Fundos imobiliários: É hora de recalcular a rota no portfólio de FII? Confira uma alternativa para os mais conservadores

Conforme antecipado na última coluna, os impactos do ambiente macroeconômico finalmente bateram na porta dos fundos imobiliários (FIIs).

Com o possível atraso no processo de queda de juros nos Estados Unidos, aliado a uma piora na perspectiva fiscal do Brasil, notamos a elevação do estresse em quase todos os mercados em abril.

Quando olhamos para os juros locais, as estimativas para a Taxa Selic no final do ano já se encontram próximas de 9,5% ao ano. E a ponta longa das NTN-Bs (Tesouro IPCA+) atingiu o marcante patamar real de 6% a.a., historicamente desafiador para os ativos de risco.

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Com isso, tivemos a primeira retração nas cotas dos fundos imobiliários em 2024: uma queda do Ifix de 0,77%. Os tijolos, conforme esperado, registraram maior volatilidade no período.

Quando avaliamos o panorama do ano, a foto ainda é favorável para a indústria, com bons resultados de captação e performance.

Até o 1T24, as gestoras surfaram a recuperação do mercado para aumentar seu patrimônio e aproveitar algumas oportunidades de mercado. O volume de captação de fundos imobiliários ainda está distante do observado entre 2019 e 2021, mas caminha em trajetória crescente.

Diante da estrutura da indústria, é evidente que grande parte desse volume foi capturado pelas pessoas físicas, que representam 76% dos cotistas de FIIs. Inclusive, a entrada de investidores segue ascendente e sem sinais de desaceleração. Estamos prestes a atingir a marca de 3 milhões na B3.

Logicamente, estes números são refletidos nas negociações dos fundos em bolsa. A média de volume negociado em março superou em quase 25% a comparação anual, conforme dados da B3 (ADTV). Este indicador é importantíssimo, pois o risco de liquidez ainda está bem presente nas cotas de FIIs.

De olho nos fundamentos

Com a indústria caminhando a passos saudáveis, nossas projeções de longo prazo permanecem construtivas, com os fundos imobiliários se tornando cada vez mais necessários no portfólio dos investidores sofisticados.

Para os próximos meses, o cenário exige mais atenção e, por isso, reforço o comprometimento com os fundamentos do setor. Entre os três pilares recorrentemente citados neste espaço (queda dos juros, valuation dos FIIs e mudanças regulatórias), o primeiro encontra-se mais fragilizado.

Além disso, com a régua de risco elevada, é possível que a janela de emissões seja mais restrita aos fundos, o que interfere nos ajustes de estrutura de capital e projetos de expansão. Para alguns casos, será necessário recalibrar as estratégias.

Por ora, recomendo manter a disciplina e não realizar alterações bruscas. Para os mais inquietos, lembro que no ano passado presenciamos um estresse de magnitude semelhante no primeiro semestre, seguido de uma alta contundente do índice. 

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Uma opção para os conservadores em fundos imobiliários: HGCR11

O CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) é um fundo de crédito imobiliário com mandato flexível. Isto é, pode investir em operações indexadas tanto ao IPCA quanto ao CDI, o que garante uma maior flexibilidade para a gestão passar por diferentes cenários.

Sua carteira de CRIs é diversificada em 45 ativos, sendo 93% deles high/mid grade (risco moderado de crédito), com classificação maior ou igual a “BBB-” e uma razão de garantia (LTV) média de 51%.

Um diferencial do fundo é que a sua equipe origina as operações de securitização. Nesse contexto, a gestora consegue estruturar os CRIs como um todo, com maior proximidade ao devedor, além de incluir garantias fortes e multas de pré-pagamento significativas – ponto importante durante caso o ciclo de queda da taxa de juros se mantenha.

Conforme o relatório gerencial de março, o fundo possui maior exposição ao IPCA, que representa 68% dos CRIs. Mas também encontramos uma parcela relevante atrelada ao CDI: 32% da carteira.

Em termos de spread, encontramos taxas a mercado bem atrativas de IPCA + 8,8% e CDI + 3,3% ao ano, respectivamente.

Resultados consistentes

Diante da alocação favorável em termos de remuneração e risco das operações, o fundo entregou resultados consistentes nos últimos períodos, com dividend yield de 12% nos últimos 12 meses.

Ao final de março, o HGCR11 detinha R$ 6,8 milhões (R$ 0,44/cota) de resultados acumulados em semestres anteriores e ainda não distribuídos. Além de R$ 8,8 milhões (R$ 0,57/cota) em inflação acruada.

Olhando para os movimentos mais recentes da gestão, há uma migração gradual da indexação da carteira para inflação, tendo em vista a queda gradual do CDI e as operações ainda atrativas na ponta IPCA – com o juro real neste patamar de hoje (em torno de 6% ao ano), entendo que se trata de um movimento pertinente. 

Em nossas análises quantitativas, encontramos uma TIR líquida de 3 anos interessante de 10,4%, aliada a uma geração de renda de 10,6% para 2025. Apesar de ser negociado com prêmio em relação ao valor patrimonial, o HGCR11 apresenta um dos maiores yields anualizados entre os seus pares, atualmente em 11%.

Antes de encerrar, vale comentar que o processo de migração da gestão de fundos imobiliários do CSHG para o Pátria está em curso neste momento. As assembleias já estão em andamento e a votação acaba no final de maio.

Caso queira entender todos os itens da mudança e as consequências do processo de mudança dos fundos imobiliários, o relatório mais recente do Empiricus Renda Imobiliária traz a orientação detalhada. 

Um abraço,

Caio