a cota vem sendo negociada com deságio de 16% em relação ao valor patrimonial, segundo o BB-BI.

Em relação aos dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 0,84 por cota, o que equivale a um dividend yield de 0,98% por mês, ou de 11,76%  em termos anualizados.

De acordo com o banco, a carteira do BCIA11 é composta quase que integralmente por FIIs de boa qualidade. Embora tenha um perfil conservador, o analista do BB-BI destaca que a gestão tem reciclado a carteira com objetivo de elevar a participação em FIIs de tijolo, que se beneficiariam em momentos de queda de juros. 

Assim, o BCIA11 fechou setembro com 56% em FIIs de tijolo e 44% em FIIs de papel. No recorte setorial, o fundo conta com: 

• 22,6% de alocação em FIIs de escritórios, com nomes como VBI Prime Properties (PVBI11) e JS Real Estate Multigestão (JSRE11), considerados fundos de bastante qualidade pelo banco e que negociam com descontos relevantes; 
• 16% em shoppings, especialmente no XP Malls (XPML11), que é o maior fundo do segmento do IFIX; e 
• Quase 10% em logística, principalmente no VBI Logística (LVBI11), que é avaliado positivamente pelo analista do BB-BI.

Segundo o banco, ao considerar o valor patrimonial dos FIIs investidos, o BCIA11 negocia com um desconto ainda maior, saltando para quase 25%, um dos maiores da série histórica do fundo.

• Hedge FoF (HFOF11)

Maior Fundo de Fundos da bolsa, o HFOF11 tem aproximadamente R$ 1,7 bilhão de PL e quase 75 mil cotistas. 

Apesar da estratégia do fundo ser voltada mais para a renda, os FIIs de papel respondem apenas por 22% da carteira, enquanto os fundos de tijolo dominam o restante.

Na avaliação do BB-BI, essa concentração em fundos com investimentos em ativos reais sugere menor patamar de dividendos, mas um potencial de valorização de cota maior.

Contudo, segundo a gestora do HFOF11, a Hedge Investimentos, o cenário macro desafiador nos últimos anos tem dificultado a valorização dos FIIs e, por consequência, o giro da carteira com apuração de lucro.

Além disso, chama a atenção do BB-BI que o portfólio do HFOF11 possui uma elevada concentração em fundos da própria gestora, o que pode ser encarado como potencial conflito de interesse.

O fundo possui mais de 40% do patrimônio em FIIs da própria Hedge, “bastante elevado em nossa visão”, afirmou o analista em relatório.

O banco também destaca que o HFOF11 conta com um dividend yield em torno de 11%, abaixo da média do IFIX e do segmento. “Considerando o potencial conflito de interesse da carteira, entendemos que há outros FoFs com melhor relação risco e retorno dentro do índice”, avaliou Oliveira.

Ainda assim, existem destaques positivos. O banco vê com bons olhos a aprovação da possibilidade de realizar a recompra de cotas e o anúncio, em agosto, sobre a recompra de 5% das cotas em circulação.

Isso porque, embora o movimento reduza o patrimônio líquido total do fundo, a operação também eleva o valor patrimonial por cota e o dividendo por cota.

Além disso, ressalta que o HFOF11 negocia com um desconto em torno de 32% ao considerar a cota patrimonial dos fundos investidos e de 19% frente à própria cota patrimonial do fundo. 

“Dada a presença elevada de FIIs de tijolo e o potencial de valorização, mantemos a perspectiva positiva para fundo”, disse o banco em documento.

• JS Ativos Financeiros (JSAF11)

O JSAF11 é o quarto maior FoF do IFIX e conta com R$ 690 milhões em patrimônio líquido (PL), mais de 21 mil cotistas e mais de R$ 1,4 milhão negociado por dia.

Em relação à carteira, o BB-BI avalia que há certa pulverização entre fundos e segmentos. Atualmente, o JSAF11 tem 43% dos recursos alocado em FIIs de papel e 57% em FIIs de tijolo. 

Projetando um cenário desafiador para a reciclagem de FIIs e, por isso, um limitado ganho de capital, a gestão realizou desinvestimentos para alocar em CRIs e FIIs com objetivo de elevar o rendimento recorrente do fundo. 

Além disso, o fundo detinha o Pátria Prime Offices (HGPO11) na carteira, que realizou uma distribuição extraordinária de dividendos.

Segundo o BB-BI, essa combinação de fatores foi essencial para reabastecer a reserva do JSAF11, fazendo os cotistas receberem dividendos de R$ 0,091 até julho. No mês seguinte, houve recuo para R$ 0,085, porém o banco ainda avalia o dividendo atrativo, embora estime um dividend yield anualizado de cerca de 14%. 

Ao considerar apenas as receitas recorrentes do fundo, o BB-BI vê um provento mais contido, por volta de R$ 0,077, equivalente a um dividend yield anualizado em torno de 12,8%, em linha com o segmento de FoFs.

Apesar dos obstáculos à frente, o banco entende que o fundo conta com uma carteira com boa relação risco-retorno, grande desconto em relação ao valor patrimonial e perspectivas de melhora da receita recorrente ao longo de 2026.

• Fundos de Fundos Kinea (KFOF11)

O Kinea Fundo de Fundos é o quinto maior FoF do mercado e possui mais de R$ 600 milhões em patrimônio líquido (PL).

Em relação a carteira do KFOF11, o banco destaca que um percentual relevante dos recursos é alocado em fundos de tijolo (cerca de 63% do PL) e apenas 37% em papel, sendo a maior parte deles considerados de qualidade pelo BB-BI e com peso relevante no IFIX. 

“Essa combinação tende a performar melhor em ciclos de cortes de juros”, avalia o analista em relatório. 

Entre os FIIs investidos, alguns já estão precificados de forma adequada, como Bresco Logística (BRCO11) e Kinea High Yield (KNHY11). No entanto, de acordo com o banco, outros ainda apresentam potencial relevante de valorização, como Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), VBI Logística (LVBI11), Vinci Shopping Centers (VISC11) e VBI CRI (CVBI11, que recentemente mudou ticker para PCIP11).

Em setembro, a gestão promoveu ajustes na carteira de FIIs de papel, vendendo ativos considerados caros e adquirindo fundos de qualidade com preços mais atrativos. Além disso, houve pequeno aumento na exposição ao segmento residencial e em shoppings.

Atualmente, a cota do KFOF11 está sendo negociada com desconto de 12% em relação ao valor patrimonial. Porém, segundo o banco, se os fundos da carteira fossem marcados a valor patrimonial, o potencial de valorização implícito da cota seria de 32%.

“Nesse cenário, o fundo se destaca como uma boa alternativa tanto para investidores que buscam renda quanto para aqueles interessados em ganhos de capital”, avaliou Oliveira.

• Kilima FoF (KISU11)

O KISU11 tem por objeto realizar a aquisição de cotas de outros FIIs, seguindo a carteira teórica do índice de referência SUNO 30.

O Suno 30 é um índice de retorno total composto pelos 30 maiores fundos do IFIX em relação ao patrimônio líquido, desde que não sejam FoFs, paguem dividendos nos últimos 12 meses e não sejam monoativos.

Atualmente, quase a integralidade do patrimônio líquido do KISU11 está alocada em cotas de 36 FIIs distintos, conferindo diversificação importante para o fundo, na avaliação do BB-BI.

Além disso, o banco avalia que os FIIs de shoppings e de escritórios somam quase 25% do PL e, neste caso, apresentam “qualidade interessante”, disse Oliveira em documento.

Na visão do analista, essa combinação entre fundos de papel e tijolo confere ao KISU11 um rendimento recorrente mais modesto, porém um potencial de valorização de cota maior.

Considerando um cenário de afrouxamento monetário a partir do ano que vem, o BB-BI segue confiante com o KISU11, que conta com diversificação em fundos com boas teses, descontados e carrego que deve suportar bons rendimentos.

• XP Selection (XPSF11)

Com patrimônio de mais de R$ 340 milhões e liquidez reduzida, o XPSF11 se classifica na oitava posição dentre os FoFs mais representativos do IFIX. 

Atualmente, 95% do patrimônio líquido do fundo está alocado em cotas de FIIs, 4% em CRIs e 1% em caixa.

Em relação à alocação, o XPSF11 possui uma carteira bem equilibrada na avaliação do banco, com 61% em FIIs de tijolo e 39% em fundos de recebíveis.

O analista ainda indica que boa parte dos fundos no portfólio é considerada de boa qualidade e com descontos relevantes em relação ao valor patrimonial.

Desde 2024, o time de gestão segue com a estratégia de reciclagem parcial do portfólio, principalmente em ativos que carregam prejuízo e potencial limitado de valorização, substituindo-os por ativos com melhor relação risco-retorno.

“Considerando o desconto excessivo e acima dos pares, a qualidade dos ativos e o cenário de afrouxamento monetário que se desenha para 2026, acreditamos que o XPSF11 é uma boa opção tanto para o investidor que busca rendimentos quanto para aquele que busca valorização de cotas”, afirmou Oliveira.

Sobre esse potencial de valorização, o banco enxerga espaço significativo de cerca de 50% para geração de valor, considerando o valor patrimonial dos fundos investidos e não a cota patrimonial do XPSF11. “Avaliamos o momento atual como um ponto interessante de entrada no fundo”, disse.