Fundos imobiliários sentem mudança de humor dos mercados com vitória de Lula e devolvem todo ganho desde o 1º turno

Ressaca eleitoral, juros em disparada e uma bolsa que precisou acionar o circuit breaker. A segunda-feira (26) está turbulenta para o mercado financeiro brasileiro após a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT).

E os fundos imobiliários não passaram ilesos. O IFIX, principal índice de FIIs da B3, chegou a cair mais de 8% durante o início do pregão, aos 3.665 pontos, devolvendo os ganhos que havia acumulado desde o primeiro turno das eleições, que somavam cerca de 6%.

Naquele momento, parte do mercado apostava na vitória do senador Flávio Bolsonaro (PL), visto por investidores como um candidato mais alinhado a uma agenda de ajuste fiscal e, consequentemente, de juros mais baixos.

Por que os fundos imobiliários caem?

Segundo analistas consultados pela reportagem, a resposta para a queda dos fundos imobiliários passa, principalmente, pela curva de juros, especialmente a futura.

Quando as taxas recuam, os fundos imobiliários tendem a ganhar atratividade. Quando sobem, o movimento costuma ser o inverso.

É o que acontece nesta segunda-feira. Os contratos de Depósito Interfinanceiro (DI) longos, com vencimentos a partir de 2029, avançaram mais de 15% em determinados momentos.

A turbulência também atinge o mercado acionário. Às 10h03, as negociações de ações foram suspensas após o acionamento do circuit breaker, mecanismo que interrompe as negociações com o objetivo de evitar volatilidade muito intensa.

O “botão do pânico” é disparado quando o principal índice da bolsa brasileira registra queda de 10% ou mais, o que causa uma interrupção nas negociações por 30 minutos.

“Quando os juros futuros caíram muito após resultado do primeiro turno [com Flávio Bolsonaro à frente], os FIIs subiram bastante. É uma correlação que a gente chama de negativa. A gente está vendo os juros futuros subindo bastante hoje e, consequentemente, os fundos imobiliários caindo também”, explicou Marcos Baroni, analista da Suno, ao Seu Dinheiro.

‘Movimento esperado’

O movimento de hoje, contudo, já era esperado, de acordo com Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research. Para ele, a continuidade do governo Lula mantém as preocupações com a trajetória fiscal brasileira no médio e longo prazo, especialmente diante do histórico recente de expansão dos gastos públicos.

“A reeleição presidencial provoca uma reprecificação dos ativos domésticos e pressiona as cotas dos fundos imobiliários, especialmente os de tijolo, após a valorização recente [de 6,8% no mês]”, afirmou.

Com isso, segundo o especialista, era esperada uma abertura mais intensa das taxas de juros futuras, acompanhada de pressão sobre a bolsa brasileira e o câmbio, o que se concretizou.

“Nesse contexto, esperamos que a volatilidade permaneça elevada ao longo dos próximos pregões, à medida que os investidores ajustam suas expectativas para a condução da política econômica”, disse Araujo.

No caso dos FIIs, o analista da Empiricus espera uma correção relevante sobretudo nos segmentos de lajes corporativas, shopping centers e galpões logísticos, que, de acordo com ele, apresentam maior sensibilidade às oscilações da curva de juros.

“A abertura das taxas futuras tende a elevar o retorno exigido pelos cotistas, pressionando as avaliações dos imóveis e reduzindo a atratividade relativa dos rendimentos distribuídos pelos fundos. Além disso, a realização de lucros após a valorização recente pode intensificar as vendas, especialmente nos veículos que acumularam os maiores ganhos.”

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O joio e o trigo

Apesar da piora das perspectivas macroeconômicas, Araujo avalia que os fundamentos operacionais dos fundos imobiliários permanecem relativamente sólidos.

“É importante distinguir a volatilidade das cotas, influenciada principalmente pelas condições financeiras, da geração de resultados dos imóveis e das carteiras de crédito dos FIIs”, afirmou ele.

No setor de lajes corporativas, por exemplo, o analista destacou que a demanda por espaços de qualidade permanece consistente, com níveis de vacância próximos de um dígito em regiões consolidadas.

No mercado logístico, por sua vez, ressaltou que o segmento atravessa um dos melhores momentos de seu ciclo operacional, sustentado por elevada ocupação, demanda resiliente e crescimento dos aluguéis.

Para os shopping centers, afirmou que, embora o ambiente de consumo ainda imponha desafios, a diversificação da base de lojistas, a qualidade dos empreendimentos e a gestão ativa dos portfólios oferecem alguma proteção à geração de receitas e aos riscos de crédito.

Já entre os fundos de recebíveis (papel), Araujo vê maior resiliência nos veículos com operações bem estruturadas, garantias robustas e devedores de boa qualidade.

“Por ora, nossa orientação é preservar o equilíbrio das carteiras, acompanhar a evolução do cenário fiscal e avaliar novas oportunidades com disciplina, seletividade e foco na geração de valor ao longo do tempo”, disse o analista da Empiricus.

“Para o investidor com horizonte de longo prazo, eventuais movimentos mais intensos de correção poderão abrir oportunidades interessantes de alocação em FIIs de qualidade, especialmente quando os descontos de mercado passarem a refletir um cenário excessivamente pessimista em relação aos fundamentos dos ativos”, acrescentou.

A importância do ativo

Já Baroni ponderou que não existe uma resposta única sobre qual segmento será mais afetado caso o cenário econômico piore. Para ele, a qualidade dos imóveis é mais importante do que a classificação do fundo.

“Nos fundos imobiliários, a resposta não passa pelo setor. Ela vai passar muito pela qualidade do ativo”, afirmou.

Baroni destacou que, em um cenário econômico mais adverso, FIIs com ativos bem localizados, contratos sólidos e locatários financeiramente saudáveis tendem a estar mais preparados para enfrentar as dificuldades.

O mesmo vale para fundos de recebíveis com operações bem estruturadas e devedores de boa qualidade.

“Quando você tem um agravamento de crise, sobressaem, ficam mais resilientes, ficam mais defensivos aqueles ativos que estão mais bem posicionados”, disse.

Ainda assim, o analista pontuou que isso não significa que as quedas estejam fora de cogitação. Mesmo os veículos com bons imóveis e carteiras de crédito sólidas podem sofrer com a abertura dos juros, segundo ele.

É hora de comprar fundos imobiliários?

A recomendação de Baroni é que o investidor volte aos princípios básicos de planejamento financeiro, especialmente à manutenção de uma reserva de liquidez.

Como exemplo, ele mencionou uma reserva de caixa equivalente a 10% a 20% dos recursos, percentual que deve ser adaptado à situação e às necessidades de cada investidor.

“Agora é a hora de o investidor exercer a sua disciplina, exercer o conhecimento que ele acumulou”, afirmou. “A cartilha nos diz que é importante todo investidor ter uma reserva. Agora é hora, de repente, diante dessas oportunidades, de ir alocando o caixa, mas respeitando o seu nível mínimo de reserva.”