Gestoras de fundos imobiliários vão se unir? Conhecida pelo ativismo, Capitânia vê consolidação como o caminho natural da indústria de FIIs

No mercado de fundos imobiliários, anúncios de compra e venda de ativos, como galpões, shoppings e escritórios, não são novidade. Mas outro tipo de notícia também tem se tornado mais frequente: as tentativas de consolidação, com potenciais liquidações de FIIs, fusões de portfólios e até de gestora.

E, para a Capitânia Investimentos, movimentos do tipo são naturais da indústria e devem acontecer cada vez mais. “A consolidação de gestoras é o caminho. Os ‘grandões’ ficarão cada dia maiores e os médios irão se unir”, afirma Flávia Krauspenhar, sócia-fundadora e diretora da asset independente.

A casa, que está prestes a completar 21 anos de atuação neste mercado e tem mais de R$ 25 bilhões sob gestão — com quase R$ 10 bilhões apenas na estratégia imobiliária — é conhecida justamente pela postura ativista.

Recentemente, por exemplo, conseguiu aprovar uma troca na gestão do VBI Agro (QAGR11). O fundo focado em imóveis de armazenagem para a cadeia do agronegócio tem mais de 20 mil cotistas, incluindo duas dezenas de fundos geridos pela Capitânia.

Apesar de bem-sucedido, o movimento foi questionado, na época, pela antiga gestora do FII, que chegou a acusar a Capitânia de praticar uma “estratégia predatória” com outros fundos.

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Pioneirismo no mercado de fundos imobiliários

Krauspenhar reconhece que algumas decisões da gestora “causam” barulho no mercado, mas diz que o objetivo principal não é gerar manchetes, e sim destravar valor para os cotistas.

E essa meta tem sido alcançada na maioria dos casos, conforme indica o histórico desde que a gestora começou a investir ativamente em cotas de outros fundos imobiliários, há 10 anos.

Um caso emblemático ocorreu em 2016, quando a Capitânia esteve por trás da primeira oferta pública de aquisição (OPA) do mercado de FIIs.

Na ocasião, os fundos da gestora compraram o maior número de cotas possíveis do fundo de recebíveis WMRB11, que negociava com desconto na bolsa, para garantir maioria em uma assembleia e aprovar a liquidação do portfólio.

A estratégia resultou em uma Taxa Interna de Retorno (TIR) anualizada de 33% para o investimento da gestora. Para efeito de comparação, o IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, rendeu 22,6% na mesma janela.

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Ativismo na própria carne: o case do Capitânia Reit FOF (CPFF11)

A diretora destaca ainda que o ativismo não é feito apenas com outros FIIs, mas também “na própria carne”. Um grande exemplo é o Capitânia Reit FOF (CPFF11), fundo de fundos da casa cuja carteira foi dividida em três em 2022.

Assim como ocorria com muitos FOFs na época, o CPFF11 negociava abaixo do valor patrimonial — um medida de “valor justo” para o portfólio — no mercado secundário. Na visão da gestora, o “duplo desconto” não fazia sentido, considerando que a carteira era formada por cotas de outros FIIs.

Por isso, a Capitânia propôs a cisão do fundo em outros dois ativos, incluindo um FII com prazo determinado. O movimento permitiria que cotistas eventualmente desconfortáveis com o patamar das cotas pudessem receber os recursos de volta pelo valor patrimonial ao invés do preço descontado do mercado secundário.

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A proposta foi aprovada pelos investidores e o FII, que contava com pouco mais de 15 mil cotistas, foi dividido em três.

Atualmente, o número de cotistas se aproxima dos 9 mil e, com a mudança no cenário macroeconômico reduzindo o apetite dos investidores por esse e outros ativos de renda variável, o CPFF11 negocia novamente abaixo do valor patrimonial.

Mas quem optou por permanecer na base de cotistas garantiu um retorno acumulado de 17,1% desde o início do FII, contra ganhos de 9,6% do IFIX no mesmo período, de acordo com o último relatório gerencial. Já o dividend yield — indicador que mede o rendimento de um ativo a partir do pagamento de dividendos — é de 10,75%.