Fundo imobiliário diz que inadimplência do Banco do Brasil (BBAS3) voltou a derrubar dividendos; cotistas do FII votam acordo com o banco na próxima semana

Os cotistas do fundo imobiliário BB Progressivo (BBFI11) tem até a próxima segunda-feira (5) para votarem se aceitam ou não um acordo oferecido pelo Banco do Brasil (BBAS3) para encerrar um disputa judicial que se arrasta há mais de três anos. Mas, enquanto o resultado da consulta formal não sai, os dividendos do FII seguem sofrendo com o imbróglio.

O BBFI11 alegou, em um comunicado divulgado ontem, que a inadimplência por parte do BB — argumento que é disputado pela instituição financeira — provou um impacto negativo de cerca de R$ 28,24 por cota na última distribuição.

Vale relembrar que o banco enviou em novembro do ano passado uma proposta de R$ 50 milhões à vista para quitar todas e quaisquer obrigações com o fundo e encerrar cinco processos em andamento que discutem divergências sobre uma renovação de aluguel.

O primeiro desses processos foi aberto pelo próprio banco em 2020, quando ainda ocupava o imóvel CARJ, um centro administrativo no Rio de Janeiro que está no portfólio do BBFI11.

Relembre o caso que derruba os dividenos do BBFI11

O contrato original entre as partes, que envolve nove blocos do edifício, foi firmado em 2015 e encerrou-se em outubro de 2020. Cinco meses antes, o banco ajuizou uma ação com o objetivo de renovar o aluguel de apenas dois blocos do conjunto. Já o fundo defendeu a renovação nos termos originais.

O processo ainda tramita na Justiça, mas o BBFI11 sofre os efeitos negativos em suas finanças desde 2021, quando o Banco do Brasil alegou que, em seu entendimento, o índice de reajuste daquele ano não seria devido e passou a pagar um valor menor que o previsto.

O FII obteve um parecever favorável sobre o tema na Justiça e considera a instituição financeira inadimplente, cobrando o valor total devido. No entanto, o BB decidiu em março deste ano que não iria mais esperar o fim da tramitação do processo e desocupou 100% do ativo.

O Banco do Brasil refutou, em nota enviada ao Seu Dinheiro na época, a informação de que exista inadimplência, "já que há um debate judicial em curso sobre o caso, inclusive com a realização da entrega das chaves em juízo".

"Cabe destacar que a saída do CARJ se trata de decisão administrativa rotineira na gestão imobiliária, que buscou saídas amigáveis ao longo de todo o processo, mas que culminou na necessidade de entrega judicial do imóvel, sem qualquer inadimplência por parte do banco", disse o BB.

Já BBFI11 destacou que a saída do banco representa um impacto de 55% em suas receitas e derruba de 60,9% para 14% a taxa de ocupação do portfólio, composto por dois empreendimentos. Os dividendos também sofrem com o impasse, que reduz a distribuição em R$ 28,24 por cota.

O outro imóvel que compõe seu portfólio, um prédio em Brasília, também está parcialmente locado para o Banco do Brasil, com contrato válido até janeiro de 2025.

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Fundo imobiliário recebeu propostas para vender imóveis

Além de avaliarem a possibilidade de fechar um acordo com o BB, os cotistas do fundo imobiliário também votarão a respeito de propostas para vender os imóveis do portfólio, incluindo o CARJ.

A primeira oferta veio da Cury no final de setembro e era de R$ 50 milhões. No mês seguinte, a Sod Capital ofereceu R$ 55 milhões, ou 10% a mais que a construtora, pelo imóvel. A Cury melhorou sua oferta depois, subindo o valor total para R$ 65 milhões.

A proposta vencedora seria escolhida pelos pouco mais de 7,7 mil cotistas do FII até 13 de dezembro. Mas o processo foi interrompido e o prazo original estendido após a Sod decidir fazer mais uma investida pelo CARJ também de R$ 65 milhões.

A cifra é a mesma proposta pela Cury, mas, caso seja aceita pelos investidores, será recebida à vista, enquanto a construtora quer pagar pela aquisição em 36 meses.

Já o outro imóvel, que também está parcialmente locado para o Banco do Brasil, despertou o interesse da PaulOOctavio Investimentos Imobiliários, que quer comprá-lo por R$ 80 milhões.

A briga entre o FII e o BB, aliás, foi mencionada na oferta e é uma das apostas da PaulOOctavio para concretizar a venda.

"Cabe ressaltar que o contrato de locação hoje em vigência com o BB, expira em 08/01/2025 e acreditamos ser muito difícil a renovação, haja visto a demanda judicial que está em curso", diz o documento encaminhado ao fundo.

O resultado da consulta formal aos cotistas será apurado e divulgado na próxima quinta-feira (8).