Fundos de papel dominam o ranking dos melhores fundos imobiliários de 2021; conheça também os piores FII do ano

Pelo segunda vez consecutiva, os fundos imobiliários terminaram o ano no vermelho. Após um tombo de mais de 10% em 2020, os FII fecharam 2021 com uma queda de 2,29%.

E poderia ter sido bem pior, não fosse a recuperação estrondosa desses fundos no mês de dezembro, com o recuo dos juros futuros após a aprovação da PEC dos precatórios e a manifestação dura do Banco Central brasileiro contra a inflação. Com alta de 8,77%, os FII foram os melhores investimentos do mês.

Mas quando eu falo do desempenho dos fundos imobiliários enquanto classe de ativos, estou falando, é claro, da variação do IFIX, o índice que mede o desempenho dos principais FII negociados na bolsa brasileira.

Dentro do índice, cerca de 40% dos FII tiveram desempenho positivo no ano, enquanto o restante viu desempenho negativo.

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Só deu CRI

Entre os que se valorizaram, destacaram-se mais uma vez os fundos de papel, também chamados de fundos de recebíveis imobiliários, aqueles que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros títulos de renda fixa com alguma ligação com o mercado imobiliário, como Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e até mesmo debêntures de empresas do setor.

Dos dez fundos imobiliários mais rentáveis do ano, oito eram fundos de recebíveis. Este segmento é mais defensivo em épocas de crise no mercado imobiliário, pois os ativos das carteiras desses fundos são títulos de renda fixa, que podem se beneficiar, por exemplo, da alta de juros e de uma inflação mais pressionada.

Os retornos com dividendos desses FII atraíram o investidor pessoa física, de olho na remuneração gorda com proteção contra a inflação e isenção de imposto de renda. Veja a seguir a lista dos dez fundos imobiliários mais rentáveis do IFIX em 2021:

Melhores fundos imobiliários de 2021

Fundo imobiliário	Código	Variação no ano
Urca Prime Renda	URPR11	42,52%
Devant Recebíveis Imobiliários	DEVA11	24,91%
Kinea Rendimentos Imobiliários	KNCR11	23,62%
Valora RE III	VGIR11	23,50%
Kinea Securities	KNSC11	20,27%
Santander Papéis Imobiliários CDI	SADI11	19,07%
Riza Arctium Real Estate	ARCT11	17,89%
Hectare Crédito Estruturado FII	HCTR11	17,66%
XP Crédito Imobiliário	XPCI11	17,29%
CSHG Prime Offices	HGPO11	15,21%

Da lista acima, apenas o Riza Arctium Real Estate (ARCT11) e o CSHG Prime Offices (HGPO11) não são fundos de recebíveis. O ARCT11 é classificado como fundo híbrido, mas atualmente investe em galpões logísticos e industriais, e o HGPO11 tem na carteira dois edifícios de lajes corporativas.

Os fundos de CRI dominaram o pódio. O primeiro lugar, o fundo Urca Prime Renda (URPR11), chegou a ser um outlier na lista de desempenhos dos FII do IFIX no último ano, com um retorno acumulado bem maior que o segundo colocado.

Trata-se de um fundo de CRI constituído em dezembro de 2019, com foco em títulos lastreados em empreendimentos imobiliários residenciais (loteamentos, prédios e casas).

Já o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) tem mandato amplo, investindo em CRI de quaisquer segmentos, mas o grosso da carteira também tem se voltado aos loteamentos e multipropriedades, que são modalidades residenciais.

Enquanto esses CRIs onde investem os dois primeiros colocados têm remuneração geralmente atrelada à inflação, os CRI do terceiro colocado costumam ser atreladas à variação do CDI, taxa que costuma acompanhar a taxa básica de juros.

O Kinea Recebíveis Imobiliários (KNCR11) prioriza títulos de baixo risco e que paguem um prêmio sobre o CDI, isto é, uma remuneração acima da taxa básica de juros. A alta da Selic, portanto, beneficiou o retorno dos ativos da carteira do fundo, em sua maioria ligados a escritórios e shopping centers, mas também com alguma participação dos segmentos residencial e logístico.

Os azarões do ano

Na outra ponta do IFIX, porém, as perdas dos piores fundos imobiliários tiveram dimensões parecidas com as altas dos melhores FII, mas com sinal trocado.

A lista dos dez piores FII de 2021 foi dominada por fundos de lajes corporativas e fundos de fundos (FOF, na sigla em inglês), fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários, de diferentes segmentos, ficando expostos aos riscos do mercado de FIIs como um todo.

Foi o caso do segundo e do terceiro piores colocados do IFIX, os FOFs More Real Estate FOF (MORE11) e Kinea FOF (KFOF11).

O outlier para o lado negativo, por sua vez, foi o "amaldiçoado" XP Corporate Macaé (XPCM11), que sofreu um baque em 2019 quando a Petrobras, seu único inquilino, manifestou a intenção de desocupar seu único imóvel, localizado na cidade de Macaé, no Rio de Janeiro, fora dos eixos corporativos tradicionais. Desde então, tem sido ladeira abaixo.

A Petrobras entregou as chaves em dezembro de 2020 e pagou todos os custos rescisórios de forma parcelada. A administração do fundo permanece em busca de um novo inquilino, em um mercado de escritórios com mais de 30% de taxa de vacância.

Piores fundos imobiliários de 2021

Fundo imobiliário	Código	Variação no ano
XP Corporate Macaé	XPCM11	-49,52%
More Real Estate FOF	MORE11	-25,46%
Kinea FOF	KFOF11	-21,68%
Santander Renda de Aluguéis	SARE11	-20,62%
Bradesco Carteira Imobiliária Ativa	BCIA11	-19,09%
BTG Pactual Fundo de Fundos	BCFF11	-17,22%
UBS (BR) Office	RECT11	-17,06%
SP Downtown	SPTW11	-16,13%
Rio Bravo IFIX	RBFF11	-16,06%
Autonomy Edifícios Corporativos	AIEC11	-15,85%