Após imbróglio, RBVA11 devolve agências à Caixa — e cotistas vão sair ganhando nessa

Em meio a uma nova estratégia de reduzir a participação de bancos no portfólio de inquilinos, o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) firmou um distrato parcial com a Caixa Econômica Federal (CEF) referente a três agências bancárias localizadas em São Paulo.

Segundo o FII, a decisão ocorre após a não regularização documental dentro do prazo previsto no contrato original de compra e venda, assinado em 2012.

Com a rescisão, o RBVA11 receberá R$ 31,7 milhões, valor correspondente ao montante pago pelos três imóveis há 13 anos, atualizado pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M).

A cifra gera um lucro de R$ 17,67 milhões, equivalente a R$ 0,113 por cota, e uma TIR (taxa interna de retorno) de 16,9% ao ano no período.

Do total, R$ 19 milhões já entraram no caixa do fundo, enquanto os R$ 12,7 milhões restantes serão recebidos em janeiro de 2026.

Histórico do negócio do RBVA11 com a Caixa

A relação entre o RBVA11 e a Caixa começou em 2012, quando o FII adquiriu 26 agências do banco em uma operação sale and leaseback (modelo em que a empresa vende o ativo e o aluga de volta para continuar operando no local), com contratos atípicos de 10 anos.

Parte desses imóveis, porém, contava com pendências documentais cuja regularização era responsabilidade da própria instituição financeira.

Em 2022, após renovações e renegociações de contratos, o fundo ainda possuía 15 agências locadas para a estatal que continuavam sem regularidade.

Na época, a Caixa se comprometeu a resolver as pendências dentro de três anos — todos os imóveis que não fossem regularizados nesse período deveriam ser devolvidos ao banco.

Como três agências não foram regularizadas no prazo, o RBVA11 exerceu a cláusula de distrato e devolveu a posse indireta à estatal, recebendo integralmente o valor ajustado pelo IGP-M.

Para Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo Investimentos, a operação foi importante para assegurar segurança jurídica ao FII.

“É um trabalho de bastidor que poucas pessoas têm ideia. Para esse caso, era uma garantia de que a Caixa regularizaria os imóveis ou teria que retomá-los com a devida correção. No final do dia, a TIR é bastante positiva, pois além de contar com 13 anos de fluxo mensal de aluguéis, o IGP-M no período foi de 133%”, explica.

Dividendos no bolso dos cotistas

Quem vai sair ganhando com o distrato são os investidores do RBVA11. De acordo com o FII, o ganho de capital de R$ 0,113 por cota passa a integrar os resultados extraordinários de distribuição previstos para o segundo semestre de 2025, dentro do guidance já divulgado de R$ 0,09 por cota ao mês.

Além disso, com o distrato, o fundo reduziu ainda mais sua exposição ao setor financeiro, que agora representa menos de 24% do portfólio total.