Três fundos imobiliários do “clube do bilhão” são os mais recomendados para o mês; confira os FIIs favoritos de 11 corretoras

As perspectivas são boas para o mercado imobiliário neste ano. Com os juros caindo, o setor deve se aquecer e permitir que os fundos imobiliários de tijolo — que investem em ativos reais como escritórios, shoppings e galpões logísticos — ampliem ainda mais os portfólios ou invistam em melhorias nos ativos que já estão na carteira.

Mas, para isso, é preciso ter dinheiro em caixa, e os três FIIs mais recomendados para este mês já trataram de encomendar ofertas bilionárias para preparar os cofres para aproveitar as possíveis oportunidades na indústria.

O campeão de indicações de fevereiro, por exemplo, BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou no final de janeiro uma emissão de cotas que deve movimentar cerca de R$ 1,2 bilhão. E isso considerando apenas o montante inicial — caso o lote adicional entre em jogo, a cifra pode subir para R$ 1,5 bilhão.

O fundo, que apareceu entre os favoritos de cinco das 11 corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro, tem planos para o dinheiro: expandir um portfólio que já está entre os 15 maiores de toda a indústria de FIIs. 

O BTLG11 já tem até alguns alvos na mira. Segundo o prospecto da operação, a gestão está atualmente em processo de “auditoria avançada” para comprar três ativos localizados em São Paulo que custarão R$ 800 milhões.

Os outros dois FIIs que completam o pódio dos analistas, com quatro recomendações cada, também movimentam cifras altas com emissões de cotas. O XP Malls (XPML11) levantou um R$ 1 bilhão no início desta semana, enquanto o VBI Prime Properties (PVBI11) quer captar R$ 800 milhões com uma oferta que deve ser liquidada no mês que vem.

Te contamos os detalhes sobre cada uma das operações abaixo, mas, antes disso, confira todos os fundos imobiliários (FIIs) que formam o ‘top 3’ das corretoras em fevereiro:

*Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

O que está na mira do BTG Pactual Logística (BTLG11)

O patrimônio líquido do BTG Pactual Logística já está entre os 10 maiores da B3, com mais de R$ 3 milhões. E essa cifra deve crescer ainda mais com a oferta que deve ser liquidada ainda este mês.

Para a Empiricus, caso o pipeline listado — e formado pelos três ativos já citados acima — se concretize, o fundo deve ultrapassar o patamar de 1 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL).

Com isso, ainda segundo a casa de análise, o FII deve se consolidar “como um dos maiores players logísticos do estado de São Paulo, região dominante no segmento”.

Além da oferta de cotas, o BTLG11 também garantiu mais dinheiro para o caixa no mês passado com a venda de sua participação de um imóvel localizado em São Bernardo do Campo, no Estado de São Paulo.

O negócio renderá R$ 212,5 milhões por uma fração de 25% do ativo, que ainda está em desenvolvimento no terreno onde funcionava a fábrica da Ford no ABC Paulista até 2019. 

Considerando o atual estágio do projeto, o FII calcula que gastou R$ 176,3 milhões com o projeto. A gestão explica que a tese de investimento inicial incluía a expectativa de desenvolvimento e apreciação de um complexo logístico no local.

"No entanto, devido às condições adversas de mercado ao longo dos últimos anos, decorrentes especialmente dos efeitos do aumento da taxa de juros, e sensível elevação dos custos de construção, a gestora vislumbrou na alienação do ativo uma oportunidade de melhor destinação dos recursos e distribuição de lucro para seus cotistas", destaca o BTLG11.

A oferta feita pelo comprador representa um ganho de capital de 20,5%. Assim, o lucro com a venda deve ser de cerca de R$ 1,27 por cota.

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As medalhas de prata entre os fundos imobiliários

O segundo destaque do mês, VBI Prime Properties (PVBI11), é outro FII que foi ao mercado já com objetivos claros traçados pela gestão: levantar recursos para adquirir novos ou aumentar a participação em imóveis de alta qualidade construtiva e em localizações privilegiadas para o mercado de escritórios.

Parte do valor captado — que pode chegar a R$ 1 bilhão caso o fundo utilize o lote adicional de sua emissão de cotas — deve ser destinado às negociações para a compra do Edifício Faria Lima 4.440, localizado no centro financeiro de São Paulo.

O PVBI11 já é dono de 50,5% do prédio e quer comprar os outros 49,5% de outro fundo, o VBI TR Faria Lima 4440 (FLFL11). Porém, como ambos os fundos são geridos pela mesma gestora, a VBI, a transação apresenta um potencial conflito de interesse.

Vale destacar que os cotistas do PVBI11 liberaram no ano passado a compra de cotas de outros FIIs geridos pela VBI, mas uma nova assembleia geral de investidores de ambos os fundos pode ser necessária.

O pipeline do VBI Prime Properties inclui ainda outros três ativos. Dois deles estão localizados na região da Faria Lima, enquanto outro fica nos Jardins, uma das áreas mais nobres da capital paulista. Confira os detalhes: 

Por fim, a segunda medalha de prata de fevereiro foi para o XP Malls (XPML11), um fundo de shoppings que completou recentemente sua décima emissão de cotas e captou o valor máximo pretendido — R$ 1 bilhão.

Vale relembrar que o FII já havia levantado outros R$ 562 milhões com uma oferta concluída há pouco mais de seis meses, em agosto do ano passado. 

Segundo a Empiricus, a gestão tem aproveitado o dinheiro e o momento aquecido para o segmento de shoppings para adquirir novos ativos a cap rates — ou taxas de capitalização — acima do portfólio atual, além de aprimorar a estrutura de capital por meio do pagamento de dívidas.

Outro ponto positivo é que, na visão da casa de análises, o XPML11 negocia a preços atrativos na bolsa de valores: “Mesmo após a alta de 1,2% de suas cotas em janeiro, acreditamos que o seu atual patamar de preço apresenta um upside convidativo.”