Retorno de até 200% e dividendos isentos de IR: cinco fundos imobiliários que renderam mais do que imóveis residenciais nos últimos anos

Para quem gosta de investir em imóveis, uma das formas mais tradicionais de entrar nesse universo é a compra direta de casas, apartamentos e salas comerciais para locação. Mas há uma outra opção que costuma exigir um aporte inicial menor e menos burocracia: os fundos imobiliários.

Criados há pouco mais de 30 anos e negociados na bolsa de valores, os FIIs se consolidaram como uma alternativa para lucrar com o mercado imobiliário, que é uma das paixões dos brasileiros, com mais liquidez e exposição a um número ainda maior de segmentos de imóveis.

Além disso, os fundos imobiliários também oferecem uma renda mensal na forma de dividendos que é isento de Imposto de Renda para todos os cotistas de FIIs com mais de 100 investidores.

Mas, apesar dos diversos pontos positivos, ainda há um aspecto importante a se considerar: o retorno. Será que os fundos rendem mais que o investimento em imóveis ou a compra direta das propriedades ainda é mais vantajosa do ponto de vista dos ganhos?

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O campo de batalha entre os fundos imobiliários e imóveis.

A equipe de análise da EQI Research decidiu responder a essa pergunta em um relatório divulgado nesta quinta-feira (25).

A equipe utilizou dados do FipeZap, índice que acompanha o preço de apartamentos prontos em diversas cidades, e do IFIX, que reúne os maiores e mais negociados fundos imobiliários da bolsa brasileira, entre janeiro de 2018 e maio deste ano.

No caso dos FIIs, a EQI considerou que os dividendos mensais foram reinvestidos em uma mesma carteira de ativos todos os meses. Já para os imóveis foi utilizada a média mensal de aluguel sem o desconto do Imposto de Renda.

Ainda sobre os parâmetros de comparação, levantamento abarcou os números de quatro cidades: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e São José do Rio Preto.

No período analisado, as capitais paulista e mineira superaram a média de valorização do IFIX, enquanto o Rio de Janeiro e São José do Rio Preto ficaram abaixo do índice.

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O levantamento não considera, porém, eventuais despesas com o imóvel, como reformas e impostos e custos de desocupação, além de assumir que o aparatamento permaneceu locado por
todo o período.

"Por isso, a análise mostra um crescimento constante, sem grandes oscilações negativas. Este é um cenário ideal que, na prática, é muito difícil de ocorrer e traz a percepção que o investimento direto em imóveis não sofreu variações", destaca a EQI.

Já no caso dos FIIs, que são negociados em bolsa de valores, não há essa distorção, pois o índice inclui os dividendos recebidos e a valorização média da carteira. Todos os custos e eventuais quedas de receita já são refletidos na composição do índice.

"A oscilação diária dos preços pode ser vista como desvantagem por alguns investidores. No entanto, essa marcação reflete com precisão o real valor do seu patrimônio naquele momento – quem já tentou vender um imóvel com certa urgência sabe do que estou falando", diz o relatório.

Os cinco fundos imobiliários que renderam mais do que imóveis

Além da comparação entre as cidades e o IFIX, a EQI selecionou também cinco fundos imobiliários que são ou já foram recomendados pela casa para verificar o desempenho dos últimos seis anos.

Vale destacar que não há uma grande representativade do segmento residencial dentro do IFIX. Os principais nomes do mercado atualmente investem em ativos de crédito imobiliário, galpões logísticos, shoppings e escritórios ou são híbridos.

Por isso, a EQI elegeu um FIIs de cada um desses cinco segmento para a comparação: o Pátria Prime Offices (HGPO11), o BTG Pactual Logística (BTLG11), cujo segmento está no nome, o XP Malls (XPML11), de shopping, o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), representante dos híbridos, e, por fim, o Kinea Índice de Preços (KNIP), um fundo de papel.

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Todos eles superaram a média do mercado imobiliário paulistano — cidade com o maior retorno entre as quatro selecionadas para o levantamento — e, segundo a EQI, "poderiam compor um portfólio com investimento inicial de R$ 1 mil.

O destaque foi o desempenho do HGPO11, com retorno de quase 200% entre janeiro de 2018 e maio de 2024. Mas a janela para investir nesse FII pode se fechar em breve: recentemente, os cotistas aprovaram a venda do portfólio para outro fundo, o que pode levar à liquidação do Pátria Prime Offices.

Além do HGPO11, outros dois fundos, também registraram um retorno superior aos três dígitos no período, o BTLG11 e o XPML11. Confira abaixo: