De inquilina a dona: Coca-Cola compra imóvel do ALZR11 por R$ 140 milhões; veja ganho por cota

A relação entre locatário e locador vai mudar de patamar em um dos imóveis do fundo imobiliário Alianza Trust Renda (ALZR11), o conhecido "Alzirão". A Coca-Cola FEMSA, inquilina de um centro logístico pertencente ao FII, decidiu comprar o empreendimento de vez.

E se a fórmula do refrigerante mais popular e vendido do planeta é um segredo bem guardado, o valor do negócio já tem cifra definida e conhecida: R$ 140 milhões.

O compromisso de venda do ativo foi anunciado pelo ALZR11 na quinta-feira (29), em fato relevante divulgado ao mercado. No documento, o fundo informou que a operação pode gerar um ganho extraordinário de R$ 17,3 milhões para os seus cofres, equivalente a R$ 0,105 por cota.

O centro logístico em questão fica localizado na Avenida dos Estados, em Santo André, na região metropolitana de São Paulo, e possui cerca de 12,7 mil metros quadrados de área construída. Ao todo, o terreno soma 36,7 mil metros quadrados.

O ativo é ocupado pela SPAL Indústria Brasileira de Bebidas, subsidiária da Coca-Cola FEMSA, a maior engarrafadora da marca Coca-Cola do mundo.

O contrato de locação entre a empresa e o FII teria vigência até outubro de 2033, não fosse a venda recém-acordada.

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Como será o pagamento?

Conforme o comunicado, o preço acertado está aproximadamente 12% acima do indicado no último laudo de avaliação do imóvel, realizado em junho de 2026.

Do valor total da transação, o ALZR11 já recebeu R$ 7 milhões como sinal, ao passo que os R$ 133 milhões restantes serão quitados pela compradora na data de outorga da escritura.

Enquanto essa data não chega, o fundo continuará recebendo os aluguéis referentes ao ativo, atualmente em R$ 940,9 mil por mês, ou R$ 0,0057 por cota.

Venda ajuda na redução da dívida

O centro logístico foi adquirido pelo veículo em dezembro de 2021. De lá para cá, o investimento total do FII no empreendimento somou R$ 122,7 milhões, considerando preço de compra, custos e benfeitorias.

Parte significativa desse valor foi financiada por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cujo saldo devedor é de R$ 56 milhões e que será quitado com os recursos da venda.

Após o pagamento da dívida, o ALZR11 estima receber R$ 84 milhões com a transação, com lucro imediato, em regime de caixa, calculado em R$ 17,3 milhões.

É importante destacar que o ganho não significa, por si só, que haverá uma distribuição adicional de dividendos aos cotistas.

O fato relevante informa o resultado esperado com a venda, mas não anuncia um pagamento extraordinário.

Os retornos da transação

O fundo também divulgou indicadores para dimensionar a rentabilidade do investimento no imóvel. Um deles é o cap rate, que representa a relação entre a renda operacional anual gerada pelo ativo e seu valor de mercado. Nesse caso, ficou em 8,07%.

O segundo é a taxa interna de retorno (TIR), estimada em 11% ao ano. Ela considera os fluxos de caixa ao longo do tempo, incluindo as receitas recebidas mensalmente.

Já o múltiplo sobre o capital investido (MOIC) ficou em 1,26 vez, o que indica que, para cada R$ 1 aplicado no imóvel, o FII espera recuperar R$ 1,26.