A corrida pelo tijolo: por que 9 dos 10 fundos imobiliários mais rentáveis do mês são do segmento de escritórios, shoppings e logística

Depois de apanharem muito durante a pandemia de covid-19 e serem ignorados por boa parte dos investidores, os fundos imobiliários de tijolo registaram, pela segunda vez consecutiva neste ano, uma performance superior aos FIIs de papel.

A corrida pelos portfólios compostos por ativos reais levou a classe a conquistar a maioria absoluta entre os 10 fundos mais rentáveis de agosto, com nove representantes.

A lista dos campeões do mês inclui FIIs que são donos de escritórios (lajes corporativas), shopping centers e galpões logísticos.

O único entre os 10 mais rentáveis de agosto que não se enquadra na categoria de fundo de tijolo é o Kinea Fundo de Fundos (KFOF11). Ainda assim, mais da metade da carteira do KFOF11 é composta por FIIs que investem em escritórios e shoppings.

Veja a seguir a lista dos fundos imobiliários que mais subiram em agosto entre aqueles que fazem parte da carteira do Ifix, o principal índice do setor da B3:

CÓDIGO	NOME	Segmento	VARIAÇÃO DA COTA EM AGOSTO
BRCR11	BTG Pactual Corporate Office Fund	Lajes corporativas	23,18%
RBRP11	RBR Properties FII	Híbrido	21,14%
XPIN11	XP Industrial	Logística	19,54%
HSML11	HSI Malls	Shoppings	16,06%
GTWR11	Green Towers	Lajes corporativas	14,93%
HGRE11	CSHG Real Estate	Lajes corporativas	15,33%
KFOF11	Kinea Fundo de Fundos	Fundo de Fundos	14,85%
JSRE11	JS Real Estate Multigestão	Lajes corporativas	14,79%
HGBS11	Hedge Brasil Shopping	Shoppings	13,38%
VILG11	Vinci Logística	Logística	13,25%

Mas o que levou a essa verdadeira “corrida pelo tijolo” neste mês? Trata-se principalmente de um movimento de realocação de carteiras.

As perspectivas de fim do ciclo de alta da taxa Selic e a deflação registrada em julho diminuíram a rentabilidade dos FIIs de papel que investem, em grande parte, em títulos de dívida imobiliária atrelados a índices de preços, como IPCA e IGP-M, e ao CDI.

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Com a atratividade do papel em queda, as cotas dos fundos de tijolo — cujo patrimônio está concentrado em imóveis como galpões logísticos, escritórios e shoppings — voltaram a chamar a atenção dos investidores e a avançar na B3.

E uma grande parte da boa performance de agosto é atribuída a um segmento da classe. Os fundos de lajes corporativas, que estão entre os mais afetados pelo quadro econômico anterior, ocupam quatro posições da lista de 10 maiores altas do mês.

Diante da virada do cenário macroeconômico, o movimento no mercado de FIIs já era esperado pela maioria do mercado, especialmente pelos gestores profissionais, de acordo com Rodrigo França, sócio e gestor da Devant Asset.

A volta por cima 

No geral, os fundos imobiliários de tijolo foram pressionados pela pandemia de covid-19 e pelo aperto nos juros brasileiros promovido para conter a inflação. Mas, dentro da classe, alguns segmentos sofreram mais que os outros.

Enquanto os FIIs de logística foram impulsionados pelo crescimento do e-commerce, os de lajes corporativas e os shoppings centers sofreram com as medidas de restrição social.

O último setor também foi diretamente afetado pela escalada da inflação, que diminuiu o poder de compra dos consumidores e prejudicou os lojistas. A categoria, porém, já esboçava uma reação que deve ser potencializada pelo freio na alta dos preços e dos juros.

“Os shoppings voltaram a performar bem, com número de vendas favoráveis aos lojistas e inadimplência controlada”, destaca Caio Araújo, analista da Empiricus, em sua coluna no site do Seu Dinheiro.

O ambiente das lajes corporativas também melhorou desde o início do ano, na visão de Araújo. “Com a volta dos funcionários aos escritórios físicos, a ocupação do segmento registrou melhora nos últimos três trimestres em São Paulo, principal centro corporativo do país”, afirma.

Os reis do desconto

Além da melhora nas perspectivas para vacância, outro fator que atrai os investidores e pode ajudar a explicar por que os escritórios são maioria entre as maiores altas de agosto está no valor das cotas.

O analista da Empiricus diz que ainda há FIIs “bem descontados” no setor, com cotações até 20% abaixo do valor patrimonial.

Caio Araújo acrescenta ainda que, além do desconto, o setor oferece a oportunidade de acessar um dividend yield — indicador que mede o retorno de um ativo com proventos — real próximo de 8%.

“Portanto, com a inflação arrefecendo e o mercado de escritórios registrando absorção líquida positiva, a janela segue favorável para a montagem de posição em lajes corporativas”, declara o analista.

Para Rodrigo França, gestor da Devant Asset, os fundos imobiliários de tijolos não apresentam problemas nos ativos que justifiquem um desconto tão grande. “A maior parte dos fundos de escritório da carteira do IFIX não apresenta dificuldades graves com vacância, risco dos inquilinos ou alavancagem.”

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A corrida dos fundos imobiliários de tijolo veio para ficar?

Se o desconto é o principal atrativo dos fundos imobiliários de lajes corporativas, o que ocorrerá com essa classe de ativos quando a alta contínua fechar o vão entre a cotação dos FIIs e o valor patrimonial?

Para o gestor da Devant, o movimento irá continuar à medida que as expectativas de fim do ciclo de aperto e possível início de corte nos juros se consolidem. Mas a liderança dos ganhos deve mudar de segmento.

“Os fundos de laje tendem a continuar capitaneando esse movimento de alta no curtíssimo prazo porque o desconto continua relevante. Mas, os fundos de fundos — que ainda têm uma ‘gordurinha’ maior para queimar —, talvez passem a frente em relação ao desempenho das cotas”, afirma o gestor.

André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments, também acredita que os FOFs devem ser destaque nos próximos meses.

Assim como ocorre com os escritórios, ele acredita que, como o portfólio é formado por cotas de outros fundos que estão se valorizando, não há justificativa para descontos tão elevados: “se vendermos toda a carteira de um FOF, o fundo vale mais do que sua cotação no mercado secundário”.