Como fica a situação do LVBI11, fundo imobiliário que aluga galpão para a Americanas, após a recuperação judicial da varejista?

A recuperação judicial da Americanas (AMER3) mal começou, mas já entrou para o ranking dos maiores processos do tipo na história do Brasil. Tanto pelo tamanho da dívida — R$ 43 bilhões, segundo a própria empresa — quanto pela quantidade de credores, que ultrapassa os 16 mil.

Um desses credores é o fundo imobiliário VBI Logístico (LVBI11) dono de um dos galpões utilizados pela varejista. O FII acumula uma queda de 5,7% desde a revelação do escândalo contábil na Americanas e explicou no relatório gerencial deste mês o funcionamento do contrato de locação para tentar tranquilizar seus mais de 65,5 mil cotistas.

Segundo o documento, o galpão em questão faz parte do empreendimento Aratu, que fica na região metropolitana de Salvador, capital da Bahia. São 57,98 mil metros quadrados de ABL, dos quais 91% estão locados para a Americanas. O portfólio do fundo contra com outros nove ativos em quatro estados brasileiros.

O contrato com a antiga B2W já estava firmado antes da aquisição do ativo pelo LVBI11, em junho de 2021, e será válido até junho de 2032. Com a reestruturação da empresa, a locatária passou a ser a Americanas S.A.

Vale destacar que, por ser atípico, o documento prevê uma multa pesada em caso de rescisão antecipada: 80% do saldo remanescente do acordo.

Americanas (AMER3) vai deixar de pagar aluguel para o fundo imobiliário LVBI11?

Contratos atípicos são os mais utilizados pelo setor de logística justamente pela proteção que oferecem em caso de rescisão antecipada e unilateral.

Contudo, com a Americanas em recuperação judicial — um processo que inclui a blindagem da empresa contra execução de dívidas por 180 dias — como fica a situação do fundo?

Antes de responder a essa pergunta, o LVBI11 reforçou que, até a data de divulgação do relatório, a varejista estava adimplente com o pagamento de aluguel, incluindo o pagamento referente ao mês de dezembro.

Mas, ciente de que a empresa passará por diversos ajustes de despesas e negociações com credores ao longo do processo, a equipe de gestão do fundo garante que está atenta aos desdobramentos do pedido de RJ, “que poderão gerar impactos futuros na sua operação, ocupação do ativo e cumprimento de suas obrigações”.

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Fundo diz que ativo é estratégico e nova locação poderia aumentar os rendimentos

Um dos cenários considerados é o de que a varejista tenha de romper o contrato e o recebimento da multa rescisória seja atrasado pelo processo de recuperação judicial.

Se concretizado, o fim do contrato sem a compensação monetária imediata teria um efeito negativo no fundo imobiliário que não foi revelado pelo relatório. De acordo com a gestora, porém, esse quadro pode tornar-se positivo no longo prazo.

Isso porque o valor de locação atual pago pela Americanas — cerca de R$ 19,50 por metro quadrado — está “pelo menos” 20% abaixo do valor de mercado do ativo.

“Ou seja, em caso de realocação do espaço, teríamos um impacto positivo nas receitas imobiliárias de até aproximadamente R$ 0,02/cota em condições atuais de mercado”, explica o fundo.

E, considerando as características físicas estratégicas e a boa localização do galpão, o LVBI11 indica que o processo de encontrar um novo locatário não será tão penoso. “Acreditamos que o ativo possui alta liquidez no mercado, ou seja, alto potencial de ser alugado de forma célere.”