O XPML11 ainda vale a pena? Empiricus mantém visão positiva, mas vê oportunidades em outros fundos imobiliários

O XP Malls (XPML11) já era o maior fundo imobiliário de shoppings centers da B3 e um dos três maiores da indústria de FIIs. E ficou ainda mais gigantesco nos últimos meses após conseguir captar bilhões no mercado e manter um ritmo acelerado de aquisições.

Alguns dos novos ativos, porém, mudaram um pouco a "cara" do XPML11, na visão da Empiricus. A casa de análises reavaliou as perspectivas para o ativo em relatório divulgado nesta segunda-feira (8).

"Antes considerado um fundo 'premium', a gestão encontrou oportunidades em imóveis destinados a diferentes classes sociais, ampliando o público de atuação", diz o documento.

Os analistas destacam que o FII ainda mantém uma significativa parcela de ativos "premium". Porém afirmam que a abordagem diferente adotada nas últimas aquisições, o que, teoricamente, "deveria impactar a precificação".

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Vale relembrar que, recentemente, o XP Malls comprou uma participação minoritária em quatro shoppings da JHSF. Um deles é o Catarina Fashion Outlet, ativo no qual o FII e já investia e que, segundo a Empiricus, tem perfil de alta renda.

Além disso, o fundo também tentou comprar, junto com a Allos (ALOS3), uma fatia do Rio Sul, um dos mais importantes shoppings do Rio de Janeiro. O negócio, no entanto, não foi para a frente após um dos sócios do empreendimento decidir exercer o direito de preferência no negócio.

Empiricus enxerga outras oportunidades além do XPML11

Mesmo com as mudanças no perfil das últimas aquisições, a Empiricus mantém uma visão positiva sobre o posicionamento no XPML11. De acordo com os analistas, os pontos positivos da tese incluem um "leve upside" na avaliação e a alta liquidez das cotas.

"Sua liquidez diária é bem robusta e gira em torno de R$ 17 milhões, patamar que dá bastante conforto para negociar as cotas", cita o relatório.

Porém, os analistas destacam que estão reavaliando a alocação e a sugestão de compra do fundo pode ser alterada. Além disso, afirmar enxergar "oportunidades mais evidente" em dois outros ativos.

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O primeiro é o HSI Malls (HSML11), outro fundo imobiliário do segmento de shoppings — e o terceiro maior do nicho com um patrimônio líquido de R$ 1,955 bilhão.

Enquanto a estratégia do XP Malls é, ainda segundo a Empiricus, focada em obter participação minoritária em ativos administrados por operadoras de shoppings experientes — o que permite ganhos com diversificação e reciclagem, mas pode atrapalhar na gestão dos empreendimentos — o HSML11 diz ser o "único FII de shoppings com posição majoritária em todos os ativos".

Já o segundo é do segmento de renda urbana, o TRX Real Estate (TRXF11). A Empiricus destacou, na carteira recomendada para julho, que o FII costuma negociar com prêmio em relação ao valor patrimonial, mas isso mudou neste mês.

"Associado à perspectiva de geração de renda na casa de 14,5% para os próximos 12 meses, acreditamos que o fundo apresenta uma janela de entrada convidativa, o que reforça a nossa convicção na tese."

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Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).