O mercado imobiliário americano segue vencedor: confira uma nova opção na B3 para investir na área

O mercado doméstico segue no clima de tensão, baseado nas atualizações envolvendo inflação, política fiscal e questões relacionadas à pandemia no ambiente global. No acumulado de novembro, em um total de 18 pregões, o Ifix — principal índice de fundos imobiliários da B3 — teve desempenho positivo em apenas dois deles.

Mesmo com a queda relevante do índice neste mês – que, particularmente, considero bastante exagerada – sigo enxergando fundamentos construtivos para o longo prazo dos FIIs, tal como descrito em nossa última coluna. 

O tema de hoje será o mercado imobiliário americano, que apresenta praticamente o ambiente inverso do brasileiro.

REITs - Os fundos imobiliários “made in USA”

Conforme tratamos em coluna de abril deste ano, essa indústria é representada na bolsa de valores pelos REIT’s (Real Estate Investment Trust), também conhecidos como “fundos imobiliários americanos”. 

Na época, comentei que, em função da crise sanitária, muitos segmentos ainda estavam sendo negociados por preços muito inferiores àqueles observados no período pré-pandemia, especialmente aqueles ligados a hospedagem e varejo físico.

Então para aproveitar essa possível oportunidade, indiquei a exposição no Vanguard Real Estate ETF (NYSE: VNQ), desenvolvido pela gestora Vanguard – gestora focada em fundos de baixo custo, com mais de US$ 7,5 trilhões sob gestão.

Apenas relembrando, o VNQ tem como objetivo seguir a performance do índice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50. Sua carteira é composta por 170 papéis (REITs), que, somados, totalizam US$ 84,4 bilhões. 

Desde a publicação, o ativo sobe cerca de 14% em dólares (19% em reais). Mesmo com o ativo próximo da máxima histórica, sigo confiante na categoria para o longo prazo – afinal, estamos tratando de uma tese com retorno médio de 10,9% a.a. na última década.

Em nossa visão, mesmo com a perspectiva de aumento dos juros no exterior (estimada para 2022/2023), o mercado imobiliário americano segue forte na alta dos preços. 

Aliás, de acordo com estudo do S&P Dow Jones Indices, na história, desde 1970, houve seis períodos nos quais o retorno (yield) do Treasury de 10 anos (título do Tesouro americano) aumentou significativamente.

Em quatro deles, os REITs (representados pelo índice Nareit All Equity Total Return) tiveram retornos positivos, superando com folga inclusive as ações (representadas pelo Dow Jones e pelo S&P 500) em alguns deles.

Performance dos REITs em períodos de alta das taxas de juros longos

Período	Variação no Yield do US 10 Year Treasury	Retorno REITs	Retorno Ações
Dez/76 - Set/81	8,5p.p.	137,4%	46,0%
Jan/83 - Jun/84	3,1p.p.	35,6%	16,5%
Ago/86 - Out/87	2,4p.p.	-10,1%	10,9%
Out/93 - Nov/94	2,6p.p.	-10,3%	0,1%
Out/89 - Jan/01	2,1p.p.	27,4%	27,8%
Jun/03 - Jun/06	1,8p.p.	108,2%	37,6%

Sem dúvida, a elevação das taxas de juros apresenta desafios para o mercado imobiliário – em condições normais e estáveis, os imóveis tendem a se desvalorizar (estamos observando essa dinâmica nos FIIs neste momento).

Entretanto, esse tipo de aumento normalmente é associado a outros fatores, tal como crescimento econômico e a alta da inflação, que também são capturados pelos imóveis, seja na redução da vacância ou na correção dos preços dos aluguéis.

Como resultado dessa situação, os REITs superaram o efeito adverso dos juros em vários dos cenários acima.

Nova alternativa de exposição ao VNQ

Infelizmente, o VNQ é um ETF negociado apenas na bolsa americana, acessada apenas via corretora internacional por brasileiros (Avenue, TD Ameritrade e Interactive Brokers são alguns exemplos).

Por mais que seja bem simples realizar o cadastro nessas instituições, nem sempre é o ideal para o investidor local em função de questões burocráticas e tributárias.

Dito isso, gostaria de chamar atenção para uma nova opção no mercado local: o Investo MSCI US Real Estate (ALUG11).

Trata-se de um ETF elaborado pela Investo Gestão de Recursos, primeira gestora independente no Brasil especializada em ETFs. A casa realizou o IPO do ativo no último mês, com as cotas negociadas na B3 a partir do final de outubro.

O fundo replica justamente o Vanguard Real Estate ETF (NYSE: VNQ), mencionado anteriormente. 

É interessante comentar que além do ganho proveniente da renda das propriedades, o investimento em REITs também tem gerado ganho de capital relevante para os investidores que possuem esses ativos em seus portfólios.

O índice FTSE Nareit All Equity REITs (uma das referências do mercado) teve uma performance melhor do que o S&P 500 em 15 dos últimos 25 anos, com um retorno total (considerando os dividendos) de aproximadamente 10% ao ano no período.

Agora, fazendo um comparativo do retorno do índice Nareit com o VNQ, percebemos que ambos são correlacionados. Mas o Vanguard apresenta melhor resultado desde o seu início. Quando colocamos o Ifix (em dólar) na brincadeira, notamos uma grande discrepância.

Falando sobre a composição setorial do VNQ, o fundo possui uma maior participação em REITs especializados (data centers, torres, terras, depósitos, entre outros), seguidos pelos REITs residenciais e industriais.

Então é importante notar as várias opções de investimento lá fora, permitindo ao investidor se posicionar em tendências como o 5G – algo ainda distante das opções do mercado brasileiro, restrito a poucos segmentos da economia.

Bom, mas sem dividendos

É importante salientar que, ao contrário do que o nome sugere, o ALUG11 não paga aluguéis para o cotista, mas o gestor irá utilizar todos os dividendos recebidos pelo ETF para aumentar sua posição em ativos que compõem a carteira do fundo.

O ETF possui uma taxa de administração de 0,48% ao ano, além da taxa de administração do VNQ de 0,12% ao ano, totalizando uma taxa consolidada de 0,60% ao ano.

Trata-se de uma taxa um pouco acima da média do mercado, mas condizente com o tamanho atual da Investo e o momento do mercado de ETFs – onde não encontramos outros fundos nesse segmento.

Porém, caso gestoras como Itaú ou BlackRock decidam desenvolver um ativo similar, será possível apresentar uma taxa de administração mais competitiva, o que seria bem-vindo para os investidores. Então vale reforçar que, para quem possui conta lá fora, é mais econômico ter uma exposição direta ao ETF americano.

De forma geral, considero o investimento em ALUG11 uma maneira inteligente de diversificação em outras classes de ativos no mercado imobiliário, como também em moedas (uma vez que o ETF mantém a exposição cambial), fator muito importante para gerenciamento do portfólio no longo prazo.

Até a próxima,

Caio

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